Hai dato uno sguardo veloce online e ti sei quasi perso nel constatare quanti tipi di contratto di affitto esistono? Si sa, scegliere quale sia quello giusto per te può sembrare ad occhio e croce un’impresa davvero ardua.

Ecco, però, che in questa guida abbiamo scelto di delineare in maniera completa ed esaustiva tutto quello che ti serve sapere per identificare al meglio il tipo di contratto di affitto che fa per te.

Che tu sia il locatore, cioè colui che concede in locazione un bene, oppure il conduttore, colui che ne usufruisce, siamo certi del fatto che un pizzico di chiarezza in merito non faccia male.

L’argomento è senza dubbio vasto, ma soprattutto in continua evoluzione: quanti tipi di contratto di affitto esistono? Quali sono quelli più utilizzati? Per quale conviene optare nei singoli casi specifici?

Facendo un piccolo passo indietro, ancor prima di porti questi dubbi, probabilmente ti sarai già chiesto se, in base alle tue esigenze, fosse più conveniente optare per un mutuo o una locazione. Se non lo avessi già fatto, anche su questo abbiamo deciso di correre in tuo aiuto fornendoti tutti i consigli del caso.

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Tipologie di contratto di affitto: come si suddividono

Per andare incontro ai dubbi di moltissimi utenti del web che ogni giorno brancolano nel buio di nozioni poco chiare e frammentarie, ecco che arriva in aiuto questa dettagliata guida pratica.

Fai per caso anche tu parte di questa confusa categoria di utenti? Niente paura, ti basteranno pochi minuti del tuo tempo e tutto sarà più semplice.

Naturalmente, è bene sempre sottolineare che ogni tipologia di contratto abbia delle normative e regole differenti da seguire in quanto a durata, tempi di preavviso per la rescissione, rinnovi, regime fiscale, ecc.

Non esiste un contratto di affitto migliore rispetto ad un altro, esiste senza dubbio, però, quello che maggiormente tutela e salvaguarda il locatore ed il conduttore in base alla situazione specifica.

Andiamo adesso ad analizzare quali sono ad oggi le varie possibilità di scelta per quanto riguarda i tipi di contratti di affitto per il residenziale.
Contratti di affitto per il residenziale: ecco quali sono le alternative

Quanti sono i tipi di contratto di affitto e come si suddividono?

  • Contratto di locazione a canone libero
  • Contratto di locazione a canone concordato

Quest’ultimo a sua volta suddiviso in:
–  Transitorio
–  Convenzionato
–  Per studenti universitari

 

Contratto di locazione a canone libero

Lo storico, intramontabile contratto di affitto a canone libero, meglio conosciuto come “quattro più quattro”. Non ti dice niente? Il contratto di affitto a canone libero è uno tra i più utilizzati e longevi contratti di locazione in Italia.

E’ stato denominato a canone libero proprio perché lascia piena libertà di scelta ai suoi fruitori di determinare le specifiche varianti in essere, siano esse appunto relative al canone stesso che ad altre caratteristiche specifiche del contratto.

La legge ha unicamente stabilito una durata minima di quattro anni prorogabili per altri quattro, tacitamente per l’appunto, salvo la previa disdetta ed accordi personali tra le parti.

A questo genere di contratto di locazione si può applicare una leggera ed innovativa variante: la cosiddetta cedolare secca.

Un regime fiscale agevolato che permette sia al locatore che al conduttore di godere di vantaggi fiscali. In questo caso però, il contratto prenderà il nome di contratto di locazione con cedolare secca.

 

Contratto di locazione a canone concordato

La tipologia di contratto di affitto a canone concordato prevede che ci sia un accordo preliminare tra proprietario e futuro inquilino circa la somma relativa al canone di affitto mensile. Tutto così semplice?

Per decretare quale sia il canone oggettivo da applicare ad una determinata mensilità, le associazioni di categoria hanno stilato delle vere e proprie tabelle, che secondo un incrocio di dati specifici legati a posizione geografica, tipologia di immobile, finiture ecc., forniscono dei parametri utili per avere dei valori numerici a cui far riferimento.

Ecco che quindi, orientandosi in queste macro-fasce, il proprietario di casa e il futuro locatore potranno accordarsi circa il canone d’affitto e stilare così un contratto vero e proprio.

Naturalmente, anche scegliendo il contratto a canone concordato, salvo cambiamenti legislativi, si potrà optare per la scelta della cedolare secca, oppure tradizionalmente quella che prevede l’aggiornamento del canone mensile in base ai parametri ISTAT.

Il contratto di affitto a canone concordato è spesso utilizzato per situazioni transitorie in cui si sa già in partenza che il conduttore dovrà occupare l’immobile solo per un determinato e spesso breve lasso di tempo.

Ecco che allora è stato necessario individuare delle sottocategorie, per tutelare in maniera ancora più dettagliata entrambe le parti che compongono un contratto di locazione.

Paradossalmente anzi, negli ultimi anni, i contratti di locazione brevi sono quelli maggiormente scelti in Italia, quindi necessitano di una regolamentazione univoca e chiara per tutelare il più possibile locatore e conduttore.

Ecco che qui di seguito analizzeremo le specifiche sotto-categorie legate alla tipologia di contratto a canone concordato.

 

Contratto di affitto transitorio

Avente una durata contrattuale inferiore a quattro anni, il contratto di affitto transitorio prevede la possibilità di estendere l’accordo fino a 18 mesi in totale dalla sottoscrizione del contratto in poi.

Il contratto di affitto transitorio deve essere necessariamente “giustificato” da motivazioni convenzionali che per praticità si possono così suddividere:

  • Apprendistato
  • Esigenze legate al contratto di lavoro
  • Formazione professionale
  • Attiva ricerca di occupazione in quel determinato territorio

Questa particolare tipologia contrattuale è stipulabile solo ed unicamente facendo riferimento al relativo Decreto Ministeriale.

 

Contratto di affitto convenzionato

Il contratto di affitto convenzionato ha una durata minima di tre anni, con la possibilità di rinnovare l’accordo per i due successivi alla scadenza dei primi tre.

Diversamente, si potrebbe pensare di rinnovare il contratto per altri tre anni superati i primi tre, salvo eventuali e possibili disdette.

Il contratto di affitto convenzionato risulta essere utilizzato e soprattutto molto apprezzato perché si avvale di un canone calmierato, dettato cioè da una tabella stilata zona per zona e da agevolazioni fiscali per chi lo sceglie.

 

Contratto di affitto per studenti universitari

Una delle ultime e senza dubbio più innovative tendenze nel mondo delle locazioni, è legata alla scelta di avvalersi di un contratto di affitto per studenti universitari.

Questo genere di accordo è molto sfruttato in particolari zone d’Italia, dove il mercato immobiliare legato alle locazioni per studenti è in forte espansione. Come funziona però questo genere di contratto?

La durata decisa per una locazione a studenti universitari varia da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni. Il motivo di questa caratteristica risulta essere evidentemente legato al percorso di studi intrapreso dal conduttore.

Il rinnovo, salvo disdetta da parte dell’inquilino (uno oppure tre mesi prima della scadenza), è automatico per una durata pari a quella sottoscritta in fase di accordo iniziale.

Chi può avvalersi di questa formula? Il contratto può essere sottoscritto dal singolo studente oppure da un gruppo di studenti universitari che decidono di abitare sotto lo stesso tetto.

Per onorare gli accordi contrattuali, il conduttore dovrà essere uno studente universitario iscritto ad un Ateneo che si trova in un Comune diverso da quello in cui ha la residenza.

Come per altre tipologie di contratto a canone concordato, anche scegliendo questa formula, si dovrà tener fede al sopra citato Decreto Ministeriale.

 

Locazione turistica: ecco come funziona questo particolare accordo

E se si trattasse invece di locazione turistica? Seppur è chiaro che sia molto più frequente la necessità di avvalersi di un contratto di locazione “tradizionale”, bisogna però mettere in conto anche l’esistenza di questa nuova formula di locazione.

L’esigenza di regolamentare gli affitti turistici è nata proprio in concomitanza con l’esplosione di case vacanze ed appartamenti adibiti a questo genere di servizio. Ecco che, allora, si inizia a parlare di locazione turistica. Scopriamo insieme di cosa si tratta e come potrebbe essere utilizzata.

E’ di rapida intuizione che la locazione turistica consenta di utilizzare un bene immobile ad un soggetto, definito conduttore, per un breve lasso di tempo stabilito, ossia appunto quello delle vacanze.

Una differenza tra tutti gli altri tipi di contratti di locazione e quello turistico, sta nell’impossibilità in capo a quest’ultimo di associare a quell’immobile la propria residenza.

La locazione turistica è intesa una tantum quando si usufruisce di un determinato immobile, senza continuità ripetuta negli anni.

Qualora, invece, si dovesse trattare di un rapporto continuativo che va di anno in anno per il periodo delle vacanze, allora si parla di locazione per vacanze e si stipula un contratto ad hoc.

 

Contratto di locazione commerciale

Dopo aver adeguatamente trattato l’argomento relativo ai contratti di locazione residenziale ed alle loro così variegate sfaccettature, è chiaro che non avremmo potuto lasciare da parte il contratto di affitto commerciale.

Come si articola? In che modo ci si può tutelare?

Iniziamo con lo specificare che questo genere di accordi si formula regolarmente per strutture che abbiano come destinazione d’uso una differente da quella abitativa.

L’esercizio di un’attività commerciale, sia essa turistica, artigianale, industriale o di lavoro autonomo professionale: insomma, qualsiasi nuova apertura commerciale è necessario che sia regolamentata da questo genere di contratto.

Come accade anche per i contratti di locazione residenziali, anche in questo caso, è possibile applicare la cedolare secca con un’aliquota del 21%.

La cedolare secca è applicabile però solo ad alcune tipologie di locali commerciali, come ad esempio quelli di categoria catastale C1 con una superficie non superiore ai 600 mq escluse pertinenze.

 

Contratto di locazione commerciale transitorio

La prima e più importante condizione per utilizzare questa formula, è quella che l’accordo tra le parti sia prettamente temporaneo. Il contratto di locazione transitorio temporaneo prevede una durata inferiore ai sei o nove anni, ovvero la durata standard delle altre tipologie di accordi commerciali.

Naturalmente, è chiaro che le condizioni relative alla durata breve di questo genere di accordo, debbano essere messe per iscritto e motivate in fase di contratto: tutto dipende dall’utilizzo che farà l’inquilino del bene.

 

Locazione commerciale 6+6:

La modalità più utilizzata per regolamentare il contratto di locazione commerciale è senza dubbio questa. Prevede una durata di accordo minimo per sei anni con la possibilità di rinnovare automaticamente, salvo previa disdetta, per altri sei anni il contratto. Non esiste una legge che regolamenta il canone di affitto mensile in questo caso, per cui le parti sono libere di accordarsi in maniera autonoma.

 

Locazione commerciale alberghiera 9+9

Hotel, motel e bed & breakfast sono i diretti interessati di questa tipologia di contratto di locazione commerciale. E’ stato necessario stilare un vero e proprio contratto ad hoc trattando questo genere di strutture, decidendo una durata che non sarebbe mai potuta essere inferiore ai nove anni.

E’ possibile infatti che il contratto venga rinnovato per altri nove anni allo scadere dei primi, oppure disdetto con necessario preavviso.

 

Guida ai contratti di affitto: ecco che la locazione non è mai stata così semplice

Tutto ti sembrava fin troppo complicato? All’inizio di questa lettura, probabilmente, pensare di riuscire a scegliere quale fosse la migliore soluzione per un contratto di locazione residenziale adeguato alle tue esigenze, sembrava impossibile.

Noi abbiamo rincarato la dose dei tuoi dubbi iniziali, sottolineando quanto sia effettivamente complicato barcamenarsi tra tutte le tipologie di contratto di affitto esistenti in Italia.

E’ chiaro che, però, dopo aver letto attentamente questa guida, tutto ti sarà più ovvio e schematico, ne siamo certi!

Che tu sia il conduttore oppure il locatore, il nostro obiettivo è quello di fornire dei consigli adeguati per non arrivare impreparato e magari male informato al momento della sottoscrizione di un contratto di locazione.

Agevolazioni fiscali, accordi su possibili canoni di prezzo, durata temporale del contratto flessibile o modificabile: insomma, basta solo informarsi adeguatamente e scegliere quello più adatto alle proprie esigenze.

E’ chiaro che le sfaccettature logistiche legate ad un contratto di affitto sono davvero tantissime e variano in base a quello che si sceglie. Cedolare secca, tasse, certificazione APE, e davvero tanti e tanti altri micro-aspetti non potranno essere tralasciati.

Quello che possiamo consigliarti è in ogni caso di informarti autonomamente per poi rivolgerti ad un professionista del settore come un agente immobiliare abilitato, che segua insieme a te la pratica proprio per evitare di incorrere in situazioni spiacevoli o farraginose da dover risolvere a giochi ormai fatti.

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