Quante volte ci hai pensato? Comprare casa è un’esperienza unica, un mix di emozioni che si mescolano e danno vita ad un sogno. È vero anche però, che lasciando da parte l’aspetto emotivo legato all’acquisto, se scegli di comprare casa dovrai tenere conto di una serie di oneri e doveri legati proprio alla fiscalità. Quali sono in Italia le tasse da pagare per l’acquisto della prima casa? Ecco che in questa guida completa, analizzeremo insieme quali spese dovrai sostenere se tra i tuoi progetti, c’è appunto quello di acquistare e trasferirti in una nuova dimora.

Chiariamo subito che le tasse variano in base alla denominazione che avrà l’abitazione per chi la acquista. In che senso? Si intende che per chi acquista come seconda casa, ci saranno determinate spese da affrontare, sostanzialmente molto diverse rispetto a quelle che toccheranno a chi sta acquistando invece come prima casa.

Oggi, noi del blog di WeAgentz ci vogliamo soffermare sulle tasse di acquisto della prima casa con un particolare focus circa i bonus fiscali del 2020. Le agevolazioni fiscali spesso sono ancora poco sfruttate dai consumatori, che invece potrebbero godere di benefici non indifferenti.

È chiaro quindi che già in fase di ricerca dell’immobile, sarà indispensabile per te tenere d’occhio dei requisiti particolari, che successivamente ti servirà conoscere per calcolare correttamente tutte le spese (e i possibili bonus) legati direttamente a quella proprietà. Naturalmente, se scegli di affidarti ad un professionista del settore immobiliare che ti aiuterà durante ogni fase, sarà suo compito consigliarti e soprattutto informarti.

Spesso erroneamente, si pensa che le tasse da pagare per l’acquisto della prima casa siano spese fisse, cioè uguali per tutte le tipologie di abitazioni: nulla di più sbagliato! O meglio: esistono delle imposte definite fisse ed altre invece che variano in base a diversi fattori, che vedremo in seguito.

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Tasse acquisto prima casa: tutto quello che c’è da sapere

Con questo approfondimento ci rivolgiamo a tutti coloro che hanno scelto di fare “il grande passo” verso l’acquisto di una casa, probabilmente dopo aver già valutato delle opzioni – obbligate o alternative – come affitto o mutuo, decidendo di conseguenza che sì, è arrivato il momento giusto!

Questa guida nasce infatti con l’intento di chiarire in linee generali quali tipologie di spese dovranno essere affrontate quando si decide di acquistare la prima casa, nonché come fare per calcolare tutto con precisione, senza rischiare di avere brutte sorprese quando ormai sarebbe troppo tardi!

Primo passo fondamentale: conoscere (e riconoscere) i requisiti
• Tasse sull’acquisto della prima casa: quali sono le imposte da pagare
• Calcolo del valore catastale: un passaggio fondamentale
• Si può in qualche maniera, perdere le agevolazioni sull’acquisto prima casa?
• Le spese di intermediazione immobiliare e quelle notarili
• Ecco tutte le novità per le agevolazioni fiscali del 2020
• Esempio pratico per calcolare le imposte sulla prima casa

Primo passo fondamentale: conoscere (e riconoscere) i requisiti

Un passo fondamentale da compiere prima di calcolare le imposte sulla prima casa, è senza dubbio quello di conoscere i requisiti minimi per poter godere dei bonus fiscali (e quindi risparmiare qualche soldino!).

Ecco che allora, come già accennato, è bene che tu sappia che sarà necessario avere la residenza nello stesso Comune in cui si trova la casa che vuoi acquistare. Qualora non fosse così in fase di rogito, sappi che attraverso una dichiarazione scritta da allegare all’atto notarile, potrai usufruire di 18 mesi di tempo per allineare questo dato.

E’ importante, anzi imprescindibile, che la tua futura prima casa appartenga ad una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2, abitazioni di tipo civile;
  • A/3, abitazioni di tipo economico;
  • A/4, abitazioni di tipo popolare;
  • A/5, abitazioni di tipo ultra popolare;
  • A/6, abitazioni di tipo rurale;
  • A/7, abitazioni in villini;
  • A/11,abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

Il bonus invece non è ammesso per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle seguenti categorie catastali:

  • A/1, abitazioni di tipo signorile;
  • A/8, abitazioni in ville;
  • A/9, castelli e palazzi di grande pregio storico e artistico.

Mai banale ripetere che l’ultimo requisito fondamentale per usufruire delle agevolazioni prima casa, sia quello di non essere neanche in comunione dei beni, né possessore di altre proprietà su tutto il territorio nazionale. In poche parole? Questa abitazione, dovrà essere per davvero la tua prima casa, sulla carta ma anche nei fatti.

Prima di passare all’argomento caldo, quello cioè relativo alle tasse per l’acquisto della prima casa, un ultimo consiglio che certamente anche il tuo consulente immobiliare ti suggerirà, è quello di dichiarare tutto per iscritto durante l’atto di acquisto: in questo modo, si renderà più snella e veloce la pratica stessa.

NB: l’unica eccezione per quel che riguarda i requisiti per accedere alle agevolazioni, la si fa per gli agenti di polizia e le forze armate; in questo caso, il dovere di avere la residenza nella stessa città nella quale è ubicato l’immobile, non conta come previsto dal comma 1 dell’articolo 66 della legge n.342 del 2000.

Tasse sull’acquisto della prima casa: quali sono le imposte da pagare

Prima di analizzare singolarmente le varie possibilità, chiariamo che in base alla tipologia di acquisto e ad un mix di altri fattori, il potenziale acquirente dovrà onorare:

  • Iva
  • Imposta di registro
  • Imposta ipotecaria
  • Imposta catastale
  • Imposta di bollo
  • Tassa ipotecaria

Tieni a mente che in pratica, tutto è radicalmente cambiato dal 2014 in poi, nel momento in cui è stato attuato il decreto legislativo n.23/2011. Nell’articolo 11 si spiegano infatti i cambiamenti fiscali relativi alle imposte sull’acquisto della prima casa.

Per quel che concerne le spese cosiddette fisse, si dovrà far fede a quanto segue, distinguendo innanzitutto in caso di acquisto da privato a da impresa di costruzioni.

  1. Se si acquista da un privato: in questo primo caso, per quanto riguarda la prima casa dovrai versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile. Per quel che riguarda invece le imposte ipotecaria e catastale dovranno essere versate in misura fissa di 50 euro ciascuna.
  2. Se si acquista da impresa: se invece il venditore è un’impresa, per la tua prima casa dovrai versare l’imposta sul valore aggiunto (Iva), calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso, le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro cadauna, per un totale quindi di 600 euro.

Calcolo del valore catastale: un passaggio fondamentale

Come calcolare l’imposta catastale di un immobile? Per determinare il valore su cui applicare l’imposta di registro, sarà necessario prendere la rendita catastale della nuova casa, rivalutarla del 5% e moltiplicarla infine per uno specifico coefficiente:

110 per la prima casa e le relative pertinenze;

Cosa vuol dire anche per le pertinenze? Significherà appunto che a prescindere dall’abitazione intesa strettamente come mura, occorrerà includere nel calcolo anche tutte le pertinenze ad essa relative (box auto, spazi esterni, ecc…)

In questo caso, sarà necessario sapere che si potrà sfruttare il sistema del prezzo-valore per applicare appunto l’imposta sul valore catastale dell’immobile.

Questo particolare sistema è stato introdotto nel 2006 proprio per venire incontro alle esigenze dei potenziali acquirenti. Il prezzo-valore, consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. Inoltre, questo sistema implica anche una rilevante tutela per l’acquirente, in quanto limita il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Si può in qualche maniera, perdere le agevolazioni sull’acquisto prima casa?

Dopo aver attentamente analizzato i requisiti per richiedere le agevolazioni sulle tasse di acquisto per la prima casa, bisogna per onor del vero, anche affrontare l’argomento circa l’eventualità di perdere queste agevolazioni.

Attenzione, perdere questi benefici potrebbe comportare il pagamento delle cifre “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% dell’imposta stessa.

Puoi perdere i benefici se:

    • In dichiarazione sull’atto notarile, asserisci falsamente di possedere uno o più requisiti
    • Hai dichiarato di voler usufruire dei 18 mesi di tempo dall’acquisto per il trasferimento della residenza e questo non avviene secondo le tempistiche stabilite

  • Vendi o doni l’abitazione entro cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non riacquisti un altro immobile (anche a titolo gratuito), da adibire ad abitazione principale. A ridosso del termine di scadenza dell’anno, se ti accorgi di non poter effettuare il nuovo acquisto, puoi sanare la situazione nel modo appena visto per il trasferimento della residenza. Ricorda che per abitazione principale si intende l’immobile in cui tu o la tua famiglia avete la residenza, quindi non occorre rispettare tutte le condizioni necessarie affinché l’immobile sia anche prima casa.

Le spese di intermediazione immobiliare e quelle notarili

Qualora la trattativa si sia conclusa per mezzo di una intermediazione immobiliare, è bene specificare che le spese relative alla provvigione pagata all’agente immobiliare abilitato all’esercizio della professione, sono detraibili al 19% per un massimo di 1.000 € di spesa.

Questa detrazione interessa esclusivamente l’acquirente ed in nessun modo il proprietario della casa venduta.

Come funziona invece per quel che riguarda le tanto temute spese notarili? Uno degli oneri che spesso preoccupa sia acquirenti che venditori durante una trattativa immobiliare è proprio quello relativo alle spese notarili.

Chi paga il notaio? La legge in questo senso parla chiaro: le spese notarili sono a carico dell’acquirente. Ecco che quindi, in questo caso, nel computo generale delle spese da affrontare prima e durante l’acquisto della tua prima casa, dovrai anche considerare la parcella per gli oneri del notaio.

Calcolare un prezzo è pressoché impossibile: ogni studio notarile affronta l’argomento in maniera differente, sarà necessario richiedere dei preventivi e affidarsi a chi conviene di più.

A prescindere dall’aspetto economico, per quel che riguarda la scelta del notaio, quello che ti consigliamo, è naturalmente di affidarti a dei professionisti esperti e soprattutto, di fiducia.

Ecco tutte le novità per le agevolazioni fiscali del 2020

Bonus ristrutturazioni 2020

La nuova Legge di Bilancio ha introdotto numerose e vantaggiose agevolazioni per quel che riguarda il settore immobiliare.

Uno dei bonus più apprezzati è quello relativo alle ristrutturazioni. Nello specifico infatti, i bonus utilizzabili nel 2020 includono ottime detrazioni per chiunque scelga di acquistare un bene immobile ristrutturato: si può infatti ottenere una detrazione pari al 50% calcolato sul 25% del prezzo di vendita.

Il valore massimo di questa detrazione è di 96.000 euro. La detrazione relativa a questo bonus si può applicare anche alle cifre versate come acconto prima del rogito notarile, purché però siano state dichiarate durante un preliminare di compravendita ed abbiano così assunto valore di caparra confirmatoria.

E’ bene sottolineare che il bonus si potrà ottenere solo se la vendita verrà stipulata entro un massimo di 18 mesi dalla data ufficiale del termine dei lavori sull’abitazione.

Schematizziamo per praticità di concetto, le agevolazioni di questo bonus:

  • Chi compra casa e deve compiere interventi di ristrutturazione, può godere di una detrazione Irpef pari al 50%, per un limite massimo di spesa di 96.000 Euro. Il limite di spesa è valido per una sola unità immobiliare.
  • Tutte le informazioni sui lavori di ristrutturazione devono obbligatoriamente essere trasmesse all’Enea. La comunicazione all’Enea va effettuata per consentire di controllare ed anche di valutare il risparmio energetico raggiunto grazie agli interventi di ristrutturazione. Ad esempio, chi installa i doppi vetri ai balconi e alle finestre riesce a risparmiare energia, e quindi a fine mese paga una bolletta più leggera. Questo tipo di intervento deve essere portato a conoscenza di Enea.
  • Possibilità di pagare un’aliquota IVA ridotta, e di detrarre gli interessi passivi dei mutui richiesti per la ristrutturazione della prima casa.

Risparmio energetico

E’ bene ricordare che, per godere di queste detrazioni fiscali, sarà necessario che lo stabile, e quindi casa tua, presenti le condizioni richieste dalla Legge di Bilancio. Come già anticipato, conoscere i requisiti è importantissimo per evitare di avere problemi in futuro.

Proprio per questo motivo, Enea (agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) compie controlli effettuando sopralluoghi. I sopralluoghi a campione servono proprio per stanare eventuali “furbetti” che abbiano dichiarato il falso per ottenere bonus e detrazioni in modo illecito.

Qui di seguito, riportiamo in elenco i bonus e le detrazioni attinenti al risparmio energetico per il 2020, tema caldo per quel che riguarda il settore.

  • Le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica degli edifici sono soggette ad una detrazione Irpef pari al 65%. Quando si può richiedere questo genere di detrazione? Nei casi in cui, per esempio, se il condominio decide di installare pannelli solari, di installare un sistema computerizzato o multimediale per controllare gli impianti di riscaldamento, ed in generale di compiere interventi che riguardano l’intero stabile.
  • Gli interventi sostenuti per la riqualificazione energetica dei singoli appartamenti sono soggetti ad una detrazione del 50%. Questo bonus riguarda tutta una serie di lavori che migliorano l’efficienza energetica del singolo appartamento anziché dell’intero stabile. Per fare un esempio pratico: si tratta dell’acquisto di nuove finestre e nuovi infissi, degli impianti di climatizzazione, dell’installazione di schermature solari.
  • Per quel che riguarda le caldaie a condensazione, invece, la detrazione spetta solo a chi ha una caldaia con efficienza energetica superiore alla classe A.
  • Per chiunque effettui lavori per la riduzione del rischio sismico, la detrazione sulla cifra spesa per effettuare i lavori è pari all’80%. I lavori devono riguardare le parti comuni dello stabile.

Bonus mobili 2020: valido sull’acquisto della prima casa

Per chiunque acquisti una prima casa tenendo fede ai requisiti sopra elencati, ecco che esistono dei bonus e delle possibili detrazioni anche per quel che riguarda mobili e grandi elettrodomestici.

Scopriamo di cosa si tratta.

La detrazione Irpef può essere richiesta fino al 50%, per l’acquisto di grandi elettrodomestici dall’efficienza energetica non inferiore alla classe A+, ma anche di mobili. Naturalmente, sia i mobili che gli elettrodomestici dovranno essere utilizzati per arredare una casa ristrutturata durante l’anno in corso, come sopra spiegato.

Per godere delle agevolazioni su tutte le spese che riguardano l’efficienza energetica, è necessario anche in questo caso inviare comunicazione all’Enea. La comunicazione va effettuata in via telematica, e deve avere luogo entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

Acquistare la prima casa nel 2020: ora hai tutte le informazioni necessarie

In questa guida, abbiamo voluto fornire una panoramica generale circa tutte le possibili situazioni con le quali dovresti fare i conti qualora decidessi di compiere il passo di acquistare una prima casa nel 2020. È chiaro che ogni situazione è differente dall’altra e spesso delicati cavilli burocratici possono inficiare la buona riuscita di un’intera pratica, rendendo tutto più farraginoso e complicato.

Per questo motivo, oltre ad essere adeguatamente informato in merito, sarà anche necessario farti seguire da un professionista del settore, che potrà tutelarti al meglio ed evitare di complicare la situazione, rendendola anzi più snella e scorrevole.

Dopo averti fornito tutte le informazioni utili circa bonus, agevolazioni, tasse ed oneri, nell’ultimo paragrafo di questa guida, troverai un esempio pratico che ti aiuterà a calcolare le imposte sulla prima casa, con dei parametri naturalmente generici.

Quello che ci auguriamo però, è di averti reso più semplice e facilmente fruibile un argomento spesso delicato com’è quello delle tassazione.

Esempio pratico per calcolare le imposte sulla prima casa

Ecco un esempio pratico che ti schiarirà ancor di più le idee. Poniamo il caso che Chiara e Luigi abbiano scelto di acquistare un appartamento a Trieste, città in cui risiedono, da un venditore privato, e che il valore catastale di questo immobile sia di € 1.000. Il prezzo concordato per l’operazione è invece di € 250.000,00.

Come calcolare le imposte?

Occorre rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare per 110, quindi: 1.000 x 1,05 x 110 = 115.500. Poi si calcolerà l’imposta di registro sul valore catastale (2%) e si aggiungeranno le imposte ipotecaria e catastale di complessivi 100 euro (50 euro ciascuna): (115.500 x 2%) + 100 = 2.410 euro. In questo caso, come avrai già capito, il prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile non va ad incidere sul calcolo.

Semplice, vero?

 

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