In seguito alla grande crisi economica, sempre più persone intenzionate all’acquisto di una casa si rivolgono alle aste giudiziarie immobiliari, le quali rappresentano un’occasione imperdibile per trovare un ottimo affare. Ma esistono diversi aspetti prettamente tecnici da tenere in considerazione, ecco perché seguire le aste giudiziarie immobiliari potrebbe diventare una nuova attività da implementare in un’agenzia immobiliare.
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Le aste giudiziarie immobiliari sono pubbliche e trasparenti, ma sono anche ambienti piuttosto ostici e complicati per i non addetti ai lavori, di conseguenza è fortemente richiesta una figura professionale capace di guidare le persone nell’acquisto dell’immobile. Nonostante l’ultimo report delle Agenzie delle Entrate confermi il trend positivo nel settore residenziale per le compravendite relative al 2016, sempre più agenti immobiliari trovano nelle aste giudiziarie immobiliari una nuova area di business su cui puntare.
Aste giudiziarie per immobili: perché le persone non si fidano?
Il campo delle aste giudiziarie immobiliari è terreno molto fertile per le agenzie immobiliari, in quanto i potenziali acquirenti possono trovare facilmente immobili idonei alle proprie esigenze, a prezzi scontati anche del 50% o più rispetto al valore reale. Sicuramente, se si considera il prezzo scontato, gli immobili presenti alle aste giudiziarie risultano allettanti, ma più il gap tra il prezzo di mercato e quello dell’asta è alto, più i possibili acquirenti tendono a diffidare e corrono ai ripari affidandosi a consulenti o professionisti di comprovata esperienza. Inoltre, procedere all’acquisto di un immobile all’asta in completa autonomia richiede un dispendio di energie e tempo non indifferente rispetto ad una compravendita tradizionale sul mercato libero. Effettivamente, per i non addetti ai lavori il processo di acquisto può risultare particolarmente tortuoso anche perché dovranno:
– Individuare l’immobile di proprio interesse
– Rimanere costantemente aggiornati sulle novità
– Contattare il custode giudiziario
– Verificare la documentazione
Al giorno d’oggi le persone trovano veramente difficile ritagliarsi del tempo libero per dedicarsi a queste attività e, di conseguenza, sempre più spesso si rivolgono all’agenzia immobiliare di fiducia per ottimizzare il tempo a propria disposizione e per poter partecipare alle aste giudiziarie immobiliari in totale tranquillità e serenità, rispettando tutte le date e le scadenze che vengono imposte dal Tribunale di competenza. Esistono diversi servizi che un’agenzia immobiliare specializzata in aste immobiliari può mettere a disposizione, come conteggi economici preliminari, partecipazione all’asta, adempimenti successivi e l’eventuale liberazione dell’immobile. Ad ogni modo, gli aspetti più importanti a cui è necessario rivolgere un’attenzione certosina sono quelli burocratici e finanziari.
Il ruolo dell’agente immobiliare nelle aste giudiziarie immobiliari
Alla luce di questa nuova modalità di ricerca della casa, sempre più frequentemente gli agenti immobiliari abilitati all’esercizio della professione si mobilitano per diversificare la loro offerta e agganciare clienti e potenziali tali, partendo dal costante monitoraggio degli avvisi di vendita più affini alla loro tipologia di clientela.
Le modalità di pubblicazione degli avvisi di vendita sono determinate dalla legge del 14 maggio 2005 n. 80. L’articolo 490 del Codice di procedura civile prevede che in caso di vendita all’asta di oggetti ed immobili derivanti da un atto esecutivo, venga pubblicato un avviso contenente tutti i dati di pubblico interesse. L’avviso deve essere affisso per tre giorni consecutivi nell’albo dell’ufficio giudiziario davanti al quale si svolge il procedimento esecutivo. Se sono presenti immobili o beni mobili dal valore superiore ai 25.000 euro, l’avviso deve essere pubblicato anche in appositi siti internet e in quotidiani nazionali almeno 45 giorni prima del termine di presentazione delle offerte o della data dell’asta, congiuntamente a copia dell’ordinanza del giudice e ad una stima dei beni (ai sensi dell’art. 173-bis del codice di procedura civile). Il giudice, qualora lo ritenesse opportuno, può stabilire la diffusione della notizia anche attraverso altri mezzi pubblicitari. Attualmente, molti Tribunali, come quelli del distretto di Milano, pubblicano periodicamente tutti gli annunci sulle diverse testate giornalistiche: Il Sole 24 Ore, Il Corriere della Sera, La Repubblica, Il Messaggero, per informare il pubblico in un’unica volta, di tutte le vendite presenti in quel Tribunale. Inoltre, per sapere la data di pubblicazione diventa estremamente utile informarsi presso le Cancellerie, sul sito internet dell’ufficio.
Perché richiedere la consulenza dell’agente immobiliare?
Le persone si rivolgono sempre più spesso alle aste giudiziarie immobiliari anche perché la spesa notarile (dai 3.000 ai 5.000 euro) viene soppressa, poiché l’asta viene trascritta dal giudice del Tribunale. Allo stesso tempo però, potrebbero presentarsi delle sorprese spiacevoli per l’acquirente inesperto e, proprio in questo momento, entra in gioco la necessità della consulenza da parte di un agente immobiliare.
In effetti, la presenza dell’agente immobiliare è di estrema importanza perché riesce ad individuare facilmente la presenza delle spese nascoste a carico del potenziale acquirente, quali spese di cancellazione delle ipoteche, vecchie ipoteche, iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile acquistato. In generale, se non si richiedesse l’aiuto dell’agente immobiliare, queste spese potrebbero finire per gravare sull’acquirente per un importo che va dai 2.000 ai 10.000 euro, a seconda delle iscrizioni da cancellare. La sicurezza d’acquisto nelle aste giudiziarie immobiliari è un’altra motivazione per la quale si rende necessaria la presenza dell’agente immobiliare. Il professionista infatti verifica tramite perizia depositata dal CTU la precisa consistenza dell’immobile da acquistare (superfici, volumi, regolarità urbanistica, permessi di costruire, pratiche sismiche, condoni edilizi), al fine di controllare se l’edificio in questione sia in regola con tutte le norme tecniche ed urbanistiche. In particolare, quando si parla di condono edilizio, se ci fossero abusi da condonare, è solo grazie alla presenza dell’agente immobiliare che si possono riaprire i termini di condono in tempi brevi, al contrario occorre attendere diversi anni.
Infine, la presenza dell’agente immobiliare è fondamentale per valutare esattamente, al momento dell’asta giudiziaria immobiliare, il reale valore attuale dell’immobile, al fine di permettere al cliente di fare un acquisto davvero azzeccato, oppure per consigliargli di disertare l’asta. Infatti, nel caso in cui l’asta venga disertata e nessuno vi partecipi, il prezzo dell’immobile viene ribassato del 20-25% nelle aste successive. La consulenza dell’agente immobiliare in questa delicatissima fase sarà essenziale per portare il cliente a fare l’affare della propria vita o aspettare che ciò avvenga nell’asta successiva.
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Quali sono le aste immobiliari più frequenti: con o senza incanto?
Un altro motivo per il quale valga la pena richiedere la consulenza dell’agente immobiliare nelle aste giudiziarie per immobili, è quello relativo al fatto che le aste non sono tutte uguali: lo stesso immobile potrebbe essere soggetto a trattative diverse. Esistono principalmente due tipologie di aste, quelle con incanto e quelle senza incanto; quest’ultima è senza dubbio la più frequente in Italia, vediamo perché.
Per poter partecipare ad un’asta immobiliare senza incanto, ogni partecipante dovrà presentare la sua offerta d’acquisto in busta chiusa presso la Cancelleria del Tribunale indicando:
– Prezzo
– Modalità
– Tempistiche di pagamento
La busta chiusa verrà aperta esclusivamente durante l’udienza, alla presenza dei vari partecipanti. Qualora ci fossero più offerte valide, cioè superiori al prezzo base, il giudice ha il potere di indire una nuova asta, questa volta con incanto. Nel caso in cui ci fosse una sola offerta valida, sarà ritenuta valida se superiore di almeno ⅕ al prezzo base. Nel caso l’offerta fosse inferiore, spetterà al giudice valutare se effettuare o meno una nuova asta con incanto. Con la legge 132 del 6 agosto 2015, il Legislatore ha dato un forte segnale favore delle aste senza incanto, ritenute più efficaci per diversi motivi:
– Velocità: l’aggiudicazione è immediata, senza dover aspettare un eventuale rialzo del quinto
– Sicurezza: le buste contengono offerte irrevocabili e non domande di partecipazione, come avviene nella vendita con incanto
– Trasparenza: è più difficile creare atteggiamenti di disturbo al contrario delle vendite con incanto
Inoltre, la vendita senza incanto è la tipologia più frequente nelle aste giudiziarie immobiliari perché si possono effettuare eventuali rilanci migliorativi. Infatti, qualora si presentassero più offerte valide, si apre la gara sull’offerta più alta.
Considerando il grande interesse che suscitano le aste immobiliari giudiziarie su diverse tipologie di clienti come:
– Privati che vogliono acquistare immobili alle aste giudiziarie per uso proprio
– Risparmiatori che vogliono acquistare immobili per metterli a reddito
– Coloro che vogliono investire con operazioni di short trading
– Investitori che hanno liquidità in abbondanza
Per l’agente immobiliare, ottenere nuovi clienti svolgendo i propri servizi può diventare un’ulteriore fonte di guadagno e quindi sì, dedicare un’area di business alla tematica delle aste giudiziarie immobiliari può diventare un’attività strategica e remunerativa nel mix delle attività quotidiane di ogni agente!
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