01 MarAffitto con riscatto: cos’è, come funziona e modelli 2024

Torniamo a parlare di mercato immobiliare, questa volta però scegliendo una tematica che siamo certi interessi a tantissimi lettori alla ricerca di una nuova casa da affittare e/o da acquistare: se stai cercando di capire quale opzione scegliere alternativamente tra affitto o mutuo, in questo articolo ti spiegheremo che a volte la scelta dell’affitto non va per forza ad intaccare la possibilità di acquistare l’immobile, ma ti lascia questa opportunità in futuro, per di più senza bisogno di contrarre un mutuo. Stiamo parlando della particolare formula dell’affitto con riscatto.

Forse ti sarà già capitato, infatti, soprattutto se da tempo sei alla ricerca della prima casa da acquistare, che amici e conoscenti ti abbiamo posto davanti a questo dubbio: “mi conviene proporre al proprietario un contratto di affitto con riscatto?”.

Questo succede perché non sempre si dispone della liquidità necessaria per completare l’acquisto, oppure perché a causa delle restrizioni bancarie, non tutti i potenziali acquirenti immobiliari riescono ad ottenere il tanto agognato un mutuo.

Ecco che allora, la formula contrattuale che andremo ad analizzare approfonditamente nel corso di questa lettura, potrebbe essere davvero una valida strada percorribile.

Se non hai ancora ben chiaro di cosa stiamo parlando, niente paura, ora facciamo un passo indietro spiegandoti dapprima cos’è l’affitto con riscatto, poi come funziona e successivamente i modelli disponibili per il 2024.

Siamo certi che sia nei panni di proprietario di casa da vendere che di potenziale acquirente interessato a comprare, la conoscenza dell’affitto con riscatto sia la base per qualsiasi decisione da prendere in fase di analisi preliminare.

Sei pronto? Allora, iniziamo spiegando proprio cos’è questo particolare accordo tra le parti in arrivo direttamente dall’America, ma da anni già largamente in uso anche in Italia come tipologia alternativa di contratto di compravendita immobiliare.

 

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Affitto con riscatto: cos’è e come funziona

Dopo una breve introduzione all’argomento, facciamo immediatamente chiarezza su che cos’è l’affitto con riscatto, presumendo che tu non abbia la più pallida idea della sua definizione.

Per affitto con riscatto si intende appunto una particolare formula contrattuale tra due parti interessate: venditore dell’immobile e conduttore.

In Italia, questa formula meglio conosciuta come rent to buy, è stata regolamentata ufficialmente come formula di acquisto dal Decreto Sblocca Italia 133/2014.

Ci siamo: ma come funziona nel concreto?

L’accordo tra le parti consiste nel far godere al conduttore il diritto di abitazione nella proprietà immobiliare oggetto del contratto, versando al proprietario venditore un vero e proprio canone mensile stabilito, ed avendo poi la possibilità di esercitare l’opzione di acquisto riscattando l’immobile.

È facilmente intuibile che per calcolare il saldo per completare l’operazione, si dovranno decurtare tutte le mensilità versate precedentemente dall’affittuario durante il periodo di tempo che ha preceduto la scadenza.

Naturalmente, ogni dettaglio relativo a tempistiche e modalità, dovrà essere messo per iscritto in fase preliminare ed accordato da entrambe le parti.

Non ci sarà dunque alcun trasferimento di titoli di proprietà fino a quando l’affittuario non avrà saldato l’intero importo atto al riscatto dell’immobile.

La verità è che questa particolare formula di compravendita immobiliare, altro non è che la perfetta fusione tra gli accordi tipici di un contratto di locazione e le modalità di acquisto di una regolare trattativa di vendita.

È chiaro inoltre che il prezzo di vendita dell’immobile in questione dovrà essere stabilito in fase contrattuale e non potrà subire variazioni future in base ai cambiamenti di mercato nel momento del riscatto; come è altrettanto chiaro che il prezzo riservato al canone mensile da parte dell’affittuario in genere sia leggermente superiore rispetto ai classici canoni di affitto tradizionali: generalmente subisce una variazione compresa tra il 20% ed il 30% in più.

Ammettilo: ora che tutto inizia ad essere più chiaro, stai già immaginando il tuo prossimo acquisto immobiliare sfruttando proprio questa particolare tipologia di operazione… e come darti torto?

Quello che però ancora non ti abbiamo svelato, è che esistono diverse modalità per approcciarsi all’affitto con riscatto. Naturalmente, come accade anche per i contratti di locazione tradizionali, anche in questo caso sono stati elaborati differenti modelli proprio per riuscire a raccogliere le esigenze di tutti.

 

Affitto con riscatto: modelli 2024

Attualmente in Italia, per accedere alla formula di affitto con riscatto, esistono tre differenti tipologie tra cui scegliere in base proprio alle specifiche dinamiche che interessano le parti.

1. Contratto di locazione con preliminare di vendita
2. Affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto
3. Acquisto con riscatto con riserva di proprietà

Oltre ad elencarti le differenti tipologie, abbiamo deciso di lasciarti qui di seguito i link utili per scaricare direttamente il modello di contratto di compravendita immobiliare in rent to buy:

• Affitto con riscatto: scarica qui il modello del contratto

Andiamo ora ad analizzare ognuna delle tre tipologie, per comprendere quale sia quella più adatta alle tue esigenze immobiliari.

 

Contratto di locazione con preliminare di vendita

Definito altresì patto di futura vendita, è la tipologia più utilizzata per il rent to buy.

Si tratta di una particolare formula che prevede la perdita di tutte le somme versate dal locatore, qualora al termine del periodo stabilito egli dovesse poi decidere di non effettuare il saldo per completare l’operazione. 

Qualora questa fosse l’intenzione comune, l’affittuario potrebbe continuare a pagare il canone di affitto per l’immobile, trasformandosi così in inquilino tradizionale e facendo decadere l’accordo di affitto con riscatto.

 

Affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto

Con questa seconda modalità di rent to buy, si stabilisce tra le parti una data limite per il contratto, oltre la quale il potenziale acquirente potrà decidere liberamente se procedere con il saldo e quindi riscattare l’immobile, oppure non farlo e proseguire con la locazione.

 

Acquisto con riscatto con riserva di proprietà

L’ultima tipologia di affitto con riscatto ad oggi valida in Italia è questa particolare formula, forse più simile ad una tradizionale vendita immobiliare rispetto alle prime due. 

Si tratta infatti di un contratto che consente al venditore di posticipare il trasferimento della proprietà solo dopo che l’acquirente avrà provveduto a saldare l’intero prezzo di vendita. Si tratta di un vero e proprio contratto di compravendita, per effetto del quale le imposte sono a carico dell’affittuario.

 

Per quale tipologia di immobili si applica l’affitto con riscatto?

Una delle domande che ci si pone prima di approcciarsi a questa particolare formula contrattuale è proprio quella che interessa le varie tipologie di immobili.

Ci si chiede infatti se il rent to buy possa essere scelto per qualsiasi tipologia di immobile, oppure se ci siano delle restrizioni in merito. 

Attualmente in Italia, si può ricorrere al rent to buy per qualsiasi tipologia di immobile in vendita, sia esso un appartamento, un ufficio, un immobile commerciale, oppure un immobile in costruzione.

I vantaggi, in quest’ultimo caso, riguardano non soltanto i futuri affittuari, ma anche le imprese di costruzione per le quali il rent to buy diventa un ottimo strumento per pagare le rate del mutuo contratto con gli istituti bancari per la costruzione.

 

I vantaggi di scegliere la formula dell’affitto con riscatto

Dopo aver ampiamente parlato dell’aspetto più tecnico e logistico di questa formula contrattuale, analizziamo ora punto per punto, quali siano i vantaggi di comprare casa con il rent to buy.

Se arrivato a questo punto della lettura, stai già pensando di contattare il tuo consulente immobiliare per capire come mai non te lo abbia ancora proposto, assicurati prima di leggere i possibili vantaggi… e poi, prendi il pure lo smartphone e chiama il tuo agente immobiliare di fiducia!

Vantaggi per il potenziale acquirente:

• Abitare l’immobile da subito.
• Scegliere liberamente se diventare o meno il nuovo proprietario. Questo è fondamentale, anche perché le dinamiche di vita nel corso del tempo possono cambiare. Si può decidere di cambiare città, oppure avere l’esigenza di un appartamento differente in termini di metrature e spazi rispetto a quello scelto inizialmente. È infatti evidente quanto sia più semplice, con un affitto con riscatto, lasciare l’abitazione. Diverso è il caso di un proprietario che dovrebbe cercare un affittuario o un acquirente per il suo immobile, operazione che richiede tempi e costi sicuramente maggiori.
• Non deve sostenere il pagamento di tasse sull’immobile fino al riscatto e, quindi, al saldo.
• Nel momento del saldo finale, la cifra da versare peserà nettamente meno sull’economia familiare, in quanto tutte le somme precedentemente versate mensilmente come canone d’affitto avranno nel frattempo sgonfiato di molto l’importo finale.
• Qualora non si possedessero le risorse economiche in liquidità per comprare la casa dei sogni: se disponibile la formula di affitto con riscatto, di fatto la si sottrae ad altri ipotetici acquirenti grazie all’opzione di acquisto che vanta verso l’immobile fino alla scadenza del contratto.
• Aumentare le possibilità di accendere un mutuo potendo dimostrare uno storico di buon pagatore alle banche e dovendo finanziare una cifra nettamente inferiore rispetto all’intero importo di partenza.
• Poter richiedere un importo inferiore per il mutuo, il che vuol dire risparmiare sui costi di gestione e sugli interessi da corrispondere alle banche, ed infine pagare una rata comunque più bassa.

Vantaggi per il proprietario venditore:

• Ottenere un canone d’affitto mensile maggiorato rispetto ad un contratto di locazione tradizionale.
• Continuare a godere del diritto di proprietà dell’immobile fino alla scadenza dell’accordo ed all’eventuale saldo e riscatto da parte dell’inquilino.
• Tutela da possibili variazioni di prezzo a causa del mercato immobiliare e quindi presumibili svalutazioni, in quanto la cifra che viene concordata inizialmente sarà la medesima che dovrà percepire al termine dell’accordo.

 

Affitto con riscatto: a chi rivolgersi per ottenere tutte le tutele necessarie

Siamo arrivati al termine di questa guida ma, prima di lasciarci, dobbiamo necessariamente darti l’ultimo consiglio.

Trattandosi di una pratica immobiliare particolare, sarebbe opportuno non agire “tra privati” ma farsi seguire e consigliare da un esperto del settore immobiliare, come appunto un agente immobiliare abilitato.

È fondamentale comprendere a pieno ogni passaggio del rent to buy per avere piena consapevolezza di quello che succederà negli step successivi.

Oltre ad un agente immobiliare che segua la pratica, sarà anche importante avere un notaio di riferimento al quale far redigere l’atto preliminare iniziale.

Questo servirà come ulteriore tutela per la parti, per rendere cioè entrambe conscie di tutto ciò a cui dovranno adempiere.

Allora, ti abbiamo aperto un nuovo mondo, vero?

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