Quando si tratta di vendere o acquistare un immobile, è fondamentale saperne stimare correttamente il valore, al fine di poter eseguire una buona trattativa.

In molti vedono l’esperienza di acquisto, affitto o vendita di un’abitazione come un percorso ricco di interrogativi, soprattutto riguardanti il giusto prezzo della casa. Generalmente, la stima viene eseguita da agenti immobiliari abilitati o professionisti in materia.

 

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Determinare il valore di un immobile non è di certo un’operazione del tutto semplice, poiché ci sono diversi fattori da tenere in considerazione.

In questo articolo, ti forniamo una guida completa su tutti i passaggi da effettuare per calcolare il più probabile valore di mercato del tuo immobile. In particolare ti spiegheremo come:

 

Calcolare il valore di mercato
Calcolare la superficie commerciale dell’immobile
Calcolare le superfici coperte calpestabili
Calcolare le superfici scoperte e le pertinenze
Calcolare il valore al metro quadro
Calcolare i vari coefficienti
Calcolo del valore complessivo dell’immobile

 

Come calcolare il valore di un immobile: valori e coefficienti

La vendita o l’affitto di un’abitazione non è mai qualcosa di semplice o immediato, spesso richiede molto tempo, da mesi ad anni. Molte volte le offerte tardano ad arrivare, a volte addirittura non arrivano affatto e in altri (pochi) casi fioccano. Ti sei mai chiesto perché?

Dietro l’assenza di offerta potrebbe celarsi una stima eccessiva del valore dell’immobile. Mentre al contrario, quando la richiesta abbonda potrebbe significare che l’agenzia immobiliare abbia sottostimato l’abitazione.

Per questo motivo, conoscere i corretti metodi di calcolo per determinare il valore dell’immobile ti tornerà estremamente utile. Di fatto, in questo modo saprai acquistare, prendere o dare in affitto oppure vendere il tuo immobile al prezzo più giusto e conveniente.

Di seguito, tutti i valori e i coefficienti essenziali per effettuare il calcolo del valore dell’immobile.

 

Come calcolare il valore di mercato

Da non confondere con il valore catastale dell’immobile, che è a sua volta utile in caso di acquisto, in quanto funge da base per calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Nello specifico, il più probabile valore di mercato è l’importo stimato al quale l’abitazione viene venduta in data di valutazione tra acquirente e venditore. Si tratta di un valore esprimibile in funzione delle caratteristiche tecniche e economiche dell’immobile.

L’operazione per calcolare il valore di mercato prevede la moltiplicazione tra superficie commerciale, quotazione al mq e coefficienti di merito.

Di seguito, ti illustreremo i calcoli da eseguire step by step.

 

Come calcolare la superficie commerciale dell’immobile

Ci teniamo ad evidenziare che la superficie commerciale non va confusa o fatta coincidere con la superficie calpestabile. Per calcolare la superficie commerciale occorre sommare:

  • Le superfici coperte calpestabili, così come quelle non calpestabili: per queste ultime intendiamo i muri interni ed esterni della casa
  • Tutte le superfici scoperte, quali: terrazze, giardini, balconi e pertinenze

Le superfici  elencate vengono poi sommate tenendo conto di una serie di coefficienti, che possono variare in base alle condizioni di interni ed esterni del tuo immobile.

Proseguiamo quindi analizzandole una per una.

 

Come calcolare le superfici coperte calpestabili

La superficie calpestabile va calcolata al 100%. Al suo valore ne vanno poi aggiunti altri in base a percentuali specifiche, quali:

  • Mura perimetrali dell’immobile: vanno calcolati al 100% nella superficie, solo fino ad uno spessore di 50 centimetri. Nel caso in cui si tratti di un edificio antico, e pertanto le pareti siano probabilmente più spesse, nel calcolo del valore sarà utilizzata solo la superficie di 50 cm.
  • Nel caso di immobile con mura perimetrali in comune con altri appartamenti adiacenti, occorrerà sommare solo lo spessore di 25 cm.
  • Se l’immobile è provvisto di mansarda, si potrà sommare solo il 75% della superficie della mansarda, ma solo se essa risulta essere alta un minimo di 2,40 metri. Nel caso in cui il locale mansarda non fosse abitabile, pertanto anche parzialmente con altezza inferiore 240 cm, si calcolerà la sua superficie solo fino al 35%.
  • Se l’appartamento ha un soppalco, si andrà a sommare l’80% della sua superficie, nel caso in cui sia alto almeno 2,40 metri. Ma se è più basso, si sommerà solo il 15% della superficie.
  • Se l’immobile ha una veranda, si sommerà l’80% della sua superficie.
  • Le taverne e seminterrati abitabili andranno calcolati al 60% della superficie.

 

Come calcolare le superfici scoperte e le pertinenze

  • Le superfici di balconi e lastrici solari si sommano al 25%, per i balconi fino a 25 metri quadrati. Mentre le superfici eccedenti si calcolano al 10%.
  • Le superfici dei terrazzi e delle logge si calcolano al 35% fino a 25 mq, mentre le superfici eccedenti al 10%.
  • Gli attici fino a 25 metri quadrati si calcolano al 40% della superficie.
  • Portici e patii interni si calcolano al 35% della loro superficie.
  • I cortili fino a 25 mq si sommano al 10% della loro superficie.
  • I giardini fino a 25 metri quadrati si sommano fino al 15% della superficie.
  • Cantine e soffitte con altezza minima di 1,5 metri si sommano al 20% della superficie.
  • Garage e box auto al coperto, in caso di autorimesse collettive, si calcolano dal 45% al 60%.
  • I box auto scoperti verranno sommati in base al 20% della superficie totale.

 

Come calcolare il valore al metro quadro

Per calcolare il valore al metro quadro dell’immobile, occorre tenere in conto una serie di coefficienti che serviranno a determinare il prezzo effettivo dell’appartamento.

Come primo step, va considerata l’ubicazione e quindi, come primissima discriminante, se la casa di trova in città o in campagna. La stessa cosa vale ovviamente per il quartiere, se è in centro o in periferia. Da considerare inoltre le condizioni interne ed esterne dell’immobile così come il suo stato generale di conservazione.

In questo caso, è l’Agenzia delle Entrate a tener conto dei seguenti parametri. In che modo?

Monitorandoli singolarmente tramite il c.d. “Osservatorio del Mercato Immobiliare” (OMI), che viene aggiornato a scadenza semestrale.

Questo tipo di quotazioni immobiliari individuano, per ogni zona territoriale delimitata omogenea (zona OMI) di ciascun Comune, un intervallo minimo e/o massimo per unità di superficie in euro al metro quadrato, dei valori di mercato e locazione, in base alla tipologia immobiliare e allo stato di conservazione.

Le quotazioni OMI nascono per essere indicative e non possono in alcun modo rimpiazzare le stime vere e proprie, calcolate dagli agenti immobiliari o da altri professionisti in materia.

 

Calcolare i vari coefficienti

Coefficienti di merito

In aggiunta alla superficie ed alla quotazione al metro quadrato, nel calcolo del più probabile valore di mercato dell’immobile influiscono una serie di coefficienti di merito, che potrebbero aumentare o diminuire il valore dell’appartamento. Nello specifico, si tratta di valori espressi in percentuale relativi alle caratteristiche dell’abitazione.

 

Coefficienti in base al piano

Si tratta di valori di superficie al mq che variano in base al piano in cui è ubicato l’immobile, vale a dire:

  • Seminterrato (-25%, con o senza ascensore)
  • Piano terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino)
  • Primo piano (-10% con o senza ascensore)
  • Secondo piano (-3% con ascensore e -15% senza ascensore)
  • Terzo piano (0% con ascensore e -20% senza ascensore)
  • Piano superiore (+5% con ascensore e -30% senza ascensore)
  • Ultimo piano (+10% con ascensore e – 30% senza ascensore)
  • Attico/terrazza (+20% con ascensore e -20% senza ascensore)

 

Coefficiente in base allo stato e all’età dell’immobile

Per quanto riguarda lo stato locativo, invece, vi sono altri coefficienti da considerare. Nello specifico:

  • Abitazioni libere (coefficiente al 100%)
  • Abitazioni locate a canone libero (-20%)
  • Abitazioni locate stagionalmente (– 5%)

Anche l’età dell’immobile e il suo stato di conservazione sono fattori di rilievo, pertanto si distingue tra:

  • Immobile da ristrutturare (-10%)
  • Immobile in buono stato (0%)
  • Immobile ristrutturato (+5%)
  • Immobile finemente ristrutturato (+10%)
  • Nuova costruzione (+10%)

 

Altri coefficienti

Incidono sul calcolo del valore dell’immobile, inoltre, coefficienti relativi al riscaldamento, all’esposizione ed alla luminosità.

Se ad esempio si dovesse trattare di un’abitazione con riscaldamento autonomo, il suo valore salirà del 5%, o magari di una casa con vista panoramica o molto luminosa, essa varrà il 10% in più.

 

Calcolo del valore complessivo dell’immobile

Arrivati a questo punto, conoscendo tutti i valori necessari per calcolare il valore dell’immobile, potrete applicare la formula sopra indicata. Ricapitolando: si moltiplica la superficie commerciale per la quotazione al metro quadro e per i coefficienti di merito.

Una volta calcolato il valore della superficie commerciale si potranno prendere come riferimento i valori determinati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) in base all’area in cui è situato l’immobile, al momento dell’atto di compravendita o a quello precedente in cui è stato fissato il prezzo. In ultima battuta, verranno applicati i coefficienti relativi alle caratteristiche dell’abitazione.

 

Tutto ciò che devi sapere sul calcolo del valore di un immobile

Come hai ben potuto vedere, magari alla prima impressione l’operazione per calcolare il valore di un immobile appare semplice da svolgere.

In fin dei conti, sì, il calcolo è abbastanza intuitivo, ma serve prima di tutto determinare una serie di valori e coefficienti che possono nettamente fare la differenza e andare ad aumentare o diminuire il valore dell’abitazione.

In questo articolo, ti abbiamo illustrato tutto ciò che c’è da sapere sulla stima del valore di un immobile. Tieni bene a mente le informazioni di questo articolo in modo tale da essere preparato in caso di azioni di affitto, acquisto o vendita.

E se hai letto questo articolo, molto probabilmente ti interesserà sapere anche come si calcola la redditività di un immobile, che altro non è che il suo tasso di rendimento nel caso in cui volessi metterlo a reddito.

 

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Francesco Patarchi

Founder di WeAgentz e consulente immobiliare
Marchigiano, di formazione umanistica, ha esercitato la professione di agente immobiliare in qualità di titolare di agenzia indipendente. Consulente tecnico specializzato in catasto, fiscalità immobiliare e topografia, è geometra abilitato e fondatore della piattaforma web per agenti immobiliari WeAgentz.
Ricopre inoltre i ruoli di Business Developer e Direttore Finanziario presso le aziende Adv Media Lab (nella quale conduce la Business Unit dedicata al settore immobiliare), Etnograph ed Italian Design Farm, infine è consulente immobiliare specializzato in tecnologie "digital" legate al mondo del real estate.
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