Nell’approfondimento di oggi parleremo di uno dei principali e più amletici dubbi durante un’operazione immobiliare: ci riferiamo proprio alla figura del notaio e di tutte le spese e le decisioni che ruotano attorno ad essa durante la delicata fase di acquisto di una nuova casa.
Una lettura utile e pratica proprio per sviscerare un argomento che potrebbe sembrare farraginoso solo in apparenza. Ti assicuriamo infatti che al termine della lettura di questa guida, avrai certamente le idee più chiare in merito a quelli che sono gli step da compiere da parte del consumatore finale.
Si dà il caso, infatti, che le spese notarili durante l’acquisto di una nuova casa siano un parametro che non può assolutamente passare in secondo piano nel computo delle spese vive. Allora non è forse il caso di essere adeguatamente preparati ed informati?
Dopo mesi di ricerca sul campo, finalmente ci siamo: hai trovato la casa dei tuoi sogni e non vedi l’ora di concludere l’operazione al meglio… e come darti torto.
Attenzione, però: aver trovato finalmente l’immobile adatto alle tue esigenze abitative, non è certo tutto! Spieghiamoci meglio.
Sarà per te infatti necessario realizzare, oppure farti aiutare in questo dall’agente immobiliare abilitato che ti ha assistito nel processo di compravendita, a realizzare un piano spese ben articolato e puntuale.
Chi acquista una nuova casa dovrà andare incontro, infatti, ad una serie di spese necessarie per portare a termine l’operazione.
Le principali sono:
- Eventuali provvigioni dovute all’agenzia immobiliare
- Spese notarili (di cui parleremo appunto in questa lettura)
- Eventuali spese a carico, in accordo con il proprietario di casa
- Imposte
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La figura del notaio: onorari, spese e logistica
Partiamo dalle basi: prima di arrivare a parlare di spese ed onorari, sarebbe forse bene introdurre l’argomento chiarendo secondo quali modalità la figura del notaio si incastri nell’operazione di acquisto (e quindi anche di vendita) immobiliare.
Durante una compravendita, la figura del notaio è necessaria per portare a compimento l’operazione. Questo significa che nessuna trattativa immobiliare in Italia, si potrebbe mai concludere senza l’atto notarile, per legge.
In questo caso infatti, il notaio sarà tenuto a studiare i documenti relativi all’abitazione oggetto della trattativa proprio per delineare con chiarezza la regolarità dell’operazione, verificando la posizione del proprietario di casa e quindi i suoi diritti di proprietà sull’immobile e la situazione documentale dell’immobile stesso.
Sarà necessario per il notaio, per cui, sincerarsi che l’unità immobiliare sia in perfetta regola dal punto di vista catastale, e non porti con sé abusi edilizi, vizi, ipoteche o altri vincoli pregiudizievoli.
La fase appena descritta è definita “preliminare” proprio perché si tratta di verifiche da eseguire con anticipo rispetto al giorno della stipula.
Si tratta di un passaggio fondamentale e delicato, perché qualora dallo studio della documentazione dovesse emergere qualsiasi irregolarità, sarebbe opportuno avere a disposizione tutti i tempi tecnici per procedere con l’allineamento, ove possibile.
Dopo aver eseguito le verifiche preliminari di cui sopra, il notaio sarà tenuto a sottoscrivere l’atto e contestualmente fissare la data utile per la stipula.
Comprenderai bene che, prima di arrivare alla stipula, tutto dovrà essere perfettamente allineato: un solo errore oppure una svista, potrebbe far slittare l’atto o addirittura saltare l’intera operazione.
Per questo motivo, dovrebbe essere premura dell’agente immobiliare che sta seguendo la pratica, leggere in maniera preventiva tutta la documentazione prima ancora di inviarla al notaio. In questo modo, si potrà lavorare già su eventuali situazioni da sanare, accorciando le tempistiche.
Ora che abbiamo delineato con chiarezza il ruolo del notaio nel processo di una compravendita immobiliare, proseguiamo con l’argomento protagonista di questa lettura: a quanto ammontano le spese notarili per l’acquisto di una nuova casa?
Spese notarili: ecco come fare per strutturare il conteggio
Chiariamo subito un concetto che forse ancora a molti sfugge: calcolare in linea teorica ad oggi la parcella che potrebbe richiedere un notaio, è praticamente un’operazione impossibile.
Questo perché, da quando è entrata in vigore la legge 248/2006, sono stati aboliti i massimali (le ormai vecchie tariffe minime e massime, per l’appunto), rendendo così liberi i notai di poter richiedere una parcella come farebbe qualsiasi libero professionista che offre un servizio.
È proprio nel caso specifico di un atto di compravendita immobiliare che i fattori da considerare prima di stilare una parcella, son davvero tanti.
Per quel che riguarda l’immobile in oggetto, si dovrà considerare:
- Caratteristiche dell’immobile
- Numero dei proprietari
- Valore dell’immobile
Per quel che riguarda gli altri parametri, sarà importante valutare:
- Se si tratta di un atto di acquisto come prima oppure seconda casa
- Il “livello” professionale del notaio, la sua esperienza, la concorrenza in zona e la stessa area geografica di riferimento
Altri parametri da dover considerare variano poi in base:
- Alla natura, difficoltà, complessità, importanza delle questioni trattate
- All’eventuale urgenza della prestazione professionale
- All’impegno del professionista anche in termini di tempo impiegato
- Al pregio dell’opera prestata
- Ai risultati e ai vantaggi, anche non economici, conseguiti dal cliente
Se questo elenco ti ha appena spaventato, fai pure un bel respiro e facciamo insieme un passo indietro: niente panico!
Dobbiamo riportare infatti che il decreto del Ministro della Giustizia n.140 del 2012 ha previsto, proprio a favore del consumatore, delle tabelle consultabili per cercare di avere un’idea del possibile computo della spesa prevista a seconda del valore dell’immobile in questione:
- da 25.001 euro a 500.000 euro – valore medio: 262.500 euro – percentuale riferita al valore medio: 1,078% del valore dell’immobile – aumento fino al 5,990%, riduzione fino allo 0,653%;
- da 500.001,00 euro a 1.000.000,00 euro – valore medio: 750.000,00 euro – percentuale riferita al valore medio: 0,440% del valore dell’immobile – aumento fino allo 0,653%, riduzione fino allo 0,410%;
- da 1.000.001,00 euro a 3.500.000,00 euro – valore medio: 2.250.000,00 euro – percentuale riferita al valore medio: 0,210% del valore dell’immobile – aumento fino allo 0,410%, riduzione fino allo 0,160%;
- da 3.500.001,00 euro a 5.000.000,00 euro – valore medio: 4.250.000,00 euro – percentuale riferita al valore medio: 0,140% del valore dell’immobile – aumento fino allo 0,160%, riduzione fino allo 0,120%.
Naturalmente, il valore medio indicato nella tabella appena descritta fa riferimento al valore dell’immobile indicato nell’atto di provenienza, laddove non si possa evincere dal valore reale di mercato.
Il calcolo delle imposte: prima o seconda casa?
Arriviamo così a parlare di uno degli aspetti che ancora maggiormente confonde i potenziali acquirenti in fase di ricerca immobiliare. Come calcolare le imposte da pagare per l’acquisto?
Sicuramente, la prima macro distinzione, sarà da fare proprio in base alla tipologia di acquisto: stai comprando come prima oppure come seconda casa? Questa è la distinzione principale per riuscire ad imbastire al meglio il calcolo delle imposte fisse.
La distinzione si riferisce, nel concreto, al fatto che il valore catastale dell’immobile va moltiplicato per la rendita catastale X115,5 se si tratta di prima casa o X126 se tratta di seconda casa.
Dopo aver determinato il valore catastale adeguato, bisognerà procedere con il seguente computo:
- per la prima casa: valore catastale X2% (imposta di registro) + 50 euro (imposta fissa ipotecaria) + 50 euro (imposta fissa catastale);
- per la seconda casa: valore catastale X9% (imposta di registro) + 50% (imposta fissa ipotecaria) + 50% (imposta fissa catastale).
Rogito notarile: ora hai tutte le informazioni utili
Dopo aver letto con attenzione questa guida semplice ed alla portata di tutti, sarai certamente più ferrato sull’argomento e dunque pronto per affrontare al meglio il rogito notarile.
Naturalmente, quello che ti consigliamo, è di farti seguire da un professionista che possa occuparsi della pratica con serietà, aiutandoti a fare luce e chiarezza su ogni aspetto di natura fiscale, tributaria, urbanistica, catastale, per non rischiare di avere spiacevoli sorprese future.
La quantificazione delle spese notarili per l’acquisto di una casa sono un aspetto troppo importante per essere affrontato con superficialità o senza le dovute informazioni.
In bocca al lupo per il tuo prossimo acquisto!
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