15 FebCompro casa: come prepararsi all’acquisto nel 2024

Compro casa! Finalmente, dopo tante ricerche che sembravano vane, è arrivato il momento di selezionare le migliori proposte immobiliari da visionare, per iniziare a farti un’idea su quella che potrebbe diventare la casa dei tuoi sogni.

Durante questa lettura cercheremo di guidarti passo dopo passo verso un acquisto consapevole, per limitare al massimo possibili brutte sorprese future o errori ai quali sarà difficile rimediare in seguito.

Ecco quali sono gli argomenti che tratteremo durante la lettura:

1. Compro casa: ecco tutto quello che c’è da sapere
2. Documentazione catastale e atti di cui prendere visione: niente panico
3. Hai verificato tutto? Ora puoi sottoscrivere la tua proposta d’acquisto immobiliare
4. Compromesso preliminare o direttamente rogito notarile?
5. Ultimi consigli per comprare casa e vivere felici e contenti anche post acquisto

Chissà quante volte ti sarai detto “adesso compro casa, non posso più aspettare!”, senza mai concludere per davvero un acquisto.. ma stai tranquillo, il problema non sei tu…

Sappiamo benissimo che il momento legato all’acquisto della prima casa è una delle fasi più delicate nella vita di una persona o di una famiglia: non solo ci sono in ballo gran parte dei risparmi sudati duramente in anni e anni di lavoro, spesso accade anche che si debbano investire somme future e non ancora incassate a causa dell’impegno preso con un Istituto bancario per l’accensione di un mutuo.

Sappi però che ad oggi, quando penserai di voler comprare casa, dovrai anche sapere di avere a disposizione tutti gli strumenti necessari per compiere passi oculati e farti guidare da professionisti del settore. Gli agenti immobiliari abilitati appunto, ti accompagneranno in questo viaggio sin dalla fase di ricerca per arrivare insieme a quella di trattativa finale, quando avrai finalmente coronato il sogno di comprare casa.

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Prima di intraprendere ogni passo, informati. Cerca di farlo sempre da esperti del settore, in modo da essere sicuro che ogni nozione che ti verrà data sia comprovata, così da non rischiare che false informazioni ti possano ledere oggi o in futuro: solo così riuscirai a dormire sonni tranquilli, mentre dall’altra parte, attivamente, consulenti immobiliari fidati ed esperti cercheranno di reperire il giusto immobile per le tue esigenze.

Non avere paura di mostrarti insicuro e di fare tante domande al tuo agente immobiliare: avendo a che fare ogni giorno con situazioni di questo genere, il professionista non dimenticherà quanto possa essere importante e delicato questo momento per una persona.

 

Compro casa: ecco tutto quello che c’è da sapere

Come abbiamo accennato, in questa guida il nostro scopo è quello di prepararti al meglio all’acquisto ed ecco che quindi, di seguito troverai delle caratteristiche imprescindibili riguardanti gli immobili delle quali tener conto prima di avanzare qualsiasi tipo di proposta d’acquisto, verbale o scritta.

Hai preso visione di una proposta immobiliare e ti sei convinto a volerti impegnare per intavolare una trattativa con il venditore? Alt! Prima è bene verificare che l’immobile in questione sia effettivamente atto alla vendita.

Come? Così:

• Ti consigliamo di effettuare un secondo sopralluogo con un tecnico abilitato (ingegnere, geometra, architetto ecc…) in modo da scongiurare possibili vizi o usure nascoste. Infatti, è sempre bene verificare ogni aspetto legato alla normativa edilizia, per evitare di avere problemi futuri.
• Se il venditore non è una persona fisica, ma vuoi avviare la trattativa con un’impresa o società immobiliare, ti consigliamo di far verificare dai tuoi intermediari lo stato finanziario della società venditrice. Questo perché alcuni costruttori possono avvalersi della revoca fallimentare, dichiarando che la vendita sia stata effettuata a loro danno. Ad ogni modo, è una possibilità remota, ma che è bene che tu conosca.
• Parla con l’amministratore condominiale: prima di avanzare qualsiasi proposta d’acquisto, informati tramite l’amministratore condominiale se siano previsti lavori extra di manutenzione dello stabile. Generalmente, il regolamento condominiale prevede che qualora siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria in fase di pubblicizzazione dell’immobile, le suddette opere gravino sui proprietari attuali e non sui futuri. Ad ogni modo, chiedi per conoscenza anche se si stia soltanto vociferando nello stabile di programmare lavori di questo genere. Questo consiglio è fondamentale nel momento in cui, si sa, che i lavori di manutenzione agli stabili sono in genere onerosi, e sarebbe un peccato dover sborsare cifre ingenti appena ultimato l’acquisto. Informandoti preventivamente, potrai giocarti questa carta in fase di trattativa, qualora il proprietario volesse abbassare il prezzo di partenza dell’immobile.
• Per essere proprio pignoli, giacché ormai sei entrato in confidenza con l’amministratore di condominio, chiedi anche specificatamente se l’attuale proprietario di casa abbia debiti pendenti nei confronti del condominio. Questo consiglio naturalmente, non implica di entrare in merito alle vicende personali del proprietario; sappi che nel caso di pendenze non saldate però, l’amministratore avrà per regolamento condominiale il diritto di rifarsi sul nuovo proprietario, cioè tu.
• Assicurati che il prezzo di vendita sia coerente con i parametri medi della zona di riferimento. Per sciogliere questo dubbio, chiedi pure al tuo consulente immobiliare di mostrarti altre case simili per tipologia e finiture in zona, per comparare i prezzi. Potresti inoltre avvalerti del borsino immobiliare per renderti conto tu stesso del valore medio di un immobile al metro quadro in quella specifica zona di riferimento. Per chiunque non lo sapesse, il borsino immobiliare è quel particolare strumento in grado di esplicitare i parametri per le valutazioni.

 

Documentazione catastale e atti di cui prendere visione: niente panico!

Una volta analizzato con cura l’aspetto tecnico legato all’edilizia, è sicuramente un’operazione consigliata quella di prendere visione della documentazione catastale e dell’atto di provenienza dell’immobile. Quasi sicuramente, l’agenzia immobiliare con cui hai visionato l’appartamento, avrà già analizzato la pratica e richiesto al proprietario tutti i documenti necessari per la vendita. Ad ogni modo, è bene che tu sappia che leggere attentamente l’atto di provenienza potrebbe evitare rallentamenti in fase di rogito e richieste dell’ultimo minuto da parte del notaio. Quindi… preparati al meglio!

1. Innanzitutto, è bene accertarsi che il venditore in questione sia effettivamente il proprietario dell’immobile. Non è così scontato che per vendere un bene si debba avere la piena titolarità del bene in questione. Questo significa che nessun altro soggetto dovrà godere di diritti su quell’immobile.
2. Bisognerà che il proprietario di casa dichiari che la struttura sia esente da ipoteche o vizi: questo aspetto è fondamentale perché in caso contrario, a pagarne gravi conseguenze, saresti tu.
3. Si può portare a compimento la trattativa solo se la casa è accatastata come abitazione. Nota bene che in alcune e particolari situazioni, appartamenti siti ad ultimi piani in condominio, sono ancora accatastati come mansarde; in quest’ultimo caso, dovrai provvedere ad un cambio di destinazione d’uso prima di rogitare.

I tre aspetti appena descritti fanno parte delle macro aree generali che possono interessare un’ampia fetta di immobili (e quindi di potenziali acquirenti).

È chiaro che ogni casa ha la propria documentazione da analizzare in maniera del tutto soggettiva. Nella documentazione immobiliare, esistono tanti di quei possibili cavilli che solo un agente immobiliare professionista è il grado di individuare e, quando possibile, risolvere.

 

Hai verificato tutto? Ora puoi sottoscrivere la tua proposta d’acquisto immobiliare

Una delle fasi più delicate durante la trattativa è proprio quella relativa alla sottoscrizione della proposta d’acquisto. Dubbi? Perplessità? Hai ragione, bisogna seguire tutti i passaggi in maniera consapevole proprio per non sbagliare.

Capirai bene che, seppur una trattativa immobiliare può avvenire tra privati, è sempre bene invece affidarsi a professionisti esperti che possano guidarti, ma soprattutto tutelarti durante le fasi in cui c’è bisogno di esperienza e competenza.

Sottoscrivere una proposta d’acquisto è sinonimo di impegno concreto: da quel momento in poi inizierà una trattativa vera e propria con il proprietario dell’immobile, che nel migliore dei casi si concluderà con l’accettazione della proposta.

Andiamo per gradi, però: chiariamo subito che non esiste una normativa specifica in merito, ma che una proposta di acquisto dotata di validità, dovrà essere almeno compilata per iscritto.

Proposte d’acquisto verbali, generalmente dai veri professionisti non vengono neanche prese in considerazione.

Perché? Perché costruire una proposta per iscritto ti rende forte agli occhi del proprietario, il quale potrà allinearsi (o meno) a quelle che sono le tue richieste a norma di legge.

Infatti, i moduli da compilare per le proposte d’acquisto immobiliari sono studiati e realizzati appositamente in carta copiativa ed in quadrupla copia, proprio per poter lasciare la giusta traccia.

Guidato dall’agente immobiliare, verrai invitato a specificare tutto ciò che ti interessa e quello di cui invece potrai fare a meno, relativamente non solo all’immobile, ma anche alle tempistiche ed alle modalità di pagamento.

Un aspetto importantissimo per compilare la proposta è quello dell’assegno circolare non trasferibile di acconto da allegare al documento.

Questo strumento darà anche più credibilità al consulente immobiliare, nel momento in cui egli si siederà a discutere la proposta con i venditori.

Naturalmente, l’assegno non verrà incassato fino al termine della trattativa e verrà custodito dall’agente immobiliare, seppur dovrà essere intestato al proprietario di casa.

E se la trattativa non si conclude? Qualora dovesse saltare la trattativa, l’assegno ti /verrà naturalmente restituito.

Dopo la prima discussione tra l’agente immobiliare e il venditore, le strade possibili sono tre:

• Accettazione diretta della proposta
• Controproposta (sempre per iscritto)
• Rifiuto diretto della proposta (rare volte)

Dopo questa fase, si procede seguendo le volontà dei proprietari. C’è stata una controproposta? Benissimo, toccherà adesso a te fare la prossima mossa.

Ricorda inoltre che la proposta d’acquisto ha tendenzialmente una sorta di data di scadenza. Cosa significa? Vuol dire che esiste un termine entro cui dare delle risposte da entrambe le parti, generalmente non oltre 20 giorni dalla sottoscrizione.

 

Contratto preliminare o direttamente rogito notarile?

La tua proposta è stata accettata? Fantastico, allora adesso non ti resta che espletare tutte le pratiche burocratiche e finalmente la casa dei tuoi sogni sarà pronta per essere abitata.

Dopo la fase della trattativa immobiliare, il passo successivo sarà senz’altro quello di conoscere finalmente i venditori e concludere la pratica d’acquisto.

Nonostante siano tanti i consulenti immobiliari che scelgono di saltare a piè pari la parte relativa al compromesso, il nostro consiglio è comunque di proporre invece questo step intermedio che precede il rogito.

Il contratto preliminare di compravendita, conosciuto anche semplicemente come “preliminare” o “compromesso”, è un accordo preliminare tra le parti, che si svolge in maniera ufficiale e determina condizioni e clausole che velocizzano successivamente l’atto notarile finale.

Durante il compromesso, l’agente immobiliare leggerà un vero e proprio accordo che dovrà essere accettato e firmato dalle parti in essere.

Un modello di compromesso immobiliare, non dovrà prescindere da questi dati:

• i dati anagrafici dell’acquirente e del promittente venditore;
• il prezzo pattuito, i termini e le modalità di pagamento;
• la data entro la quale le parti si impegnano a stipulare l’atto di compravendita (rogito);
• l’esistenza o meno di iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile;
• la provenienza dell’immobile
• la composizione dell’immobile e dei suoi accessori.

È proprio durante il compromesso che l’assegno allegato in proposta prende valore di caparra confirmatoria. Le somme indicate come caparra, saranno poi naturalmente scomputate dal prezzo totale dell’immobile da versare a saldo durante il rogito notarile.

Sei pronto per il rogito notarile? Assolutamente sì!

La fase finale della trattativa d’acquisto è dettata dal rogito notarile. L’atto di compravendita, altro non è che un accordo ufficiale tra le parti, pattuito in presenza del notaio e di testimoni.

Durante questa fase, si analizza tutta la documentazione per l’ultima volta e si legge il contratto in presenza di entrambe le parti interessate.

Il documento che il notaio avrà stilato, sarà il frutto di tutte le necessarie verifiche in ambito edilizio, legale e fiscale di quell’immobile nello specifico.

Durante l’atto di compravendita, si esplicheranno tutte le formalità necessarie e ci sarà la consegna ufficiale delle chiavi.

Il momento del rogito è un momento estremamente emozionante sia per la parte acquirente che per quella venditrice: è fondamentale quindi che tutto fili per il verso giusto.

Un solo intoppo potrebbe rallentare oppure addirittura far saltare e slittare anche di molto tempo l’intero l’atto.

Ecco perché essere precisi e tempisticamente celeri nel fornire la corretta documentazione al notaio potrebbe evitare problemi successivi.

 

Ultimi consigli per comprare casa e “vivere felici e contenti” anche post-rogito

La scelta di acquistare casa ti spaventava fino a prima di leggere questa guida, ma ora invece ti senti sicuro e consapevole? Benissimo, allora siamo riusciti nel nostro intento iniziale.

Il nostro desiderio era proprio quello di renderti consapevole ed autonomo per affrontare un momento così importante e delicato come quello del primo acquisto immobiliare.

Durante la lettura, avrai certamente colto i giusti spunti per informarti al meglio ed evitare di compiere passi falsi.

Ad ogni modo, però, gli unici consigli che sentiamo di ribadire sono quelli legati alla scelta di affidarti ad un professionista esperto del settore che possa seguire la pratica insieme a te e quello di non compiere scelte azzardate dettate dall’emozione di aver visionato una “bella casa”.

Durante la fase iniziale della ricerca, è molto probabile che tu penserai di aver trovato la casa giusta solo perché questa ha colpito il tuo cuore: siamo d’accordo sul fatto che la ricerca non debba durare anni, ma tieni sempre a mente il concetto che impegnandoti in un acquisto immobiliare, stai probabilmente scegliendo di passare il resto della tua vita in quella soluzione abitativa (salvo cambi imprevisti, è chiaro).

Ecco spiegato il perché di questa guida pratica… in bocca al lupo!

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