Avrai sentito parlare un sacco di volte amici, conoscenti, parenti, del cosiddetto “compromesso”, che in realtà altro non è che un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Pur non essendo obbligatorio, sarebbe buona norma stipularlo fra le parti quando si decide di vendere un bene immobile, a prescindere che si tratti di casa, piccolo appartamento, villa, terreno agricolo o edificabile, ecc…

Chiunque può redigere un preliminare di compravendita, sebbene anche in questo caso il nostro vivissimo consiglio rimane sempre quello di rivolgersi ad un professionista del settore come un agente immobiliare abilitato, per la propria tutela e per non incorrere negli spiacevoli inconvenienti tipici del fai-da-te.

La guida completa di WeAgentz, aggiornata al 2020, ti spiegherà punto per punto che cos’è il preliminare di compravendita, come funziona, come redigerlo con l’ausilio del notaio o senza, in cosa consiste l’eventuale trascrizione, come comportarsi per effettuare la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. E non finisce qua: potrai scaricare anche tutti i fac simile che senz’altro ti serviranno per tutte le incombenze da adempiere, come quello del contratto ed il modello F23 da compilare per il pagamento dell’imposta di registro.

Ma veniamo ora alla guida vera e propria sul famigerato “compromesso”.

1. Che cos’è il contratto preliminare di compravendita
2. Cosa scrivere nel compromesso
  • Modello scaricabile immobile abitativo
  • Modello scaricabile terreno agricolo
3. Notaio sì o notaio no?
  • Tutti i rischi della mancata trascrizione
4. La registrazione del preliminare
  • Modello 69 scaricabile
  • Modello RR scaricabile
  • Modello F23 scaricabile
  • Cosa c’è da pagare allo sportello per la registrazione
  • Le istruzioni per la compilazione del modello F23

Che cos’è il contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare tra privati è una promessa scritta con cui il venditore di un bene immobile promette all’acquirente, di vendere lo stesso ad un prezzo ed una data prestabiliti, a specifiche condizioni, tutto esplicitato appunto nel preliminare o compromesso.

Si tratta dunque vero e proprio contratto, che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo di compravendita mediante una promessa scritta e vincolante: la parte promittente venditrice – che altri non è che il proprietario dell’immobile in questione – e la parte promissaria acquirente o compratrice, firmando il contratto si impegnano a definire l’affare in futuro, con il contratto definitivo.

Attenzione, una forma diversa da quella scritta non è consentita e rende il contratto nullo, quindi mai stipulato. L’art. 1351 del codice civile stabilisce infatti che gli accordi verbali non hanno alcun effetto giuridico e non tutelano le parti in caso di inadempienza del promittente venditore o promissario acquirente.

Perché “promittente” e “promissario”? Che cosa significa? È bene specificare che, quando siamo ancora in fase di compromesso, si parla appunto di parte promissaria acquirente e promittente venditrice, in quanto il preliminare di compravendita deve recitare la formula “Tizio si impegna a vendere a Caio” così che gli effetti giuridici di trasferimento siano futuri e non immediati come nella formula utilizzata per il contratto definitivo “Tizio vende a Caio”.

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Cosa scrivere nel compromesso

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Rimarcandoti nuovamente l’importanza della forma scritta, è inteso che stipulare un compromesso è una cosa seria e può comportare delle penali a favore dell’una o dell’altra parte in caso di inadempienza di una delle due o di entrambe.

Ricorda che il contratto preliminare dei compravendita immobiliare, per essere valido, deve contenere tutti i seguenti dati:

  • Le generalità delle parti
  • La volontà espressa delle controparti di concludere un contratto definitivo successivo
  • Il prezzo, la caparra e le condizioni di vendita
  • L’individuazione precisa del bene immobile oggetto di compravendita, anche catastalmente
  • Gli accordi presi riguardo alla successiva stipula del contratto definitivo
  • La consegna e l’immissione in possesso dell’immobile
  • La clausola contrattuale che regoli la risoluzione delle controversie
  • Il richiamo alle norme del codice civile per quanto non espressamente previsto dal compromesso
  • Data e firma delle controparti


Di seguiti i fac simile del contratto preliminare di compravendita:

Immobile abitativo (casa, villa, appartamento…)

➡ Scarica qui il modello formato Word per immobile abitativo (casa, villa, appartamento) che puoi modificare a seconda delle tue esigenze specifiche.

Terreno agricolo

➡ Scarica qui il modello formato Word per terreno agricolo che puoi modificare in base alle tue specifiche esigenze. 

Notaio sì o notaio no?

Il contratto preliminare di compravendita può essere una semplice scrittura fra privati: infatti non è obbligatoria la forma dell’atto pubblico con intervento dunque del notaio, né è necessario trascrivere il compromesso nei pubblici registri del Catasto. Sarà sufficiente, perché il contratto abbia valore a livello giuridico, munirsi del fac simile e compilarlo con tutti i dati e le clausole elencati poco fa, infine firmarlo e conservarlo.

Allora perché servirsi dell’ausilio del notaio per la redazione del contratto preliminare di compravendita, dal momento che non vi è l’obbligatorietà? La differenza non è solo cautelativa per le parti, ma è sostanziale e concreta. Dopo che le parti hanno firmato il compromesso, infatti, solo il notaio può provvedere a trascriverlo nei pubblici registri del Catasto come abbiamo poc’anzi anticipato e, una volta trascritto, il contratto diviene inopponibile da parte di terzi.

Tutti i rischi legati alla mancata trascrizione

Ciò significa che nel caso in cui un terzo rivendichi dei diritti su quell’immobile, ad esempio egli voglia opporre che il proprietario ha già venduto a lui l’immobile tramite un altro compromesso precedentemente firmato (ma non trascritto in Catasto), i suoi diritti passeranno in secondo piano rispetto a quelli di chi ha effettuato la trascrizione e reso dunque pubblico l’atto.

Fidarsi è bene, non fidarsi è meglio, soprattutto quando si parla di contratti firmati e di trasferimento di beni immobili. Ecco che affidarsi a un notaio può risultare la mossa vincente per evitare potenziali frodi da parte di un proprietario che promette a più acquirenti la cessione dello stesso immobile o terreno, a volte addirittura riscuotendo la caparra da tutti. Il notaio, tramite la trascrizione del contratto, assicurerà al promissario compratore di essere il primo ad effettuare tale trascrizione presso il Catasto riguardo a quell’immobile e, di conseguenza, di poter eventualmente prevalere anche nei confronti di chi ha firmato per primo il contratto senza però averlo trascritto nei pubblici registri.

Come abbiamo visto, dal momento della firma del preliminare, l’obbligo giuridico ha effetto solo tra le parti nel caso in cui non vi sia la successiva trascrizione da parte del notaio. Questo significa che il promittente venditore potrebbe nel frattempo tentare di vendere la casa ad altri, costituire su di esso dei diritti reali di godimento (usufrutto, enfiteusi, uso, abitazione, diritto di superficie, servitù) o iscrivere ipoteche sull’immobile.

Si tratta senz’altro di un rischio tangibile per il promissario acquirente e, se ciò dovesse effettivamente verificarsi, egli non potrebbe chiedere al giudice di invalidare la vendita, né l’ipoteca o il diritto reale di godimento costituito sul bene immobile. Egli potrà richiedere solo un risarcimento danni ed inoltre, con la sola firma, in caso il promittente venditore contragga dei debiti, la casa potrebbe venire pignorata o sequestrata.

Solitamente, chi si appresta a stipulare un contratto definitivo di compravendita presso un notaio, si affida allo stesso notaio anche in precedenza per la redazione e l’eventuale trascrizione del contratto preliminare. Il nostro consiglio è ovviamente quello di affidarsi al notaio e far trascrivere il compromesso, per non rischiare di correre seri guai come ampiamente descritto.

Non vorrai vedere il promittente venditore fuggire con la caparra da te versata, sii previdente!

La registrazione del preliminare

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Ora che conosci ogni aspetto legato alla trascrizione del contratto preliminare di compravendita nei pubblici registri del Catasto da parte del notaio, occupiamoci ci chiarire che cos’è la registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate. Spesso trascrizione e registrazione vengono confuse e scambiate tra loro per via della poca dimestichezza con le procedure sui vari adempimenti: grazie alla nostra guida, non correrai più questo rischio.

Entro 20 giorni dalla firma del contratto preliminare di compravendita, infatti, occorre provvedere a registrarlo presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, al quale è necessario consegnare i seguenti documenti:

  • Due copie del contratto preliminare firmato in originale
  • Il modello 69 per la registrazione del compromesso
  • La fotocopia fronte/retro di un documento di identità del promissario compratore
  • La fotocopia fronte/retro di un documento di identità del promittente venditore
  • Una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate scritte oppure ogni 100 righe del contratto

Alla registrazione provvede il notaio nel caso in cui il preliminare sia stato redatto con il suo ausilio (come costo per le competenze notarili totali possiamo preventivare circa 2.000 euro) e con successiva eventuale trascrizione, altrimenti dovrà provvedere direttamente una delle parti.

Consegnati questi documenti, l’Agenzia delle Entrate trattiene una copia del contratto, mentre l’altra viene riconsegnata timbrata assieme ad una ricevuta, che indica se l’imposta di registro sia già stata pagata o meno. Nel caso in cui questa debba ancora essere pagata, la registrazione viene effettuata “a debito” ed occorre dunque recarsi presso un ufficio postale a pagare l’imposta tramite modello F23.

L’imposta di registro deve essere pagata “fifty-fifty” dal promissario acquirente e dal promittente venditore in egual misura, per cui è meglio che vi accordiate sul versamento, per evitare che entrambi paghiate, oppure che nessuno dei due lo faccia.

Venendo ora alla modulistica, di seguito trovi i modelli in formato digitale necessari per le incombenze burocratiche appena descritte: effettua il download e compilali direttamente sul tuo computer, poi stampali e recati allo sportello dell’Agenzia delle Entrate per la consegna e il pagamento.

Modello 69

➡ Scarica qui il modulo .pdf fac simile editabile

➡ Scarica qui le relative istruzioni

Modello RR

➡ Scarica qui il modulo fac simile .pdf dell’elenco contratti (solo se devi presentare due o più atti)

Modello F23

Questo modello viene utilizzato per pagare presso lo sportello dell’Agenzia dell’Entrate l’imposta di registro, dovuta appunto per la registrazione del contratto preliminare di compravendita.

➡ Scarica qui il modello F23 .pdf editabile per il pagamento in generale di tasse, imposte, sanzioni

➡ Scarica qui le relative istruzioni

Cosa c’è da pagare allo sportello per la registrazione

  • L’imposta di registro, pari a 200 euro
  • Una marca da bollo da 16 euro da apporre ogni 4 facciate, oppure una ogni 100 righe del contratto preliminare
  • Nel caso in cui il compromesso preveda il pagamento di una caparra confirmatoria, l’imposta di registro da versare è pari allo 0,50% della caparra
  • Nel caso in cui il compromesso preveda il pagamento di un anticipo, l’imposta di registro è pari allo 0,50% dell’anticipo

L’imposta di registro pagata in questa fase in caso di anticipo, verrà successivamente detratta da parte dell’Agenzia delle Entrate quando provvederai alla registrazione del contratto definitivo.

Le istruzioni per la compilazione del modello F23

– Campo 1 > Provincia nella quale si sta registrando e dati anagrafici di venditore e compratore
– Campo 6 > Codice d’ufficio dell’Agenzia
– Campo 9 > Scrivere “RP”, cioè Registrazione Privati
– Campo 11 > Codice tributo relativo all’operazione, da scegliere fra i seguenti:

  • 104T per l’imposta di registro fissa pari a 200 euro dovuta per i fabbricati
  • 105T per l’imposta di registro fissa pari a 200 euro dovuta per i terreni
  • 109T per l’imposta di registro dello 0,5% dovuta sulla caparra
  • 109T per l’imposta di registro del 3% dovuta sull’acconto
  • Infine devi scrivere il totale sia in lettere che in numeri.

Occorre compilare tre modelli F23, dei quali uno deve essere consegnato all’Agenzia delle Entrate, uno viene trattenuto dalla filiale bancaria o dall’ufficio postale nel quale si sta effettuando il pagamento, l’ultimo conservalo per quietanza.

Ora che conosci ogni angolazione del contratto preliminare di compravendita di un immobile, non ti resta che passare ai fatti e redigere il tuo “compromesso”.

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