Vorresti vendere la tua vecchia abitazione, ma al suo interno abita un inquilino vincolato da un contratto che scadrà nel giro di qualche anno e che per ora non ha intenzione di trasferirsi in un’altra abitazione?

Ti sarai chiesto anche se, effettivamente, è possibile vendere casa con l’inquilino dentro. La risposta è sì: secondo il codice civile è possibile alienare una proprietà a terzi mentre l’inquilino vive al suo interno.

Di fatto, il contratto di locazione non blocca la possibilità di vendere l’immobile, pertanto si può procedere con un rogito notarile prima ancora che scada il contratto di locazione.

Di conseguenza, una volta scaduto il suddetto contratto, il nuovo proprietario potrà decidere se rinnovarlo o disdirlo con un preavviso di sei mesi.

Ma questo è solo uno dei punti chiave che riguarda l’atto di vendita di un immobile con inquilino.

 

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Tutte le informazioni utili per vendere casa con inquilino

In questo articolo andremo ad approfondire tutto ciò che è necessario sapere sull’argomento.

In particolare:

Procediamo per gradi.

 

Cosa può fare l’inquilino se il proprietario decide di vendere

In caso tu voglia effettuare la vendita della tua casa con all’interno un inquilino, quest’ultimo avrà l’obbligo di farti accedere all’immobile in compagnia del potenziale acquirente, per svolgere tutte le dovute visite e ispezioni della proprietà.

È fondamentale dunque stringere un patto con l’inquilino per effettuare delle visite all’interno dell’appartamento, senza invadere la sua privacy o disturbarlo in fasce orarie poco consone.

Ti suggeriamo ad esempio di strutturare insieme un calendario con degli orari ideali da rispettare per entrambe le parti.

Potrebbe anche accadere che l’inquilino si rifiuti di far visitare l’immobile. In questo caso, il proprietario potrà richiedere il danno per perdita di chance commerciali. In seguito, una volta effettuata la vendita, l’inquilino sarà tenuto a versare i canoni al nuovo proprietario.

Nel caso in cui i canoni siano già stati versati al precedente proprietario, questi non avranno alcuna validità.

Pertanto, il vecchio proprietario avrà l’obbligo di risarcire l’affittuario, mentre l’inquilino a sua volta sarà tenuto a pagare comunque i canoni al nuovo proprietario.

Il contratto di locazione può avere una durata di quattro anni più quattro aggiuntivi per quelli a canone libero (il classico 4+4), mentre per quelli a canone concordato sarà di tre anni più due.

Nel caso di canone concordato, gli importi massimi e minimi dei canoni saranno stabiliti a livello locale tramite la contrattazione tra i sindacati degli inquilini e le associazioni dei proprietari, a seconda delle caratteristiche dell’immobile e della località in cui è situato.

Se si dovessero generare debiti – dovuti al mancato pagamento dei canoni da parte dell’inquilino nei confronti del precedente proprietario – questi non verranno in alcun modo accreditati al nuovo proprietario.

In tal caso, il vecchio proprietario avrà il diritto di richiedere un decreto ingiuntivo, ma senza la possibilità di sfrattare l’affittuario, dato e considerato che l’immobile non sarà più di sua proprietà.

Oltre a prestare la propria collaborazione, l’inquilino non ha ulteriori obblighi, dal momento che la legge lo esclude dalla trattativa, fatta eccezione per l’ipotesi di prelazione: concetto fondamentale che andremo ad approfondire di seguito.

 

Che cos’è il diritto di prelazione

La Legge 431/1998, in caso di vendita, prevede che l’inquilino che si trova in affitto nell’immobile, abbia:

  • Il diritto di rimanere all’interno dell’appartamento fino alla scadenza del contratto di locazione
  • Il diritto di prelazione sull’immobile

Il termine “prelazione” indica “preferenza”. Perciò, il diritto di prelazione spetta a chi, per legge o per contratto, è titolare di una posizione di preferenza rispetto a terzi in condizioni di parità.

Per quanto riguarda la locazione, la legge prevede che – solo in determinate circostanze – nel caso in cui il proprietario dell’appartamento desideri vendere il proprio immobile, deve innanzitutto comunicarlo al conduttore, indicargli il prezzo richiesto ed eventuali condizioni.

In base alle suddette condizioni, il conduttore potrà decidere se accettare o rifiutare l’offerta e quindi se acquistare o meno la proprietà. Ovviamente, non potrà in alcun modo offrire condizioni differenti a quelle già imposte dal venditore.

 

Quando spetta il diritto di prelazione?

Al conduttore spetta il diritto di prelazione sull’immobile locato a uso abitativo:

  • Quando non possiede altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione principale
  • Se il locatore o proprietario intende vendere la proprietà a terzi alla prima scadenza contrattuale

 

Prelazione in caso di eredi: cosa succede?

È bene sapere che il diritto di prelazione riconosciuto al conduttore prevale rispetto a quello riservato ai coeredi di un’abitazione caduta in eredità.

Inoltre, non opera nel caso in cui la vendita dovesse essere effettuata a favore del coniuge del proprietario o di parenti entro il secondo grado di parentela.

 

In quali situazioni non spetta la prelazione?

Vi sono alcuni casi in cui la prelazione non è prevista.

Nello specifico, non spetta:

  • Quando il locatore trasferisce la proprietà al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado di parentela
  • Quando il proprietario è un coerede che desidera alienare la sua quota di eredità o una parte di essa e, in particolare, nella suddetta quota è compresa la locazione immobiliare. In questo caso, gli eredi hanno il diritto di prelazione
  • Per atti di trasferimento diversi dalla vendita (come successione e donazione, ad esempio), trasferimenti a titolo gratuito o trasferimenti non volontari (ad esempio, vendite forzate ed espropriazioni)
  • In caso di vendita dell’immobile a terzi in concomitanza della prima scadenza contrattuale
  • In caso di conferimento dell’immobile in una società
  • In caso di vendita in blocco. In questa situazione, la prelazione spetta se la vendita della proprietà riguarda unicamente l’unità immobiliare locata. Mentre è da escludere la prelazione qualora il proprietario intenda effettuare la vendita in blocco dell’edificio nel quale si trova l’unità locata
  • Nel caso in cui l’immobile diviene oggetto di divisione tra i comproprietari originari comproprietari e uno di loro desidera mettere in vendita la parte di proprietà di cui è proprietario
  • In caso di vendita a terzi di una quota di immobile, quando una parte della suddetta proprietà sia oggetto di locazione commerciale

 

In che modo si può esercitare la prelazione?

Per avvalersi del diritto di prelazione, il conduttore ha 60 giorni di tempo a partire dalla ricezione della comunicazione per farla notificare al proprietario tramite ufficiale giudiziario, confermando le condizioni contenute nella proposta del locatario.

Il conduttore ha semplicemente l’opzione di acquistare o meno, senza però la possibilità di avanzare proposte alternative al contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario.

 

Cosa accade se il locatore non rispetta la prelazione?

Il locatore è tenuto a rispettare la procedura stabilita dalla legge; inoltre, il conduttore ha il diritto di riscattare il bene dal terzo acquirente.

Per di più, il proprietario è tenuto a comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

 

Cosa succede dopo la vendita dell’immobile?

Vendere una casa con inquilino, implica un atto di compravendita stipulato unicamente tra venditore e acquirente, vale a dire tra il vecchio e il nuovo proprietario; pertanto, all’inquilino non è dovuta alcuna comunicazione, né egli è tenuto a partecipare all’atto.

Tuttavia, l’inquilino ha diritto a restare nell’appartamento fino a quando non scade il proprio contratto. Pertanto nessuno, neanche l’acquirente, può costringerlo a lasciare l’abitazione.

Allo scadere del contratto, il nuovo proprietario dell’immobile potrà decidere se disdire la locazione o rinnovarla per un periodo di tempo uguale.

Nel primo caso, dovrà necessariamente inviare una lettera di recesso con un preavviso di sei mesi. Mentre nel secondo caso, non sarà necessaria alcuna comunicazione.

Le stesse norme sono valide per quanto riguarda la locazione ad uso commerciale. Di fatto, anche qui è possibile cedere la proprietà rispettando il diritto di prelazione.

 

Vendere casa con inquilino: ecco come

In questo articolo ti abbiamo dato tutte le informazioni necessarie riguardo questa particolare condizione di vendita.

Vendere casa con un inquilino all’interno implica delle particolari condizioni che necessitano di essere valutate attentamente.

Per questo motivo è importante affidarsi ad un agente immobiliare abilitato, esperto e competente, in modo tale da essere guidati con criterio durante l’intero processo di contrattazione e compravendita.

 

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Redazione WeAgentz

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