L’acquisto di un immobile può senza dubbio rivelarsi un’ottima occasione, che chi desidera stabilirsi in alcune zone del nostro Paese può sfruttare a pieno, mettendo inoltre a reddito la propria abitazione come struttura ricettiva.

La decisione di comprare una casa da ristrutturare per adibirla a bed & breakfast rappresenta sicuramente una scelta da prendere con le dovute precauzioni, valutandone i pro e i contro, soprattutto considerando l’importanza dell’investimento, le possibile beghe burocratiche da smaltire, ma anche il luogo nel quale lo si decide di fare.

L’Italia offre moltissime attrattive paesaggistiche, quindi l’idea di investire su un b&b ha sempre una sua validità di base; oggi, pur trattando l’argomento in maniera generica, ti proponiamo nello specifico il caso della Toscana ed in particolar modo della Maremma grossetana, che rappresenta un’opportunità molto interessante, sia per chi vive già in zona, sia per chi proviene da altre aree geografiche, e desidera puntare sulle bellezze di questo territorio, conosciuto ed ormai invidiato in ogni angolo del mondo. Questo per cercare di contestualizzare il tema ad un’area specifica fra le più conosciute, considerato che le differenze normative tra le diverse Regioni d’Italia sono spesso ben marcate e non consentono di affrontare il tema da un punto di vista generale.

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Dal punto di vista della proposta turistica, inoltre, si tratta di una zona che sa creare un’offerta decisamente trasversale, grazie alla vicinanza del mare, della campagna con i suoi paesaggi conosciuti in tutto il mondo, ma anche della montagna, grazie alla presenza del Monte Amiata, ottimo anche per la stagione invernale per chi ama sciare o fare una semplice escursione. Importantissima è anche la presenza di borghi medievali, ricchi di fascino e cultura, all’interno dei quali la concezione del tempo è molto diversa rispetto a quella più frenetica delle grandi città: forse è proprio per questo motivo che la zona è divenuta così apprezzata a livello internazionale.

Per riuscire nel nostro intento abbiamo coinvolto un’agenzia immobiliare della zona, cercando di carpire i segreti e le osservazioni che si celano dietro ad una scelta così importante e radicale da parte di un cliente che sceglie di acquistare un immobile proprio in questa area: quali sono le motivazioni che possono spingere ad investire in un immobile in Maremma, magari da adibire successivamente a b&b? A tale proposito, abbiamo intervistato Italo Paccoi, dell’Agenzia Casa Immobiliare di Grosseto, il quale ci ha riferito che sicuramente non dobbiamo mancare di sottolineare:

– la grande opportunità di trasferirsi in una zona dalla qualità della vita migliore rispetto a numerose zone d’Italia (ovviamente per chi è stufo del caos della grande città);
– la possibilità di avere a disposizione una eventuale seconda casa dove poter trascorrere il periodo nel quale desideriamo mantenere aperta l’attività ricettiva;
– il vantaggio di possedere una potenziale fonte di reddito, quando riusciamo a partire in modo effettivo ed a pieno ritmo con l’erogazione del servizio ai turisti.

Paccoi ha aggiunto che, nel momento in cui si decide di trasformare l’immobile, si deve tenere conto che si tratterà di un luogo non più vissuto esclusivamente dal proprietario, ma soprattutto dagli ospiti che sceglieranno di soggiornarvi. Via libera, quindi, alla riprogettazione degli spazi in modo da avere un ambiente funzionale, che rispecchi anche lo stile e la tipologia di clientela che vogliamo accogliere (più o meno giovane), garantendo in ogni caso la privacy di ogni utente.

Aprire un b&b derivante dall’acquisto di un immobile: quali sono i passaggi normativi

Una volta acquistato l’immobile di riferimento (ovviamente la prima cosa da valutare è la posizione e l’offerta che si può proporre al potenziale cliente) e deciso di trasformarlo in B&B, è necessario valutare tutti gli aspetti normativi e le procedure da seguire, soprattutto per non incorrere sin da subito in sanzioni.

La trasformazione di una singola unità abitativa in struttura ricettiva non è da considerarsi particolarmente complessa, ma è importante soprattutto considerare la limitazione per il numero di camere.

Oltre alle normative generali del codice civile, ricordiamo che quando si decide di intraprendere l’acquisto di un immobile da avviare a struttura ricettiva come affittacamere e bed & breakfast, è sempre opportuno leggere attentamente le normative regionali, in questo caso visto che stiamo considerando il caso della Maremma, ci riferiamo all Toscana. Vediamo, a tale riguardo, che cosa dice nel dettaglio l’art.55 della Legge Regionale 42/2000, che regola proprio le strutture adibite ad affittacamere nella Regione Toscana:

“Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di sei camere per clienti, con una capacità ricettiva non superiore a dodici posti letto, ubicate nello stesso appartamento, nelle quali sono forniti alloggio e, eventualmente, servizi complementari”.

“Gli affittacamere possono somministrare, limitatamente alle persone alloggiate, alimenti e bevande. Gli affittacamere che oltre all’alloggio somministrano la prima colazione possono assumere la denominazione di “bed & breakfast”.

Le limitazioni, dunque, sono soprattutto relative al numero di posti letto e alla somministrazione di alimenti, esclusivamente limitata agli ospiti che dormono nel b&b. Per quanto riguarda il periodo di apertura, nel caso della Regione Toscana non ci sono limitazioni di alcun tipo, ecco perché l’apertura di un b&b in Maremma è particolarmente conveniente rispetto ad altre zone, considerando l’ottimo clima che si può trovare durante gran parte dell’anno e non solo in estate. Infatti, non in tutte le Regioni d’Italia è consentito tenere attiva la propria struttura ricettiva durante l’intero arco dell’anno, dunque accertati prima di fare i tuoi conti in vista dell’apertura, di aver letto bene quali possono essere i periodi d’apertura.

Occhio soprattutto al tipo di attività! In questo caso non parliamo di un’attività a conduzione imprenditoriale, bensì di un’attività a conduzione familiare. Questo implica due agevolazioni di notevole importanza, che riescono a snellire non poco il processo di inizio attività:

– il non dover aprire partita iva;
– il non obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese.

Nel momento in cui si desidera iniziare l’attività di conduzione di un b&b, è necessario recarsi al SUAP della Provincia in cui è situato l’immobile (lo Sportello Unico delle Attività Produttive), per poter presentare la SCIA Turistica, documento che certifica l’inizio dell’attività a conduzione familiare. Ovviamente, in seguito a questo tipo di richiesta, avrà luogo un’ispezione da parte dell’Ente (non oltre i 60 giorni dalla presentazione della richiesta di inizio attività), nella quale verrà accertato che il b&b possieda tutte le caratteristiche atte a qualificarlo come tale.

Non dimentichiamo, inoltre, che alla conclusione dei lavori di ristrutturazione che trasformano l’immobile in b&b, è necessario aggiornare la planimetria catastale.

La classificazione della struttura come bed and breakfast, infine, deve essere realizzata presso l’Ufficio turistico del Comune di residenza.

Ricordiamoci anche che l’apertura di questo tipo di attività consente di poter accedere ad alcuni incentivi, come ad esempio la detrazione IRPEF del 18% per interventi di ristrutturazione edilizia (pari alla metà esatta della normale detrazione).

Per aprire un b&b, occhio alla gestione delle stanze e dell’arredo!

Attenzione al tipo di casa che avete acquistato: non tutte hanno i requisiti necessari per poter essere adibite a b&b. In certi casi occorre effettuare una ristrutturazione importante, che consenta di ricavare delle ulteriori camere da letto, per non parlare dei bagni.

Per essere sempre sicuri di quali devono essere i cosiddetti requisiti minimi, è importante anche in questo caso leggersi le normative regionali, in questo caso quella della Toscana.

Sicuramente non si può non considerare alcuni elementi d’arredo che devono obbligatoriamente trovarsi in ogni stanza, come lo specchio ed almeno una sedia. Di grande importanza è anche la progettazione degli spazi comuni (pensiamo soprattutto alla stanza dove poter fare colazione al mattino) e teniamo conto che almeno una stanza da letto deve essere sempre destinata al proprietario del b&b.

In altri casi, quest’ultimo non ha l’obbligo di alloggio all’interno dello stesso stabile, ma deve garantire di essere domiciliato ad una distanza prestabilita dalla struttura ricettiva, così da poter garantire agli ospiti una pronta assistenza ogni qualvolta essa si renda necessaria.

Di conseguenza, occorre non essere troppo frettolosi con il progetto di ristrutturazione, per non rischiare che sia inesatto in relazione alla normativa esistente, e si renda dunque necessario apportare onerose e posticce modifiche in un secondo momento: non precipitarti mai ad avviare i lavori senza prima aver chiara l’idea di cosa realmente prevedono le normative vigenti.

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