Quali sono alcune delle regole più rilevanti che ogni agente immobiliare deve rigorosamente rispettare, in linea con l’etica professionale immobiliare?
L’articolo 1754 del Codice Civile italiano identifica la figura dell’agente o mediatore immobiliare in questi termini:
“È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”
Inoltre, l’articolo 1755 dello stesso Codice si esprime così per ciò che attiene il diritto alla provvigione del mediatore:
“Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”
A proposito di provvigione, sarà compito del legislatore riconoscerne il diritto esclusivamente ai mediatori regolarmente iscritti nell’apposita sezione speciale del Registro delle Imprese. Ovviamente, chi eserciterà il diritto di mediazione senza averne le competenze e, quindi, senza alcun titolo, perderà totalmente il diritto di ricevere la provvigione e non potrà chiedere indennizzi.
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L’agente o mediatore immobiliare non è semplicemente la figura professionale che mette in contatto chi affitta o vende con chi sta cercando un’abitazione. Il suo ruolo è molto più ampio e viene disciplinato dalla legge. Vediamo quali sono alcuni degli obblighi e doveri da tenere in un’ottica di etica professionale immobiliare.
Etica professionale per agenti immobiliari: perché vale la pena parlarne?
L’etica professionale immobiliare è una tematica cruciale per ogni mediatore, fin troppe volte data per scontato. La poca consapevolezza degli effetti delle proprie valutazioni sulle dinamiche di mercato, unita ad un’etica professionale non chiara, hanno giocato un ruolo chiave all’interno della crisi economica.
Non si tratta di errori commessi, ma soprattutto di mancanze e inadempienze. I tempi della “semplice vendita” oramai sono solo un vecchio ricordo. Il cliente è cambiato. Le persone oggi, soprattutto quelle che acquistano, amano essere rispettate dal mediatore ed hanno bisogno di un sostegno qualificato, che solo i consulenti immobiliari che credono nel valore dell’etica professionale possono offrire.
Etica professionale immobiliare: i 5 valori principali
Il ruolo principale dei mediatori immobiliari è garantire la massima imparzialità, grazie anche al buon senso. Questi, infatti, devono essere i garanti del “perfetto bilanciamento” tra chi compra e chi acquista. Ciò significa tutelare l’interesse di entrambe le parti protagoniste, avendo anche il coraggio di dire no ad alcune richieste che potrebbero minacciare la reputazione aziendale ed il mercato.
Ecco perché vale sicuramente la pena rispolverare il valore dell’etica professionale immobiliare!
Il valore della neutralità nel campo immobiliare
Il mediatore immobiliare che rispetta l’etica professionale non è legato a nessuna delle parti coinvolte. Questo, si occupa di condurre le trattative tra le parti, favorendo la conclusione del contratto, ma senza favorire né l’una né l’altra parte. Per questa condizione di terzietà, il contratto di mediazione si distingue da quelli di:
- Mandato
- Procacciamento d’affari
Nel contratto di mandato, il soggetto agisce per delega ed in rappresentanza di una persona. Di contro, nel contratto di procacciamento di affari, il procacciatore raccoglie ordinazioni e le invia al soggetto che gli ha conferito l’incarico, senza però avere un vincolo stabile con gli altri soggetti coinvolti.
Inoltre, il mediatore immobiliare deve svolgere il proprio incarico rimanendo totalmente indipendente e neutrale rispetto ai contraenti, ciò significa che è obbligato a comunicare eventuali situazioni che lo pongono in possibili conflitti di interesse.
I requisiti morali (e non solo) da possedere
Per poter esercitare l’attività professionale, ogni mediatore immobiliare deve essere in possesso di diversi requisiti morali e professionali, come superare un esame, all’esito del quale richiedere l’iscrizione nel Registro delle Imprese e nel R.E.A. (Repertorio Economico Amministrativo) a seconda della forma dell’attività, societaria o individuale. Tutto ciò dovrà essere presentato presso la Camera di Commercio del luogo di competenza, per sede o residenza.
Successivamente, l’agente immobiliare deve esibire la segnalazione certificata di inizio attività, la cosiddetta SCIA. Qualora il mediatore non fosse iscritto nel Registro delle Imprese o nel REA, oltre a non poter richiedere la provvigione, sarà soggetto ad ingenti sanzioni amministrative: dai 7.500 ai 15 mila euro. Se queste multe verranno inflitte 3 volte consecutivamente, si trasformeranno in sanzioni penali.
Un altro requisito che ogni agente immobiliare deve necessariamente avere è l’assicurazione sulla responsabilità civile per negligenze o errori professionali. Questa ha lo scopo di coprire i rischi professionali e tutelare i clienti da comportamenti non etici ed errori commessi durante la mediazione.
Il dovere di informazione dell’agente immobiliare
L’articolo 1759 del Codice Civile afferma che è responsabilità dell’agente immobiliare esporre alle parti coinvolte, circostanze rilevanti a lui note o conoscibili attraverso il criterio della media diligenza professionale.
Questo articolo dunque, esplicita il dovere di informazione attraverso una serie di compiti che l’agente immobiliare deve adempiere al fine di garantire un servizio esaustivo:
- Valutare in modo corretto l’immobile per determinarne il reale valore di mercato
- Richiedere al venditore tutte le informazioni riguardanti la casa: planimetria, atto notarile d’acquisto, visure catastali, dotazioni, stato dell’immobile, aspetti condominiali
- Presentare all’acquirente la reale situazione dell’immobile, mostrando eventuali criticità, come quelle condominiali o riguardanti la manutenzione straordinaria
- Palesare all’acquirente la situazione dell’immobile come risulta dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari
- Indicare a tutte le parti coinvolte costi fiscali e notarili
Inoltre, per seguire un’etica professionale immobiliare chiara e limpida, l’agente immobiliare deve garantire la propria assistenza fino alla stipula dell’atto notarile di compravendita. Il mediatore immobiliare sarà responsabile degli eventuali danni arrecati per aver mostrato un immobile con caratteristiche diverse da quelle reali.
La massima scrupolosità nello svolgere il lavoro
Quello di avere la massima prudenza in termini di imparzialità e trasparenza, è un aspetto che dovrebbe essere insito in ogni professionista che lavora nel campo immobiliare. Infatti, è dovere del mediatore immobiliare svolgere il proprio incarico con diligenza e massima scrupolosità sotto ogni punto di vista.
In questo particolare dovere, non rientra quello di verificare presso i registri immobiliari, se l’immobile in questione è pignorato o ipotecato, questo compito è affidato alla figura professionale del notaio. Se si dovesse verificare il caso di inadempimento dell’obbligo di informazione, la parte tenuta al pagamento della provvigione può chiedere il risarcimento dei danni subiti.
La registrazione del preliminare
Per quanto riguarda questo obbligo, spesso sono i contraenti a provvedere alla registrazione del preliminare, ma se essi non lo fanno, è il mediatore immobiliare a dover procedere alla registrazione. Quest’ultimo dovrà richiederla per via telematica, e riguarderà contratti preliminari di compravendita e/o di locazione stipulati con la propria assistenza.
Inoltre, se si presentasse la medesima situazione, anche l’imposta di registro sarà a carico dell’agente immobiliare, in quanto egli ne è responsabile in solido con i contraenti stessi nei confronti dell’Agenzia delle Entrate.
Ti abbiamo proposto alcuni suggerimenti per adottare un’etica professionale immobiliare impeccabile, adottando la quale tu possa contribuire in maniera decisiva ad assicurarti un’immagine personale ed aziendale il più professionale possibile.
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