Il 2016 sarà l’anno dei robot, delle macchine, delle innovazioni tecnologiche. Con titani digitali del calibro di Google, Facebook e Microsoft pronti ad investire milioni di dollari in tecnologia (vedi il progetto OpenAI), non c’è dubbio che oggi più che mai, gli algoritmi di apprendimento automatico giocheranno un ruolo di primo piano nel futuro della tecnologia, anche nel settore immobiliare: l’algoritmo immobiliare sarà il nuovo mediatore in futuro?
Questi algoritmi automatizzati non solo renderanno più facile la nostra vita. Essi daranno forma alle nostre decisioni e comportamenti in modo consistente, dai contatti di lavoro, alle offerte che faremo, alla scrittura dei contratti, alle decisioni di quando e come lavorare da agenti immobiliari. Se immaginiamo tutto ciò di cui gli algoritmi saranno presto responsabili, non è troppo azzardato dire che il vostro prossimo mediatore potrebbe essere un algoritmo immobiliare.
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Il tuo prossimo mediatore può essere un algoritmo
Non siete convinti? Diamo un’occhiata a come gli algoritmi possono influenzare il comportamento del nostro agente immobiliare. In quanto professionisti, gli agenti immobiliari stabiliscono autonomamente come, quando e per quanto tempo lavorare. Ma quanta di questa libertà avranno davvero gli agenti nell’era degli algoritmi? Questi software sono pronti ad erodere l’elevato grado di autonomia con cui i professionisti dell’immobiliare sono soliti operare. Proviamo ad esemplificare per rendere meglio l’idea.
Il caso di Uber
Prendiamo in considerazione Uber, questa volta non per ragioni di convenienza nello spostamento urbano via taxi, ma per evidenziarlo come caso di studio di come i suoi algoritmi gestiscono la fornitura degli autisti. Questi ultimi sono imprenditori indipendenti (per ora), ai quali viene concesso di scegliere quando e per quanto tempo guidare.
Ma per avere successo, Uber deve garantire che sulla strada vi sia sufficiente approvvigionamento, di vetture e conducenti, per soddisfare la domanda dei passeggeri in qualsiasi momento.
A questo punto intervengono gli algoritmi, i quali alla base della gestione dell’offerta lavorano attivamente per stimolare più autisti ad essere disponibili in strada quando la domanda è alta. Attraverso una serie di tecniche di calcolo e di persuasione, gli algoritmi fanno lentamente pressione ai conducenti latenti per bilanciare la necessità di automobili. Inviando ai conducenti inattivi notifiche push sul picco di passeggeri disponibili, con la distribuzione di tariffe bonus in aggiunta al prezzo della corsa in modo che i piloti possano guadagnare di più, gli algoritmi fanno sì che per i piloti sia irrefrenabile la voglia di scendere in strada al più presto.
Nessuna persona coinvolta
È importante notare come non ci siano persone coinvolte in questo processo. Nessun operatore che controlli i tempi di attesa dei conducenti o che distribuisca gli ordini tramite un invio manuale per ottenere più autisti sulla strada. Tutto viene svolto dall’algoritmo, il quale diventa più efficace nel tempo: l’algoritmo “impara” quali incentivi generano il maggior numero di piloti immessi in strada, quali conducenti hanno più probabilità di rispondere a una serie di tipologie di richieste. Questo meccanismo tiene conto costantemente di tutte le variabili in gioco per massimizzare le prestazioni, fino al testo della comunicazione al conducente che ottiene nel modo più efficace una risposta positiva. Queste ottimizzazioni vengono alimentate all’interno del sistema per migliorare di volta in volta le prestazioni.
Ora che abbiamo in mente questo processo, possiamo guardare allo stesso sistema da un’ottica immobiliare. Ci sono un sacco di opportunità per dinamiche simili.
Algoritmi, agenti e mercato immobiliare
Le risposte ai contatti sono una prima opportunità. Sappiamo tutti che il tempo di risposta è fondamentale per la conversione dei contatti in clienti, lo sentiamo ripetere continuamente. Ad oggi gli algoritmi a livello di CRM ed i software di “lead routing e management” sono in grado di determinare quali sono gli agenti che rispondono più velocemente, convogliando a quegli agenti un maggior numero di contatti e di maggior qualità. Anche in questo caso, l’algoritmo è addestrato nel tempo in base al comportamento individuale, senza che sia necessario alcun intervento umano.
Più velocemente rispondi ai contatti ricevuti, più contatti continuerai ad avere. Ora, quanto sei davvero autonomo in tutto ciò? Gioca conoscendo le regole che stanno alla base del processo, o il tuo fatturato ne sarà influenzata negativamente. Solo trattando il tema della velocità, se non rispondi immediatamente alle richieste, vedrai diminuire la qualità e la quantità dei contatti, senza che ne venga davvero a conoscenza e senza che nessuno prenda attivamente iniziativa “contro” di voi.
Cosa dire della qualità dei contatti? L’accesso al credito potrebbe presto essere basato sul profilo di Facebook. Quindi se si riesce a prestare denaro sulla base di un profilo Facebook, si può certamente assegnare il contatto di un potenziale acquirente o venditore in base alle stesse informazioni. Gli algoritmi possono instradare i contatti di alta qualità verso gli agenti “migliori”, e quelli di qualità inferiore verso i neofiti e coloro che non oltrepassano la soglia del software per ottenere i migliori contatti.
Chi o cosa definisce il “migliore”?
Come potremmo definire un agente immobiliare “migliore”? Con le recensioni, forse? Proprio come Uber può sospendere i conducenti per le valutazioni negative dei passeggeri o perché non accettano le tariffe, non c’è motivo per cui un algoritmo possa prendere iniziative analoghe nel settore immobiliare.
A questo proposito, diamo un’occhiata alle statistiche sul grado di percezione e di soddisfazione degli utenti verso gli agenti immobiliari italiani.
Al di là dei contatti, gli algoritmi possono mostrare agli agenti quale casa un particolare compratore è più propenso ad acquistare. Oppure impostare gli intervalli di comunicazione acquirente/agente fino ad ottenere la cadenza più ottimizzata, e decidere quali agenti dovrebbero rappresentare determinati acquirenti e venditori per avere la più alta redditività. Un algoritmo ad esempio potrebbe dirvi persino l’importo di un’offerta da formulare, sulla base di ciò che si conosce del venditore, dell’acquirente o dell’agente immobiliare.
C’è un algoritmo immobiliare nel nostro futuro?
Quando gli algoritmi di apprendimento automatico potranno svolgere tutto questo, quanto indipendenti saranno gli agenti immobiliari? L’algoritmo diventa de facto il mediatore, sebbene non sia in possesso di abilitazione, assicurazione o di iscrizione al Registro Imprese presso la Camera di Commercio.
Il che porta a questa domanda: dovranno essere autorizzati gli algoritmi di apprendimento automatico? Immaginiamo una grande piattaforma di annunci immobiliari o un network MLS. Sarà un’agenzia indipendente a supervisionare le impostazioni di queste macchine, simili alle grandi compagnie che regolano le prestazioni delle slot machine? Oppure saranno le macchine stesse, in base ad una sorta di “libero arbitrio”? Non è una questione di se, ma quando, riguardo all’immissione nel mercato di tutte queste innovazioni. La questione sarà a chi spetta definire le regole del gioco, e chi vince e chi perde.
Gli agenti immobiliari saranno autonomi come lo sono oggi? Gli utenti otterranno una migliore esperienza? I mediatori li utilizzeranno per massimizzare i loro profitti? O saranno le società che creano gli algoritmi ad essere le vere vincitrici, sempre più intelligenti ad ogni nuovo dato che fluisce in rete attraverso il loro software?
Il mercato è ormai pronto per innovazioni di questo genere, le persone stanno già cercando di capire le logiche che le governano. Queste domande devono avere una risposta il più presto possibile, altrimenti diventerà più complicato districarsi nella profondità di questi algoritmi una volta intrecciati nel nostro lavoro di tutti i giorni.
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