Tutti, prima o poi, nel corso della propria vita si trovano a dover prendere dimestichezza con il concetto di mutuo, legato all’acquisto o alla ristrutturazione di un immobile: infatti, gli Istituti di credito possono concedere varie tipologie di mutuo in base alle esigenze del cliente e della sua affidabilità creditizia.
Vi sono, ad esempio:
- Mutui atti al finanziamento dell’acquisto di un immobile
- Mutui di liquidità atti alla richiesta di denaro per un capitale extra
- Mutui di surroga
- Mutui edilizi: pensati appositamente per la costruzione o la ristrutturazione di un’abitazione
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Spostiamo il nostro focus proprio sul mutuo edilizio, che riguarda case in costruzione o in ristrutturazione, chiarendo innanzitutto che possono farne richiesta sia i privati che le imprese.
Se desideri scoprire tutte le caratteristiche specifiche inerenti a questo tipo di finanziamento, ti consigliamo di leggere la nostra guida.
Di seguito troverai informazioni su:
Procediamo per gradi.
Mutuo edilizio: in cosa consiste?
Il mutuo edilizio è, essenzialmente, una tipologia di contratto che regola il prestito concesso dalla banca a chi decide di costruire o ristrutturare un edificio, denominato mutuatario.
Ma oltre alla costruzione o ristrutturazione di un immobile, questo tipo di mutuo può essere richiesto anche da chi intende investire in lavori di rifacimento e/o ristrutturazione conformi alle norme antisismiche, per la propria abitazione, o per incrementare l’efficienza e/o il risparmio energetico.
Ciò che distingue il mutuo edilizio da altri tipi di mutuo è la modalità di erogazione. Di fatto, nel mutuo edilizio, la somma viene erogata in tranches in base allo stato di avanzamento dei lavori di costruzione o ristrutturazione. In questo modo l’Istituto di credito è in grado prevenire per tempo eventuali insolvenze da parte del creditore.
Se si tratta di una struttura già esistente, l’immobile funge da garanzia nel caso in cui il mutuatario non riuscisse a rimborsare il suo debito. In questo caso, la banca procede mettendo all’asta l’edificio così da recuperare le inadempienze del mutuatario.
Tutto ciò cambia quando viene concesso un mutuo edilizio. Infatti, le opere di costruzione o ristrutturazione implicano una conseguente variazione del reale valore della struttura.
È importante sapere che per la banca, la concessione di un mutuo edilizio comporta maggiori rischi relativamente al rimborso del capitale concesso in prestito, poiché i lavori di costruzione potrebbero essere sospesi o, peggio, bloccati per qualsiasi ragione.
Stessa cosa per quanto riguarda la ristrutturazione, processo lungo il quale l’impresa edile incaricata potrebbe incorrere in difficoltà legate al completamento dei lavori.
Perciò, proprio al fine di evitare che insorgano problemi descritti, gli Istituti di credito erogano il mutuo in base allo stato di avanzamento dei lavori, dunque in SAL.
Il capitale viene quindi erogato step by step, solo a seguito di una perizia tecnica che consente di verificare la conformità dei lavori eseguiti secondo le modalità e le tempistiche concordate.
Mutuo edilizio: vantaggi, svantaggi e agevolazioni
Lo Stato italiano concede delle agevolazioni fiscali per i privati o le imprese edili che richiedono e riescono ad ottenere il mutuo edilizio per un’immobile che sarà utilizzato come abitazione principale (“mutuo prima casa”).
Secondo la normativa vigente, il mutuatario ha diritto ad una detrazione relativa agli interessi passivi effettivamente pagati nell’anno di riferimento, agli oneri accessori e alle quote di rivalutazione pari al 19% su un importo massimo di 2.582,28 € totali.
Ma oltre alle agevolazioni e ai vantaggi anzi citati, secondo alcuni esperti vi sono alcuni svantaggi inerenti alla richiesta del mutuo edilizio per la costruzione, a maggior ragione se il richiedente è un privato.
I principali punti a sfavore per questo tipo di finanziamento sono:
Come richiedere un mutuo edilizio: la documentazione necessaria
Per far richiesta di un mutuo edilizio è necessario presentare una serie di documenti specifici, quali:
- Copia di un documento di identità valido
- Codice fiscale
- Documentazione sul reddito
- Mappa catastale del terreno
- Concessione edilizia
- Atto di compravendita
- Atti notarili
- Permessi comunali
- Documenti attestanti l’ipoteca
- Preventivi di spesa dell’impresa edilizia
Oltre a ciò, ti ricordiamo che nel caso in cui volessi richiedere un mutuo edilizio per un immobile di nuova costruzione, è necessario presentare la mappa catastale del terreno edificabile e la documentazione che ne certifica l’acquisto
Mentre per richiedere il mutuo edilizio finalizzato alla ristrutturazione di un immobile, bisogna esibire inoltre il progetto di ristrutturazione.
Quanto costa un mutuo edilizio?
Solitamente, il mutuo edilizio ha una durata medio-lunga. Può raggiungere anche i 30 anni, ma chiaramente inferiore è la somma richiesta, maggiore sarà la possibilità di ridurre la durata del mutuo. In genere le banche non erogano oltre l’80% del valore dell’immobile.
In questo caso, sarà l’Ufficio tecnico della banca ad occuparsi di questa specifica operazione, preoccupandosi di controllare i differenti preventivi delle varie ditte di costruzione e/o i progetti relativi alla ristrutturazione degli immobili.
I periti si occuperanno del controllo della documentazione affinché essa sia completa e approfondita, e che l’erogazione del mutuo edilizio vada a buon fine.
Oltre a ciò, spetta loro il controllo dello stato di avanzamento dei lavori e l’assegnazione del valore alla casa in costruzione o in ristrutturazione. In base a ciò, verrà in seguito stabilito l’ammontare di ogni tranche.
Ti ricordiamo inoltre che il mutuo edilizio prevede costi d’istruttoria e di gestione della pratica, ossia costi fissi, che vanno sommati al costo del mutuo, alle spese notarili e alle perizie tecniche. D’altro canto, il mutuo copre le tariffe relative alla progettazione dei lavori, all’appalto e agli oneri per la sicurezza.
Garanzie richieste per un mutuo edilizio
Il mutuo edilizio non prevede l’iscrizione dell’ipoteca sull’abitazione da costruire, poiché la sua inesistenza rende impossibile l’accensione dell’ipoteca stessa.
Di fatto, il terreno edificabile non viene considerato dalla banca, un bene immobile che con il suo valore possa garantire ad essa la restituzione del denaro erogato come mutuo. Nella maggior parte dei casi, infatti, l’Istituto di credito non eroga mutui per l’acquisto del solo terreno, bensì finanzia con mutuo edilizio il privato o l’impresa che già possiede la proprietà e decide di costruire su questo una struttura abitativa.
È dunque importante sapere che, per ottenere un mutuo edilizio, sia esso volto alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile, è necessario presentare delle garanzie.
Nel caso si tratti di un mutuo per una nuova costruzione, si dovrà procedere con l’iscrizione dell’ipoteca sul terreno su cui si andrà a lavorare. Mentre in caso di ristrutturazione, l’ipoteca verrà messa sull’immobile soggetto a ristrutturazione.
Oltre all’ipoteca viene richiesta una garanzia economica. In tale senso, la banca richiederà al debitore di presentare, tramite buste paga e dichiarazioni dei redditi, una situazione reddituale idonea ad un eventuale rimborso del mutuo.
Piccola postilla: la banca richiede la busta paga ai lavoratori dipendenti, mentre i liberi professionisti e gli imprenditori sono tenuti ad esibire una documentazione che certifichi comunque le loro fonti reddituali. In seguito, la banca si occuperà di esaminare la condizione economica dei richiedenti, in modo tale da stabilire un conseguente piano di rimborso.
Come funziona il piano di ammortamento
La restituzione del mutuo edilizio varia a seconda delle esigenze del creditore e della politica interna adottata dall’Istituto di credito che concede il prestito. In linea generale, il rimborso avviene in rate mensili, ma in alcuni casi è possibile che la banca opti per un piano di ammortamento che prevede rate a scadenza trimestrale o semestrale.
Mutuo edilizio: il finanziamento di cui hai bisogno per costruire o ristrutturare la tua casa
In questo articolo, ti abbiamo mostrato tutto ciò che c’è da sapere sui mutui edilizi per la costruzione e per la ristrutturazione di immobili.
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