Ecco una guida pratica e veloce per chiunque voglia avvicinarsi al mondo immobiliare ed in particolare a quello delle aste giudiziarie immobiliari: leggi con attenzione ogni passaggio di questa lettura, siamo certi che alla fine, saprai perfettamente come muoverti!
Hai individuato un immobile potenzialmente interessante, sembra essere davvero la soluzione che da tempo cercavi: l’unico problema? È in vendita all’asta.
Sappi però che comprare casa all’asta non rappresenta un problema reale, anzi, potrebbe portare notevoli vantaggi da un punto di vista economico, bisogna solo conoscerne il meccanismo per non rischiare di incappare in errori grossolani.
Siamo d’accordo: le aste immobiliari rappresentano una modalità di acquisto “non per tutti”, ma solo perché dietro ad una trattativa in asta, si innescano tanti meccanismi che, per l’appunto, è necessario conoscere a fondo per evitare problemi futuri.
Ecco che allora, se sei interessato a questo particolare segmento del mondo immobiliare, ti consigliamo in primis di informarti da fonti autorevoli e di non affidarti “a chiunque”.
Comprare casa all’asta, ti fa realmente risparmiare sui costi? La risposta è sì, anzi, questa è forse l’unica vera motivazione per la quale il mercato relativo alle aste immobiliari in Italia sia così ambito.
Allora, quando i due fattori principali sembrano mescolarsi alla perfezione, perché precludersi una possibilità che potrebbe rivelarsi interessante?
Qui di seguito, ti aiuteremo passo dopo passo a comprendere come funziona un processo di acquisto all’asta, partendo dalla cosiddetta perizia fino ad arrivare alla convocazione e aggiudicazione.
Sei pronto? Allora, entriamo pure in questo “nuovo” universo immobiliare!
Tutte le azioni pre-asta assolutamente necessarie
Prima di passare all’asta immobiliare vera e propria, è necessario che tu sia a conoscenza delle azioni da compiere in via preliminare per riuscire a comprare casa all’asta.
Una volta individuata la casa di tuo interesse, è infatti fondamentale che tu legga attentamente i dettagli tecnici relativi alla futura asta e quindi all’immobile stesso.
Nello specifico, troverai:
- l’indicazione dell’immobile in vendita
- i dettagli relativi a data, ora e luogo dell’asta
- il prezzo base e la misura del rilancio minimo
- il termine di presentazione delle offerte e le modalità di vendita (se con o senza incanto, ma approfondiremo anche questo aspetto, non preoccuparti)
- il sito Internet sul quale è pubblicata la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita e che descrive dettagliatamente la situazione di fatto e di diritto dell’immobile
Ecco quindi che dopo essersi sincerati di queste informazioni preliminari di base, si può procedere con gli step successivi.
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Perizia e prezzo d’asta: ecco quello che c’è da sapere
Ecco che allora, dopo aver individuato l’immobile che ti ha fatto innamorare, il pensiero va immediatamente al prezzo richiesto. Quindi, chi stabilisce il prezzo d’asta e come si agisce in merito?
Sicuramente, l’argomento “prezzo” nel mercato delle aste immobiliari è uno tra i più caldi in assoluto, e si può dire che ruoti tutto intorno ad esso.
Sappi che il prezzo dell’immobile viene stabilito dal perito nominato dal Giudice per stilare appunto la cosiddetta perizia tecnica, di cui ti abbiamo accennato nei paragrafi precedenti.
Il prezzo di partenza dell’asta sarà indicato quindi nell’ordinanza di vendita, per garantire la massima trasparenza sull’operazione.
Non solo: sempre nell’ordinanza dovrà infatti essere anche indicato il prezzo minimo di rialzo, che dovrà essere poi richiesto in sede di asta.
È bene, in un’ultima analisi, sottolineare anche che può verificarsi che il primo prezzo definito in perizia, venga modificato nel tempo. Il Giudice potrà infatti decidere se ribassare il prezzo stabilito dal perito, dopo la quarta asta deserta.
Il massimo ribasso previsto arriva al 50% rispetto al prezzo di partenza dell’immobile.
Scegliere di partecipare ad un’asta immobiliare: l’iter da seguire
Dopo queste doverose premesse, hai necessariamente bisogno di sapere come poter partecipare ad un’asta immobiliare… hai ragione!
In primis, dobbiamo sottolineare che chiunque, ad eccezione del debitore, potrà prendere parte all’asta.
Qualora tu fossi interessato all’asta giudiziaria ma non potessi partecipare in prima persona, sarà necessario inviare un mandatario tramite procura speciale, il quale seguirà l’asta al tuo posto.
Si dà per scontato, se hai seguito la procedura fino ad ora, che tu oppure il tuo mandatario avrete l’obbligo di presentarvi in sede d’asta all’ora e alla data stabilita dall’avviso di vendita.
Rispetto alle aste immobiliari di qualche anno fa, grazie alla legge 132/2015, qualcosa è cambiato.
Spieghiamoci meglio. Le modalità principali di effettuazione di un’asta sono tendenzialmente due: con incanto oppure senza incanto.
Nel primo caso, si tratta delle aste tipicamente americane, dove tutti gli interessati si riuniscono assieme ad un battitore e si procede con i vari rilanci, come sarà per tutti noto.
Grazie alla legge appena citata, invece, si è preferito dare maggiore valenza e priorità alle aste senza incanto. In questo secondo caso, infatti, la procedura risulta essere decisamente più snella e pratica per tutti.
Come funzionano quindi le aste senza incanto?
Per aste immobiliari senza incanto, si intendono tutti quei processi d’asta che non prevedono appunto un rilancio.
Per poter partecipare a questo genere di aste, sarà necessario infatti consegnare un’offerta non revocabile, in busta chiusa.
L’offerta deve essere accompagnata da un assegno circolare con un importo pari al 10% del prezzo proposto, a titolo di cauzione. La legge prevede che possano essere accettate offerte più basse fino al 25% rispetto alla base d’asta.
Questo meccanismo permetterà all’asta di concludersi senza che il prezzo finale sia eccessivamente maggiorato rispetto al prezzo di partenza definito in perizia.
Ad ogni modo, anche se la stragrande maggioranza delle aste in Italia si svolgono ormai con la procedura appena esposta, sarà discrezione del Giudice deciderne la modalità in base alle esigenze. Naturalmente, sarà tutto esplicitato nell’Ordinanza di vendita.
Come vedi, comprare casa all’asta non è poi cosa così impossibile, anzi…
Informazioni utili dell’immobile all’asta che si è scelto
È chiaro che dopo aver individuato l’immobile in questione, sarà importantissimo per il nuovo potenziale acquirente, poter visionare l’appartamento prima di decidere se partecipare o meno all’asta.
In molti si chiedono se questo sia possibile… ed è logico che lo sia! Bisognerà però, anche in questo caso, rispettare una procedura leggermente differente rispetto a quella a cui si è abituati in genere.
Per poter visionare l’immobile “papabile”, bisognerà inviare una richiesta online oppure chiedere direttamente al custode delegato per le visite.
Questo passaggio sarà fondamentale sia per riuscire a rendersi conto con i propri occhi dello stato dei luoghi dell’immobile, e secondo, poi, per poter decidere se sia o meno l’immobile adatto alle proprie esigenze.
Comprare casa all’asta: tempistiche di pagamento e tassazione
Un altro aspetto importante da considerare qualora si scelga di comprare casa all’asta,è quello legato proprio alle modalità e tempistiche di pagamento.
Mutuo oppure liquidità? Ad onor del vero, bisogna dire che si possono scegliere entrambe le strade.
Per quel che riguarda l’accensione di un mutuo, però, sarà necessario organizzarsi per tempo, scegliendo un istituto di credito che preveda questo genere di erogazioni.
Ad ogni modo, tuttavia, le tempistiche partono naturalmente dal momento in cui ci si aggiudica l’asta, dunque vengono calcolati dai 60 ai 90 giorni successivi per saldare il debito.
Da un punto di vista di tassazione fiscale, invece, non ci sono particolari cambiamenti rispetto alle tassazioni standard di acquisto.
Come certamente saprai, infatti, si dovrà calcolare l’imposta di registro secondo le aliquote prima o seconda casa, a seconda se chi compra abbia o meno i requisiti.
La base di calcolo è rappresentata dal valore catastale (in caso risulti più basso rispetto al prezzo di aggiudicazione) se si tratta di abitazione e se l’aggiudicatario è una persona fisica.
Ultima ma non ultima novità: le aste telematiche
Dopo aver fatto un quadro generale circa l’iter da seguire per comprare casa all’asta, è nostro compito informarti di una novità che probabilmente rivoluzionerà l’intero mercato delle aste immobiliari: a partire dal gennaio 2018, infatti, è prevista una nuova modalità di asta immobiliare.
Le cosiddette aste telematiche o miste, entreranno a tutti gli effetti a far parte della consuetudine.
Nel caso di candidati all’asta, le offerte dovranno essere inviate in maniera telematica al portale unico del Ministero.
L’asta sarà poi gestita da software creati da soggetti abilitati dal Ministero stesso.
La piattaforma del Notariato (detta Rete Aste Notarili – RAN), permette di gestire un’asta immobiliare via web collegandosi con i notai italiani e di altri Paesi aderenti all’Unione Internazionale del Notariato.
La piattaforma RAN ha l’obiettivo di offrire uno strumento più rapido ed efficace per lo svolgimento delle aste immobiliari, “ampliando” la platea di soggetti potenzialmente interessati all’immobile e, nello stesso tempo, diminuendo i costi per l’acquirente che non si deve spostare fisicamente presso la sede dell’asta, potendo partecipare tramite i notai locali (eventualmente anche di un altro Paese) collegati alla piattaforma.
Ora che hai tutte le informazioni utili non ti resta che andare alla ricerca della tua prossima casa… all’asta!
L’argomento ti ha incuriosito? Fantastico! Come vedi, il mondo immobiliare è pieno di sorprese, ma soprattutto di opportunità.
Molto spesso infatti, proprio a causa di mancanza di informazioni o di timori ingiustificati, ci si preclude la possibilità di compiere azioni che potrebbero migliorarci, o semplicemente migliorare lo status della nostra vita.
L’esempio di comprare casa all’asta, per l’appunto, rientra tra quelle opportunità del mercato immobiliare che ancora in pochi stanno cogliendo.
In altri Paesi del Nord europa o dell’America, il mercato delle aste immobiliari ha la stessa identica valenza del mercato immobiliare tradizionale.
Certamente è una questione di mentalità, ma chi lo dice che a volte non risulti utile ampliare i propri orizzonti ed iniziare a guardare oltre?
Soprattutto quando questo significa riuscire ad accaparrarsi un immobile ad un prezzo nettamente concorrenziale… fidati!
Ora non ci resta che rispondere al tuo ultimo dubbio in merito al mercato delle aste giudiziarie immobiliari: dove puoi iniziare a sbirciare tutte le varie proposte attualmente disponibili?
Naturalmente online, che domande! Il mondo del web è infatti il principale canale di ricerca per questo genere di operazioni immobiliari.
Per quel che riguarda agenzie immobiliari tradizionali, sono attualmente poche ancora le strutture che supportano questo genere di proposte immobiliari.
Che aspetti? Appassionarsi al mercato delle aste immobiliari non è mai stato più semplice di così.
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