Hai mai sentito parlare di contratto di locazione a canone libero? Se la risposta è no, non temere. Qui troverai tutto ciò che c’è da sapere riguardo a questa forma di affitto.

Nel contratto di locazione abitativa a canone libero, il locatore mette a disposizione del conduttore un immobile destinato ad abitazione soggetta a pagamento di una somma liberamente determinata dalle parti denominata, per l’appunto un “canone libero”.

Oltre a ciò, è la legge che determina la durata minima del contratto ed altri aspetti centrali, come ad esempio le cause e le modalità di rinnovo a seguito di scadenza o la possibilità di recesso da parte del conduttore per gravi motivi.

Per avere una visione ampia della locazione a canone libero, di seguito andremo ad approfondire alcune tematiche centrali e cercheremo di rispondere ai seguenti interrogativi:

Procediamo per gradi.

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Quali sono gli immobili che possono essere locati a canone libero?

Vi è una lunga lista di immobili tassativamente esclusi dal contratto di locazione a canone libero. Ecco quali:

  • Immobili di pregio: ovvero immobili vincolati, accatastati come A/1, A/8, A/9, per i quali vale la disciplina del codice civile
  • Alloggi dell’edilizia popolare pubblica (denominati anche “case popolari”)
  • Case di villeggiatura
  • Immobili ad uso non abitativo (box auto, garage, cantine)

L’uso abitativo dell’immobile è confermato dal certificato di agibilità rilasciato dal Comune e dall’attestato di prestazione energetica (APE) rilasciato da professionisti abilitati e valido per 10 anni.

 

Cosa deve contenere un contratto di locazione a canone libero per essere valido?

Il contratto di locazione a canone libero deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, pertanto va scritto e controfirmato da entrambe le parti e deve contenere i seguenti dati essenziali:

  • Le generalità dei contraenti
  • La descrizione complessiva dell’immobile affittato, dati catastali e dichiarazione APE
  • L’importo concordato dalle parti e le modalità di pagamento
  • La durata del contratto di locazione

 

Quanto dura il contratto e ogni quanto occorre rinnovarlo?

Per quanto riguarda la durata del contratto, è necessario sottolineare che per legge non può essere inferiore ai 4 anni. Inoltre, a questi se ne possono aggiungere altrettanti sotto forma di rinnovo automatico.

Questo, nel caso in cui le parti si accordino in questi termini e in caso non venga presentata una richiesta di rescissione da parte del conduttore alla prima scadenza del contratto.

In questo particolare contesto, il contratto viene comunemente definito come “4+4”, ma solo in casi particolari sarà possibile rescinderlo anticipatamente, vale a dire:

  • Se l’inquilino non paga l’affitto
  • Se il proprietario ha comprovate necessità di andarci ad abitare

Anche alla scadenza del secondo contratto – vale a dire dopo 8 anni – sarà possibile rinnovare il contratto.

La disdetta del contratto, al contrario, va comunicata almeno con 6 mesi di anticipo. Inoltre, la cifra pattuita non potrà essere soggetta a cambiamenti neanche nei quattro anni successivi.

Dopo la prima scadenza, il rinnovo per altri 4 anni diviene automatico, eccetto il caso in cui si dovessero presentare due ipotesi.

 

Prima ipotesi

La prima ipotesi si ha quando il locatore comunica al conduttore il proprio “diniego di rinnovazione” con almeno 6 mesi prima della prima scadenza.

Il diniego è consentito solamente in alcuni casi previsti dalla legge, come ad esempio:

  • La destinazione dell’abitazione a uso proprio del locatore
  • La ricostruzione/la ristrutturazione dell’edificio
  • L’intenzione di vendere l’immobile

Il locatore sarà tenuto quindi ad indicare la data di rilascio dell’immobile e in particolar modo indicare le ragioni specifiche del diniego.

In caso non venga attuato quanto indicato nella comunicazione di diniego, il locatore sarà tenuto a risarcire i danni al conduttore, oppure dovrà ripristinare il contratto di locazione illegittimamente sottoposto a disdetta.

 

Seconda ipotesi

La seconda ipotesi di mancato rinnovo automatico si ha, invece, quando il conduttore ricorre al diritto di recesso. I motivi di recesso – il quale non spetta invece al locatore – possono essere previsti anche dal contratto di locazione.

Ad ogni modo, la legge consente sempre il recesso dell’inquilino per comprovati motivi. Il preavviso di recesso va dato al locatore tramite raccomandata e con un termine di almeno 6 mesi, salvo che le parti non abbiano stipulato condizioni differenti nel contratto.

In caso di recesso illegittimo, il locatore ha il diritto di richiedere il risarcimento dei danni. Inoltre, se giunta la prima scadenza, il locatore decide di vendere l’immobile a terzi, il conduttore può ricorrere al diritto di prelazione sulla casa.

 

 

Cosa succede al rinnovo dopo la seconda scadenza del contratto?

Ecco cosa può accadere, dopo 8 anni, ovvero alla seconda scadenza del contratto:

  • Se conduttore e locatore continuano ad eseguire il contratto senza sollevare questioni o problematiche di vario tipo, si proseguirà con un rinnovo tacito del contratto per altri 4 anni
  • Se una delle parti desidera rinnovare il contratto, ma a condizioni differenti, l’interessato è tenuto a comunicare la proposta di rinnovo all’altra parte con un anticipo di 6 mesi prima della scadenza del contratto

Perciò, chi riceverà la proposta di rinnovo:

  • Potrà accettare la proposta, e in questo modo il contratto continuerà con nuove condizioni
  • Potrà rifiutare la proposta, e pertanto il contratto terminerà alla sua scadenza naturale
  • Potrà fare una controproposta a condizioni contrattuali differenti, e quindi sarà necessaria l’accettazione da parte del primo proponente

Ad ogni modo, la risposta va comunicata tramite raccomandata e inviata alla controparte entro 60 giorni dal ricevimento della proposta di rinnovo.

Se una delle parti non ha interesse a rinnovare il contratto, il diniego va comunicato sempre mediante raccomandata e il destinatario deve esserne a conoscenza almeno 6 mesi prima della data di scadenza.

Di conseguenza, chi riceve la disdetta:

  • Potrà accettare la disdetta, e così il contratto cesserà alla normale scadenza
  • Potrà rifiutare la disdetta e proporre nuove condizioni contrattuali, oppure potrà chiedere di mantenere il contratto alle condizioni iniziali
  • Anche in questa situazione, bisognerà rispondere con raccomandata e inviarla alla controparte entro 60 giorni dal ricevimento della disdetta

 

Quali sono gli obblighi del locatore?

Mentre il contratto di locazione è in corso di validità, il locatore è tenuto ad adempiere a precisi obblighi, come:

  • Consegnare l’immobile in buono stato e mantenerlo in buone condizioni d’uso
  • Garantire che l’immobile sia esente da vizi e fare sì che il conduttore possa goderne senza complicazioni
  • Rilasciare al conduttore la ricevuta di pagamento del canone, nel caso in cui venga espressamente richiesta dal conduttore
  • Occuparsi del pagamento delle spese di manutenzione straordinaria
  • Occuparsi del pagamento delle spese di gestione straordinaria, nel caso in cui la casa sia situata in un condominio
  • Rendere al conduttore la cauzione versata e gli interessi annui, nel caso in cui l’immobile venga riconsegnato nelle condizioni d’origine e non si presentino altri motivi per trattenere cauzione ed interessi
  • Occuparsi della registrazione del contratto nel termine di 30 giorni, fornendo di comunicazione documentata il conduttore e l’amministratore del condominio nei successivi 60 giorni

 

Quali sono gli obblighi del conduttore?

Gli obblighi del conduttore sono i seguenti:

  • Prendere in consegna l’immobile e utilizzarlo con diligenza, eseguendo se necessario delle riparazioni e riconsegnarlo in buono stato alla fine del contratto
  • Pagare regolarmente il canone ad ogni scadenza pattuita anche nel caso in cui l’immobile non venga utilizzato
  • Versare al locatore la cauzione, che normalmente può ammontare al massimo a 3 mensilità di canone
  • Occuparsi del pagamento delle spese di manutenzione ordinaria
  • Provvedere al pagamento delle spese di gestione ordinaria, se l’abitazione è situata all’interno di un condominio

 

Quali sono i diritti del conduttore?

Il conduttore ha il diritto di:

  • Attribuire al locatore un canone superiore a quello stabilito nel contratto
  • Richiedere all’autorità giudiziaria la restituzione delle quote versate non dovute, e che la locazione venga ricondotta a condizioni specifiche previste dalla legge
  • Richiedere all’autorità giudiziaria che la locazione venga ricondotta a condizioni specifiche previste dalla legge, nel caso in il locatore non abbia registrato il contratto nel termine di 30 giorni

 

 

In quali casi si verifica la sublocazione?

Si parla di sublocazione quando il conduttore dà in locazione l’immobile ad un terzo soggetto. Per poter effettuare la sublocazione totale, è necessario il consenso del locatore.

Per ciò che concerne la sublocazione parziale, invece, nel caso in cui il locatore desideri vietarla dovrà inserire una clausola apposita nel contratto di locazione.

In caso questa clausola non sia stata inserita, il conduttore potrà quindi sublocare una parte dell’abitazione comunicandolo tramite raccomandata al locatore.

 

Cosa accade in caso di morte, separazione o divorzio del conduttore?

In caso di morte del conduttore saranno il coniuge, gli eredi, i parenti ed affini (abitualmente conviventi) a sostituirlo nel contratto di locazione.

Se il conduttore si separa formalmente o divorzia dal proprio coniuge, nel contratto subentrerà l’ex coniuge a seguito del riconoscimento del diritto di abitazione nella casa familiare da parte del giudice.

Inoltre, la Corte Costituzionale ha sancito che, in caso di separazione di fatto, l’ex coniuge potrà subentrare al coniuge intestatario del contratto in base ad eventuali accordi precedenti.

In caso di cessata convivenza da parte di una coppia non sposata, se la coppia ha dei figli, l’ex convivente potrà subentrare al conduttore.

 

Segui la nostra guida completa sul contratto di locazione a canone libero

In questo articolo, ti abbiamo fornito di tutte le informazioni necessarie per conoscere a fondo i dettagli riguardanti il contratto di locazione a canone libero.

Segui la nostra guida per capire quali sono le implicazioni, i diritti e gli obblighi delle parti interessate da questa forma contrattuale di affitto abitativo.

 

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Redazione WeAgentz

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