Hai mai sentito parlare di diritti reali di godimento? Di certo saprai già che comprare casa, o meglio essere dei potenziali acquirenti interessati ad una ricerca immobiliare, vuol dire anche questo: avere un’infarinatura generale circa argomentazioni più tecniche, come appunto i diritti reali e tutto ciò che ruota attorno al diritto immobiliare. È un aspetto fondamentale e per nulla trascurabile, per molteplici motivazioni…
Ecco perché abbiamo pensato di realizzare per te, una guida pratica e veloce che possa aiutarti nella comprensione di cosa sono i diritti reali, a cosa servono e come si costituiscono.
Niente panico: anche se sei un lettore inesperto sull’argomento, al termine della lettura saprai certamente padroneggiare di più questo tema e dunque sarai senza dubbio pronto per affrontare la questione.
Sei pronto? Allora iniziamo!
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Diritti reali: significato, tipologie e caratteristiche
Prima di passare a parlare dei “protagonisti” della lettura, ossia i diritti reali di godimento, è fondamentale fare un passo indietro e spiegare cosa sono più genericamente i diritti reali, quali sono le loro caratteristiche ed in quante tipologie si suddividono.
Il diritto reale è un diritto soggettivo tipico, che conferisce al titolare un potere assoluto ed immediato su una cosa. I diritti reali minori, fatta eccezione per il diritto di proprietà, possono essere a tempo determinato oppure perpetui.
I diritti reali si suddividono in:
- diritti reali di godimento
- diritti reali di godimento su cosa altrui (o diritti reali minori)
- diritti reali di garanzia.
Il diritto reale di godimento per antonomasia è la proprietà, quelli di garanzia sono il pegno e l’ipoteca. Quelli su cosa altrui sono l’uso, l’usufrutto, l’enfiteusi, la superficie, l’abitazione e la servitù.
Oggi sul nostro blog ci soffermeremo sui diritti reali di godimento, cercando di analizzare assieme ogni loro caratteristica e funzionalità, poiché si tratta di un argomento a noi molto caro e davvero cruciale, per capire alcune dinamiche fondamentali che riguardano da vicino il settore immobiliare.
In Italia, è proprio il Codice Civile a determinare questo genere di diritti e regolamentarne ogni funzionalità.
Diritti reali di godimento: perché interessano il settore immobiliare
I diritti reali di godimento sono anche definiti diritti reali su cosa altrui, ecco in parte spiegato il motivo per il quale interessano anche il settore dei beni immobili.
I diritti reali di godimento attribuiscono a un soggetto il potere di utilizzare, in modo pieno e immediato, un bene di proprietà di un altro soggetto.
Spieghiamoci meglio: i diritti reali di godimento sono diritti reali assoluti, che si estinguono per non uso se quest’ultimo si protrae per più di vent’anni;
I diritti reali di godimento sono:
Diritti reali di godimento: dettagli e caratteristiche
Usufrutto
Attenendoci a quanto il Codice Civile afferma in merito, per usufrutto si intende proprio il particolare diritto di “godere e usare della cosa altrui, mobile o immobile, traendone i frutti e tutte le utilità che essa può dare, senza mutarne la destinazione economica“.
In altre parole, grazie a questo diritto di godimento, si può attribuire a terze parti i frutti e le utilità che la res (dal latino “cosa” o “bene”), ossia l’oggetto in questione, può produrre o apportare alla vita di chi ne gode.
Il diritto di usufrutto può essere costituito:
- per testamento;
- per contratto;
- per usucapione;
- per volontà della legge (es. l’usufrutto attribuito ai genitori sui beni dei figli minori).
Secondo questo particolare accordo, il nudo proprietario è il proprietario della cosa che si vede privato dell’utilizzo della stessa per tutta la durata dell’usufrutto; ecco spiegato quindi il concetto sopra espresso di diritto reale di godimento.
Il proprietario del bene, ne riacquista la piena proprietà solo al termine del rapporto.
Come abbiamo inoltre spiegato durante una guida dedicata all’usufrutto, è bene sottolineare che il soggetto che gode del diritto, potrà cedere il proprio diritto a terzi se ciò non è vietato dal titolo costitutivo, locare il bene, concedere ipoteca, oltre che ricevere un’indennità (all’atto della cessazione dell’usufrutto) per le migliorie eventualmente apportate al bene stesso.
Quanto agli obblighi dell’usufruttuario, invece vi è quello di restituire il bene al termine dell’usufrutto, di utilizzarlo con diligenza, rispettare la destinazione economica e sostenere le spese e gli oneri per la manutenzione ordinaria, oltre che pagare le imposte.
Il diritto di usufrutto si estingue per scadenza del termine stabilito tra le parti o per morte dell’usufruttuario.
Può estinguersi inoltre per prescrizione ventennale, per consolidazione (laddove l’usufruttuario acquisti anche la proprietà del bene), per il perimento della cosa o per la rinuncia dell’usufruttuario.
Enfiteusi
Si tratta, senza dubbio, di uno tra i diritti di godimento di più rara attuazione al giorno d’oggi, in quanto ha una storicità ben radicata nel passato ed ora scopriamo il perché…
È un diritto reale che prevede che un soggetto, definito enfiteuta, abbia il diritto di godimento su di un bene immobile, mantenendo però fede ad un accordo ben preciso.
L’enfiteuta sarà infatti obbligato a corrispondere mensilmente un canone al proprietario del bene, ed anche però di apportare delle migliorie visibili al bene stesso.
Il canone previsto da versare al proprietario del bene, potrebbe anche essere inteso in prodotti naturali, non necessariamente in denaro.
L’enfiteusi può essere perpetua o a tempo determinato, comunque non inferiore ai 20 anni. L’enfiteuta può affrancare il fondo in qualsiasi momento, ovvero acquistarne la piena proprietà, pagando al proprietario una somma pari a 15 volte il canone annuo.
Questa particolare formula è ormai in disuso, poiché era utile metterla in pratica quando facoltosi proprietari terrieri, avevano la necessità di gestire i propri appezzamenti ma non potevano farlo in prima persona: in questo modo, avevano quindi qualcuno che provvedeva ad apportare migliorie alla proprietà e non ne permetteva l’usura temporale tipica di beni lasciati vuoti o inutilizzati.
Uso e abitazione
Recita così l’art.1021 del Codice Civile dedicato proprio al diritto reale di godimento definito uso: “Chi ha il diritto d’uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia. I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto“.
A differenza di quanto accade con l’usufrutto, il diritto all’uso non può essere ceduto a terze parti e si estingue automaticamente con la morte del titolare del diritto.
Quanto all’abitazione, i poteri del titolare del diritto sono più limitati. L’art. 1022 c.c. dispone che: “Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia”.
Il diritto di abitazione, è uno di quei particolari diritti reali di godimento incedibili, e il titolare può far godere del diritto solo i membri della sua famiglia.
Superficie
Il diritto di superficie può essere messo in pratica sia per legge che per volontà delle parti.
A disciplinarlo, è l’articolo 952 c.c. che recita: “Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”.
Servitù
Le servitù possono essere costituite coattivamente o volontariamente, per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Esse si distinguono in:
- apparenti
- non apparenti
- negative
- affermative
- continue
- discontinue
Spieghiamoci meglio: si tratta di un limite imposto al diritto di proprietà su un fondo per la migliore utilizzazione di un altro fondo, appartenente a diverso proprietario, il quale acquista un diritto reale limitato sul fondo servente.
Le servitù si estinguono per rinuncia da parte del titolare o per scadenza del termine.
Diritti reali di godimento: mai come in questo caso, affidarsi ad un professionista, serve!
Siamo assolutamente consapevoli di aver toccato un argomento spinoso, che richiede profonda conoscenza della materia del diritto per comprendere al meglio ogni sfaccettatura, hai ragione…
Lo scopo di questa lettura, è però quello di aprirti uno spiraglio su un qualcosa di cui fino ad oggi avevi solo sentito parlare senza un approfondimento chiaro.
Il consiglio che sentiamo di darti, è certamente quello di affidarti ad un professionista del settore immobiliare che possa guidarti verso una confidenza ancora più approfondita circa l’argomento del diritto immobiliare.
Prima di lasciarti, però, ti sveliamo l’ultimo segreto!
Se hai necessità di scoprire se un soggetto sia o meno titolare di diritti reali, ti basterà richiedere una visura ipotecaria per soggetto ed ottenere così le informazioni desiderate.
Quello che forse ancora non sai è infatti che attraverso questo particolare documento, potrai ottenere una sorta di carta di identità immobiliare del soggetto in questione.
Nello specifico:
- i dati anagrafici completi dei soggetti (persone fisiche o giuridiche)
- i dati catastali dei beni immobili con gli identificativi catastali completi
- la natura dei diritti reali e le quote in capo agli attuali proprietari dei beni immobili in portafoglio
- la presenza di eventuali gravami, servitù o vincoli, nonché trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli
Naturalmente, questo particolare servizio, è erogato – come forse già saprai – dagli uffici dell’Agenzia Delle Entrate presenti sul territorio nazionale.
Alla prossima guida!
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1 Commento
Dall'esposizione non risulta chiaro il diritto reale che si configura nel caso di un livellario che costruisce un fabbricato su terreno di proprietà concedente. A quale diritto reale si fa riferimento per il fabbricato, nel momento in cui è oggetto di successione? Diritto di superficie o di enfiteusi (che però riguardano normalmente i terreni).?
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