Si è parlato molto nel corso dell’ultimo anno di Bitcoin, criptovalute in generale e Blockchain. Il fermento potrà ricordare a molti la bolla delle Dot-com di inizio anni 2000 ed è sicuramente in parte anche dovuto all’euforia della novità. Ma nel valutare attentamente molti progetti già attivi, non si può rimanere indifferenti di fronte ai sorprendenti risultati ed all’impatto che la blockchain sta avendo in decine di settori, anche in quello del real estate.

Dalla finanza alla sanità fino ad arrivare dall’agroalimentare: tanti sono già i casi di successo. In questo articolo mostreremo le potenzialità della blockchain nel settore immobiliare, cercando di far chiarezza sul funzionamento della tecnologia. Pronto per un viaggio in un futuro non troppo lontano?

Secondo il database di Techcrunch, già nei primi 5 mesi del 2018 gli investimenti globali su progetti legati a blockchain hanno superato 1.3 miliardi di dollari.

Una cifra stratosferica.

Ma cosa rende questa tecnologia talmente speciale da spingere alla creazione di team dedicati alla blockchain all’interno di aziende come IBM, Walmart, Carrefour, American Express, Oracle, Amazon, Alibaba, Facebook, Ford, oltre ai maggiori istituti bancari mondiali come Intesa Sanpaolo, Goldman Sachs, ING, Morgan Stanley e molti altri?1

blockchain-ovunque

Indice
–> Come funziona la blockchain? Partiamo dalle basi
–> Perché blockchain è un sistema inviolabile
–> La vera innovazione: un nuovo concetto di fiducia
–> Il settore finanziario: primo vero banco di prova della blockchain
–> Blockchain vs Database
–> Blockchain nel settore immobiliare, binomio possibile?
–> Gli affitti con smart contracts
–> Transazioni immobiliari internazionali più semplici e veloci
–> Legislazione: a che punto siamo?
–> Gli sviluppi in Italia
–> Conclusioni
–> Bibliografia

Come funziona la blockchain? Partiamo dalle basi

Immagina che Marco e Giovanni si trovino su un palco davanti a 10.000 persone ed effettuino uno scambio. Marco cede a Giovanni le chiavi e la proprietà del suo monolocale appena ristrutturato in centro a Padova, in cambio del Suv nuovo di zecca di Giovanni.

Al momento dello scambio saranno 10.000 i testimoni in grado di affermare con certezza che il monolocale di Padova appartiene ora a Giovanni ed il Suv è di proprietà di Marco. Chiunque nella platea provi ad affermare il contrario, sarà subito smentito da altre 9.999 persone.

Inoltre, se Marco provasse a vendere una seconda volta il suo monolocale, utilizzando le sue chiavi di scorta, in caso di disputa, un’intera platea sarà pronta ad affermare senza alcun dubbio che l’immobile è ora proprietà di Giovanni.

Questa storiella mostra in maniera semplice la logica che sta dietro al funzionamento della blockchain ed il suo meccanismo del consenso.

La blockchain consiste in una rete di computer sparsi in tutto il mondo, detti miners, sui quali si regge una banca dati decentralizzata e diffusa che registra transazioni, finanziarie e non, tra utenti identificati in maniera univoca. Ogni singolo nodo della rete possiede una copia dell’intero registro, che è consultabile da chiunque a scopo informativo, ma è praticamente impossibile da modificare. Ogni transazione è inserita all’interno di un blocco contenente altre transazioni, il quale è protetto crittograficamente e collegato sia ai blocchi precedenti che a quelli seguenti della catena.

Vuoi saperne di più? L’informatico Marco Crotta di Blockchaincaffè spiega bene il concetto in uno dei suoi video:

Perché blockchain è un sistema inviolabile

La manomissione di una transazione registrata su blockchain richiede la violazione del 50% più uno delle decine di migliaia di computer operanti sulla rete, un’operazione quasi impossibile anche per un super computer. Un tentativo di manomissione potrebbe richiedere anche decine di anni di tempo, rendendo comunque sconveniente il tentativo.

Se a questo aggiungiamo il fatto che, dopo aver violato il blocco in questione, sarà necessario violare entro pochi minuti anche tutti i relativi blocchi riferiti a quella catena per far sì che il blocco manomesso sia riconosciuto dai nodi della rete, è chiaro che stiamo parlando di un protocollo che garantisce una sicurezza veramente elevatissima.

 

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La vera innovazione: un nuovo concetto di fiducia

La particolarità di questo sistema è la completa trasparenza delle transazioni ed informazioni in esso registrate. Per questo, il cambiamento di paradigma apportato dalla blockchain riguarda principalmente il concetto di fiducia.2

La blockchain permette di operare transazioni alla luce del sole, favorendo fiducia tra due parti operanti una transazione.

Per questo motivo, l’impatto di questa tecnologia in un mondo così globalizzato, interconnesso e ricco di informazioni spesso contrastanti tra loro, può realmente destabilizzare player storici, sconvolgere equilibri e creare nuovi mercati.

Non a caso la Harvard Business Review definisce blockchain una foundational technology, ovvero una tecnologia che ha la potenzialità di ristrutturare, per il meglio, i meccanismi economici e sociali attuali.3

Fonte: recovery-data.it

Il settore finanziario: primo vero banco di prova della blockchain

Immagina di poter inviare in totale sicurezza denaro in Messico, ad un costo di qualche centesimo di euro e con un tempo di trasferimento del denaro che potenzialmente può richiedere appena qualche minuto.4

Grazie alla blockchain, ciò è già realtà. E dal 2008 per la precisione, grazie al tanto discusso Bitcoin. Ma al di là delle speculazioni dei media riguardo a questa criptovaluta, Bitcoin è soltanto una delle tante possibili implementazioni di blockchain, e sta dimostrando non solo di poter risolvere un problema reale, permettendo transazioni trasparenti, potenzialmente più veloci ed economiche, ma anche un’integrità ed una sicurezza testate in dieci anni e milioni di transazioni.

Non a caso, una delle prime applicazioni in ambito finanziario è stata la creazione, finanziata anche da istituti bancari, di Ripple, una criptovaluta atipica ma basata su un distributed consensus ledger, un tecnologia simile a blockchain ma con elementi di centralizzazione, con l’obiettivo di velocizzare ed abbattere i costi di transazioni internazionali.5

Blockchain vs Database

La totale trasparenza che caratterizza blockchain si contrappone al concetto di database, storicamente centralizzato e custodito da un unico attore del mercato: basti pensare al ruolo del PRA o del Notariato.6

Ma ciò non vuol dire, come molti pensano, che uno soppianterà l’altro, semplicemente hanno ruoli differenti. Pensiamo alle transazioni di denaro dei contribuenti, oppure alle donazioni. Entrambe queste operazioni hanno sempre generato dubbi: “chissà dove vanno a finire quei soldi?”.

C’è una start-up italiana che già risolve questo problema grazie alla blockchain. Su Helperbit è possibile donare denaro per qualsiasi emergenza e progetto umanitario, come l’emergenza terremoto nel centro Italia, ed avere una traccia completa e dettagliata registrata su blockchain a partire dal versamento della donazione fino al momento in cui vengono utilizzati i fondi.7

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Blockchain nel settore immobiliare, binomio possibile?

Ma veniamo ora al nostro settore. Come già avrai immaginato, una delle prime aree di applicazione di blockchain nel settore immobiliare possono essere le transazioni. In particolare, pensa alle costose transazioni immobiliari transnazionali che richiedono giorni e giorni per essere effettuate e validate dai sistemi bancari tradizionali. Secondo i dati di Bitinfocharts, le commissioni per trasferire in qualsiasi parte del mondo 76.000 euro in bitcoin sono pari ad appena 64 centesimi.8

Ovvio che il volume medio di una transazione immobiliare è talmente grande che anche commissioni molto alte, come 50 euro a transazione, sono cifre proporzionalmente ritenute quasi veniali.

Ma se consideriamo una banca ed il suo sistema centralizzato e ripensiamo alla storiella di inizio articolo, possiamo ben immaginare i vantaggi di avere una prova inviolabile e consultabile del passaggio di denaro da un soggetto A ad un soggetto B, soprattutto in caso di contenziosi.

Per non parlare poi della velocità con la quale le transazioni internazionali sono effettuate. Queste infatti possono richiedere da fino a 10 giorni di tempo per essere validate in un sistema basato su blockchain.

Sì, è vero, con i nuovi bonifici bancari internazionali super veloci, i tempi si sono notevolmente ridotti. Ma di contro sono aumentate le fee di transazione ed il limite di soglia trasferibile è molto più basso.

Al contrario, le transazioni in bitcoin possono richiedere da pochi minuti a qualche ora, a seconda del livello di sovraccarico della rete, mentre molte altre blockchain, prendiamo ad esempio quella di Nano, permettono transazioni egualmente sicure in maniera letteralmente istantanea.9

Gli affitti con smart contracts

Gli smart contracts sono applicazioni basate su Ethereum, una delle più innovative blockchain. Uno smart contract è un contratto programmato digitalmente che esegue in automatico i termini, senza l’ausilio di terze parti, una volta che vengono soddisfatte le condizioni contrattuali.

Rentberry ha deciso di sviluppare smart contracts basati su blockchain nel settore immobiliare e creare una soluzione per il mercato degli affitti in linea con i principi della Smart Property.10

Negli asset fisici come gli immobili, gli smart contracts di Rentberry avranno le seguenti funzioni:

  • Permettere ad entrambe le parti la firma del contratto in maniera sicura e digitale tramite il sistema della chiave pubblica e privata su blockchain, senza l’ausilio di intermediari istituzionali.
  • Assolvere in maniera automatica e sicura al pagamento dell’affitto mensile in data ed orario concordati, prelevando la somma pattuita dal conto dell’inquilino e versandola in automatico su quello del proprietario. Una volta avvenuto il versamento, l’accesso all’appartamento, tramite Smart Lock, sarà esteso per il mese successivo oppure negato in caso di mancanza di fondi.
  • Creare uno spazio per la conservazione della caparra all’interno dello smart contract. Sarà lo stesso contratto digitale che poi permetterà al proprietario di usufruirne in caso di danni, oppure restituirla all’inquilino.
  • In caso di sovrapposizioni in agenda, la visita all’immobile può essere programmata con uno smart contract apposito che fornirà l’accesso al visitatore tramite chiave privata personale abilitata dal proprietario, ma senza bisogno che esso sia presente.

Rentberry: come funziona

Tutte queste operazioni verranno successivamente registrate sulla blockchain di Ethereum, che permette alle parti di consultare le informazioni in qualsiasi momento e consente la risoluzione di qualsiasi contenzioso in maniera più serena. Le transazioni registrate all’interno della blockchain infatti, come spiegato in precedenza, non sono rimovibili né modificabili.

Ovviamente, per poter essere operative, queste tecnologie devono prima poter essere abilitate all’interno dell’immobile in questione, che quindi dovrà essere dotato di Smart Lock Technology, strumento già in fase di diffusione sia negli USA che in Europa, anche perché è già stato al centro di diversi progetti di Amazon.11

Transazioni immobiliari internazionali più semplici e veloci

Propy è un marketplace online per transazioni internazionali di beni immobili tramite blockchain. La piattaforma mette a disposizione un listing basato sulla tecnologia, nel quale chiunque voglia effettuare compravendite può postare il proprio annuncio.12

La mission di Propy è proprio quella di risolvere i disagi relativi alle transazioni immobiliari internazionali, permettendo a tutte le figure coinvolte nelle compravendite, ovvero agenti immobiliari, venditori, compratori, broker, notai, di entrare in contatto fra loro in maniera rapida e semplificare le transazioni internazionali grazie agli smart contracts.

A transazione avvenuta, la piattaforma permette il trasferimento della cosiddetta titolarità digitale dell’immobile, che viene registrata nell’apposito registro decentralizzato di Propy basato su blockchain. In pratica, da quel momento in poi, chiunque conosca la chiave pubblica di un utente potrà verificare l’effettiva proprietà di un immobile.

Solo qualche mese fa, Propy ha postato sul proprio blog la ricevuta della prima transazione immobiliare registrata su blockchain negli Stati Uniti:

Perfino piattaforme già consolidate, come ad esempioHomelight, stanno valutando l’implementazione di blockchain per velocizzare e diminuire i costi delle transazioni immobiliari. Come affermato in un’intervista dal CEO Sumant Sridharan: “non credo sia un qualcosa che arriverà nel breve termine, ma possiamo assolutamente immaginare un futuro prossimo, tra 5 o 10 anni, in cui le compravendite immobiliari tramite blockchain saranno la norma“.13

Legislazione: a che punto siamo?

Dal punto di vista legislativo, in tutto il globo ci si sta muovendo verso un generale riconoscimento di blockchain e degli smart contracts. Con una nota ufficiale, la Corte Suprema cinese ha dichiarato che presentare in tribunale dei dati archiviati su blockchain come prove, è legalmente accettato a partire da settembre 2018.14

Il governo britannico ha recentemente rivelato un programma di riforma e ammodernamento del proprio sistema giudiziario. Le corti britanniche del “Her Majesty’s Courts and Tribunals Service” adotteranno la blockchain per la custodia delle prove e la registrazione di altri dati sensibili.15

Anche nello specifico caso della legislazione in ambito immobiliare, sono già in corso notevoli sviluppi. Negli USA, sia in Arizona che nello stato del Vermont con la “Blockchain Law“, la legislazione corrente riconosce gli smart contracts come contratti a tutti gli effetti validi per il trasferimento di beni anche immobili. Non a caso Propy ha sede proprio in Vermont.16

Gli sviluppi in Italia

Nonostante a livello di progetti governativi in ambito blockchain l’Italia sia ad oggi ancora molto indietro, avendo sottoscritto l'”EU Blockchain Partnership” soltanto nel settembre 2018, va però riconosciuto che il Belaese è stato, a livello legislativo, tra i primi al mondo a permettere la compravendita di immobili in bitcoin. 17

Con la risoluzione n. 72/E del 2 settembre 2016, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto Bitcoin come valuta accettabile all’interno di un atto notarile, e a livello nazionale sono già state effettuate compravendite immobiliari in bitcoin. Come la villa romana messa all’asta a luglio 2018 o l’acquisto di un immobile a Torino, entrambi in bitcoin. 18

Leggi “C’è online una villa romana acquistabile all’asta in bitcoin” nella nostra sezione News Immobiliari dal Web

A livello territoriale, sono molte le iniziative private, ma anche qualche istituzione ha iniziato a muoversi in maniera indipendente.

Il 19 aprile 2018 il Comune di Napoli ha spiazzato tutti, lanciando a sorpresa un gruppo di lavoro volontario sulla blockchain (sul sito web vengono periodicamente aggiornati i progressi) e, nel mese di luglio, dopo ben 300 richieste di partecipazione, erano già 3 i progetti attivi su altrettanti tavoli di lavoro. Alla data corrente (settembre 2018) il progetto ha già coinvolto diverse attività commerciali per favorire la diffusione di pagamenti in criptovaluta.

Per quanto concerne ulteriori sviluppi in Italia, il Consiglio Nazionale del Notariato ha annunciato il 13 ottobre 2017 di essere al lavoro con IBM per la creazione di Notarchain, una piattaforma blockchain per la registrazione di atti notarili.19 Interpellati da WeAgentz, non abbiamo avuto ancora risposte in merito da parte dell’Associazione.

Conclusioni

Al di là della quantità di progetti, o presunti tali, è importante informarsi e tenersi aggiornati sugli sviluppi di una tecnologia che nei Paesi più avanzati sta già cambiando molte best practice governative ed aziendali e che, a detta delle maggiori istituzioni mondiali, dal MIT di Boston alla Harvard University, presto rivoluzionerà i rapporti tra le persone ed il concetto stesso di fiducia.

La scarsa conoscenza di una tecnologia può portare a malintesi presso i non tecnici. Informiamoci, studiamola ma soprattutto iniziamo a ragionare, sia a livello privato che a livello istituzionale, le possibili implementazioni, nel comune interesse di dare una boccata d’aria fresca alla categoria e rilanciare finalmente il mercato immobiliare italiano.

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Scopri come funziona

Bibliografia

Big Blockchain: The 50 Largest Public Companies Exploring Blockchain
How the blockchain will radically transform the economy – Bettina Warburg
The Truth About Blockchain. Harvard Business Review
BBVA completes first real-time international money transfer between Europe and Mexico with Ripple
Ripple.org
Blockchain vs Database
Helperbit
Bonifico bancario internazionale vs criptovalute
Nano
10 Rentberry e gli smart contracts
11 Smart Lock ed altri progetti Amazon per le Smart Homes
12 Propy.com
13 L’intervista del CEO di Homelight 
14 Corte suprema cinese riconosce blockchain – Cnn.com
15 Tribunali britannici implementano blockchain – Cnn.com
16 Nel Vermont riconosciuta la blockchain
17 L’Italia entra nella EU Blockchain Partnership
18 Il provvedimento legislativo
19 Il comunicato stampa che annuncia notarchain