In questa guida approfondiremo il concetto di affitto per studenti universitari, ma la locazione è davvero la nuova frontiera del mercato immobiliare? In parte sì, lo abbiamo già più volte sottolineato e gli ultimi dati emersi dopo il lockdown continuano ad avvalorare sempre più questo concetto.
Esiste un particolare segmento legato al mondo delle locazioni, che interessa ed incuriosisce sempre più utenti, i quali stanno vagliando l’opportunità di stipulare una tipologia di contratto di locazione di natura provvisoria, appunto transitoria, dovuta al fatto che si stanno apprestando a trasferirsi in un’altra città per avviare gli studi universitari.
Stiamo infatti parlando dell’affitto a studenti universitari fuori sede: in cosa consiste e come si differenzia rispetto alle altre tipologie contrattuali?
Ecco che abbiamo scelto di preparare per te una guida pratica e concisa, trattando proprio come argomento principale il contratto di affitto transitorio, quello utilizzato per regolamentare l’affitto di studenti universitari fuori sede.
Ma non è tutto: alla fine della lettura, avrai la possibilità di scaricare in modo semplice un modello di contratto di locazione transitorio, da utilizzare nel caso in cui dovessi necessitarne per l’eventuale stipula, o semplicemente per renderti conto nel concreto in che cosa consiste questa tipologia contrattuale.
Allora, che tu sia un genitore che sta muovendo i primi passi per cercare una sistemazione adatta a tuo figlio o tua figlia, futuro universitario fuori sede, oppure un proprietario di casa interessato a mettere a reddito un’abitazione, dovrai assolutamente leggere questa guida… ti spiegheremo tutto!
Stavamo per dimenticare la principale fetta di potenziali utenti interessati a questa guida: e se il nostro caro lettore, fosse in realtà proprio uno studente universitario che deve cercare casa?
Beh, se quel lettore sei tu, allora non dovrai fare altro che concederti qualche minuto del tuo tempo per approfondire un argomento che senza dubbio ti interessa direttamente.
Sei pronto? Allora iniziamo e andiamo per gradi.
Durante la lettura analizzeremo la questione focalizzandoci proprio su entrambe le parti coinvolte: il proprietario di casa che sceglie questa tipologia di locazioni ed il potenziale inquilino interessato a trovare una sistemazione abitativa lontano dalla sua casa d’origine.
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Contratto di affitto transitorio: cos’è e quando si utilizza
Il mondo delle locazioni è estremamente intricato e vasto, hai ragione. Le possibili soluzioni tra cui scegliere sono fortunatamente tante, tutte studiate appositamente per i vari casi specifici che possono verificarsi, per andare incontro ai proprietari di casa ed agli inquilini sotto svariati punti di vista: fiscale, normativo, logistico.
L’aspetto positivo di questa scelta così ampia è però proprio quello che porta a “suddividere” per tipologie di interesse i vari contratti.
Ecco che allora, se sei un proprietario di casa intenzionato ad una rendita mensile ed hai scelto di locare il tuo appartamento a studenti, è bene che tu sappia che esiste una tipologia di contratto mirata, studiata proprio per l’affitto a studenti universitari fuori sede.
Fermo restando che ad oggi sono tantissime le agenzie immobiliari specializzate in locazioni, che potrebbero quindi aiutarti nell’espletamento dell’intera pratica legata alla locazione transitoria di un immobile, è però ovvio che con un pizzico di conoscenza autonoma, tu possa provvedere anche da solo a capire meglio o risolvere determinati aspetti anche di natura burocratica.
Il contratto transitorio in Italia si utilizza spesso anche per altre esigenze abitative oltre che quella legata agli studenti fuori sede, ma va riconosciuto che si presta a venire applicato soprattutto alle locazioni universitarie.
Quali sono le caratteristiche del contratto di locazione transitorio
Il contratto di affitto per studenti è disciplinato da un’apposita legge, la n. 431 del 1998, con la quale sono state introdotte specifiche agevolazioni sulla tassazione e regole in merito alla durata.
Sono proprio le caratteristiche di cui ora parleremo, ad essere il punto di forza dei contratti definiti “transitori”.
La caratteristica principale in assoluto di questo accordo (motivo per il quale sia stato effettivamente pensato per gli studenti universitari) è proprio legato alla non residenza degli inquilini.
Spieghiamoci meglio: il termine “fuori sede” indica che la residenza dello studente non deve necessariamente essere nella stessa città in cui è situata l’università alla quale è iscritto. In ogni caso quest’ultima, o una sua sede distaccata, si deve trovare nel Comune o in un comune limitrofo al luogo in cui ci si intende trasferire.
La durata minima dell’accordo è di sei mesi, quella massima di trentasei: anche in questo caso, è stata strutturata una tempistica adatta alle possibili esigenze, che per gli studenti universitari possono cambiare anche nell’arco di pochi mesi.
Naturalmente, un’altra caratteristica di questo negozio giuridico, come succede in realtà anche nella maggior parte delle altre tipologie contrattuali, è che l’inquilino non può in alcun modo sublocare l’appartamento.
Tutto qui? Entriamo nel vivo del discorso, analizzando punto per punto, come si costituisce in linea generale un contratto di affitto transitorio per studenti universitari fuori sede.
La scelta del contratto a canone concordato
Ricordiamo, per chiunque non lo sapesse, che questa tipologia contrattuale prevede la possibilità di accordarsi sull’importo relativo al canone d’affitto, oppure di ricorrere a quello che si chiama in gergo tecnico “affitto a canone concordato“: questo aspetto contrattuale è di fondamentale importanza, in quanto pensato propriamente per non creare dispute, ma anzi agevolare fiscalmente sia il proprietario che l’inquilino dell’immobile.
Detto in altre parole: sarà possibile fare riferimento a delle fasce di prezzo prestabilite in base alla tipologia di appartamento da locare e al Comune ove è situato l’immobile.
La determinazione dei parametri dei contratti a canone concordato spetta alle Organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, come da art. 1, comma 2 del D.L. del 16 gennaio 2017. Ricordiamo che questo tipo di contratto, per poter essere valido come contratto concordato, deve essere vidimato dalle associazioni di categoria firmatarie degli accordi locali.
In seguito, il Comune recepisce, in base a delle specifiche caratteristiche “comuni”, degli scaglioni di prezzo da seguire per la determinazione del canone di locazione tra proprietario ed inquilino, per fare in modo che l’accordo avvenga in maniera più snella.
Quali sono le caratteristiche di cui si deve tener conto? Lo stato di manutenzione dell’immobile, la categoria catastale e l’arredamento, la zona (intesa come servizi, vicinanza ai trasporti ecc.).
Ecco che allora ogni Comune avrà, nel caso in cui vi sia la possibilità di fruire del canone concordato, i suoi parametri minimi e massimi a cui far riferimento.
Nel caso della locazione per studenti universitari, il canone di affitto dovrebbe essere concordato tra le associazioni dei proprietari di immobili e le associazioni studentesche. L’obiettivo è agevolare gli studenti fuori sede nella ricerca degli alloggi a condizioni economicamente agevolate e soddisfacenti. Alla scadenza, le parti possono decidere di prorogare l’affitto, mentre nel caso in cui non si voglia rinnovare, è necessario darne comunicazione almeno tre mesi prima della scadenza.
Scegliere di affittare casa a studenti universitari: analizziamo la questione dalla parte del proprietario di casa
Come già in parte anticipato, mettere a reddito una seconda casa inutilizzata, in questo periodo storico, è sicuramente una scelta saggia. Cosa accade però quando si sceglie di puntare proprio sul segmento dell’affitto a studenti universitari?
Accade che molto spesso i proprietari di casa siano intimoriti dall’eventualità che il proprio immobile possa venire in qualche modo danneggiato dagli studenti, molto spesso ragazzi giovani ed alle prime esperienze di autonomia in casa.
Fermo restando che noi siamo certi del fatto che le probabilità che possano verificarsi eventi negativi sia suddivisa in egual modo per ogni tipologia di inquilino, tuttavia ecco di seguito delle indicazioni preliminari pratiche da compiere prima di procedere con l’ingresso in casa degli studenti universitari.
- Documentazione accuratamente aggiornata e pronta: dovrai provvedere a far redigere il cosiddetto APE; questo acronimo sta per Attestato di Prestazione Energetica ed è bene che tu sappia che si tratta di uno di quei documenti che “segue l’immobile”. Esso indica il consumo energetico di una casa su una scala che va da A a G. L’APE deve essere eseguito da un tecnico specializzato che, dopo un sopralluogo nell’appartamento, ne valuterà le caratteristiche strutturali e redigerà l’apposito documento. Quest’ultimo ha durata decennale e dovrà essere consegnato all’inquilino al momento della stipula del contratto.
- Un sopralluogo preliminare: prendi qualche ora del tuo tempo e organizza un accurato inventario prima di far entrare in casa gli inquilini; metti nero su bianco tutto quello che è presente in casa in modo da avere contezza precisa nel momento in cui si starà per risolvere il contratto, di ciò che dovrà esserci in casa, onde evitare problemi.
- Utenze: prevedi la voltura delle utenze a nome degli inquilini che verranno; in questo modo, tu potrai svincolarti da eventuali colpe dettate da mancati pagamenti o insoluti, o comunque così sarà più facile gestire queste intricate situazioni, qualora si dovessero presentare.
- Ricorda le cauzioni: non fare sconti su questo! La cauzione che ogni studente dovrà versare in fase di accordo per te è fondamentale, per coprire eventuali e future morosità relative al canone. In questo caso, ti consigliamo vivamente di non lasciarti intenerire, o rischieresti di averne la peggio in futuro.
Ultimo ma non ultimo: cerca sempre di ottenere i contatti di referenti esterni al gruppo di inquilini, come per esempio i genitori dei ragazzi. Non è sfiducia, ma la prudenza non è mai troppa!
Componenti obbligatorie del contratto di affitto transitorio
I modelli di contratto possono essere svariati, ma sappi che esistono delle componenti imprescindibili che accomunano tutti i contratti di locazione ed è fondamentale che tu le conosca:
- le generalità delle parti;
- la descrizione dell’immobile;
- l’indicazione dell’importo del canone;
- le modalità di versamento;
- la durata della locazione;
Dovrà essere espressamente scritto che esiste un’esigenza transitoria che determina la natura dell’accordo in essere.
La transitorietà in questione dovrà essere giustificata da una documentazione allegata: per esempio, la certificazione di iscrizione alla sede universitaria della città, oppure una dichiarazione del datore di lavoro che esplicitamente obbliga il dipendente ad un trasferimento temporaneo in quel Comune.
Il generico contratto transitorio ha una durata minima di un mese e una durata massima di 18 mesi e non è rinnovabile, mentre il contratto d’affitto specifico per studenti universitari fuori sede prevede, come detto, una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi.
Qualora dovesse venir meno questa particolare specifica nel contratto, è obbligatoriamente espresso che il contratto dovrà trasformarsi in ordinario. Questo vorrebbe dire trasformare il contratto in contratto a canone libero, quindi il noto 4+4.
Successivamente, dovrà essere apposta una specifica nella quale il conduttore dichiara di aver correttamente ricevuto la documentazione ed ogni informazione utile e necessaria relativa all’immobile oggetto di contratto.
In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, obbligatoria come spiegato nei paragrafi precedenti, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa (pagamento di una somma di denaro). Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.
Il rinnovo, per questi particolari contratti d’affitto non è previsto, motivo per il quale, qualora si volesse rinnovare il contratto, si dovrà necessariamente convertirlo in ordinario: altrimenti che senso avrebbe la transitorietà dell’accordo?
E per quanto riguarda la disdetta, invece?
Nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessario dare la disdetta, perché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito.
Se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è però necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore.
È possibile stabilire una sorta di data di scadenza, che anticipa la risoluzione del contratto, qualora il locatore abbia esigenze di tornare anticipatamente a casa, e quindi concludere l’accordo prima del termine contrattuale.
Ad esempio: il dipendente trasferito dovrà inviare al proprietario una raccomandata, con cui farà presente che non è stato disposto il suo rientro presso la sede aziendale originaria e che pertanto perdurano le esigenze transitorie già indicate originariamente nel contratto.
Cosa ti manca ora? Solo il modello del contratto da scaricare!
Ammettilo: ora ti senti pronto per cercare casa e sai per certo di essere adeguatamente informato sull’argomento dell’affitto a studenti universitari fuori sede.
➡ Scarica qui il modello in formato Word del contratto d’affitto abitativo per studenti universitari
➡ Scarica qui il modello in formato Word del contratto d’affitto abitativo transitorio generico
Che tu sia il proprietario di casa, oppure il potenziale inquilino, dai un’occhiata a questo modello di contratto transitorio, che potrai utilizzare per la tua esigenza specifica. Dopo la lettura, sarà più semplice interpretarlo, comprenderlo a fondo e… firmarlo!
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