Torniamo a parlare di affitti, ed in particolare di cedolare secca, un argomento sempre caldo proprio perché raccoglie le più disparate esigenze: potresti infatti essere interessato alle locazioni come proprietario-affittuario, oppure come potenziale inquilino, ma in entrambi i casi, è bene che tu sia adeguatamente informato su tutto ciò che gravita attorno al tema delle locazioni di immobili.

Durante la lettura, daremo per scontato che il tema dell’affitto nel suo senso più ampio e basilare tu lo abbia già approfondito, avendo dunque già letto le nostre guide dedicate ai consigli cliente riguardo a questo argomento, per cui oggi ci focalizzeremo esclusivamente sul topic della cedolare secca.

Ma come, davvero non sai di cosa stiamo parlando? Allora dovrai correre ai ripari e fidati che al termine della lettura, sarai assolutamente padrone dell’argomento.

Ti spiegheremo infatti cos’è la cedolare secca, come funzionano i contratti di affitto a cui essa si applica e perché, in determinati casi, sia davvero conveniente sceglierla.

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Guida alla cedolare secca: partiamo dalle basi

Il termine “cedolare secca” non ti sarà di certo nuovo, magari lo avrai sentito nominare dal collega che ha appena affittato il suo immobile optando proprio per questa soluzione, oppure letto da qualche parte, chissà dove sul web.

Ora però, è arrivato il momento in cui l’argomento ti interessa in prima persona, quindi cerchiamo di capire in primis che cos’è la cedolare secca, partendo proprio dalla sua definizione.

Con la locuzione “cedolare secca” si intende una tassazione agevolata applicabile solo rispondendo a determinati requisiti, a contratti di affitto tra privati (quindi sempre persona fisica e mai persona giuridica o impresa) per immobili residenziali.

Per quel che riguarda le locazioni commerciali, in realtà, la Legge di Bilancio 2020 non ha prorogato ciò che invece nell’anno 2019 è stato possibile fare: la legge di Bilancio 2019, infatti, aveva introdotto la possibilità di usufruire della cedolare secca al 21% anche per i canoni di locazione relativi agli immobili ad uso commerciale.

Sarà premura del locatore dell’immobile residenziale optare per questa soluzione in quanto, trattandosi di una tassazione semplificata, sarà lui per primo a giovarne fiscalmente.

In altre parole, la cedolare secca consente di applicare un’imposta sostitutiva rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF, sostituendo inoltre:

  • le addizionali regionali e comunali IRPEF;
  • l’imposta di registro;
  • l’imposta di bollo.

La cedolare secca è regolata dal Decreto Legislativo n.23 del 14 marzo 2011 e dalle sue successive modifiche.

 

La cedolare secca è applicabile a tutti i contratti di locazione e a tutte le tipologie immobiliari?

Il comparto immobiliare delle locazioni è sicuramente molto vasto, ma soprattutto denso di cavilli che bisogna conoscere a fondo, se non si vuole rischiare di incorrere in spiacevoli sorprese una volta stipulato il contratto.

Per quel che riguarda la cedolare secca, dopo aver compreso bene di cosa si tratta, cerchiamo di capire insieme a quali particolari requisiti dovranno rispondere gli immobili e le condizioni contrattuali per poter essere opzionata.

Se stai infatti pensando di poter scegliere a occhi chiusi quest’opzione… beh, continua pure a leggere, perché non è propriamente così.

Come già anticipato, il proprietario dell’immobile da locare dovrà dichiarare che la soluzione abitativa in questione risponda a determinati requisiti, prima di procedere con questa scelta.

  • Immobili residenziali: appartenente alle categorie dalla A/1 alla A/11, fatta eccezione per la categoria A/10 che comprende uffici o studi privati. Si applica inoltre sulle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione e quindi box, garage, cantine, posti auto ecc…, purché siano menzionate nel contratto.
  • Immobili ad uso commerciale: come già anticipato, questa possibilità non è più attuabile, almeno per l’anno in corso.

 

Requisiti contrattuali per poter usufruire della cedolare secca

Dopo aver individuato le categorie catastali, è fondamentale capire a quale tipologia di contratto di locazione la cedolare secca sia applicabile.

Nonostante abbiamo sottolineato che l’accordo contrattuale dovrà essere stipulato tra persone fisiche, è bene sottolineare però che il Decreto Legge sulla casa ha introdotto la possibilità di optare per il regime della cedolare anche ai contratti di locazione di unità abitative stipulati con cooperative o enti senza scopo di lucro.

La prerogativa, in quest’ultimo caso, dovrà però essere che l’immobile sia locato a studenti universitari con rinuncia all’aggiornamento ISTAT.

Un’altra tipologia contrattuale che può applicare questa tassazione agevolata è quella dei contratti brevi, quelli cioè con durata inferiore a 30 giorni. Questo perché, a differenza di tutti gli altri, sui contratti di locazione brevi, non c’è l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

 

Base imponibile e aliquota della cedolare secca

L’aliquota della cedolare secca è:

  • 21%, nel caso di contratto libero;
  • 10%, nel caso di contratto a canone concordato.

L’aliquota del 10% è stata resa “a regime” proprio dalla Legge di bilancio 2020.

La base imponibile su cui applicare l’aliquota è data dal maggiore tra i seguenti importi:

  • canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza della cedolare secca;
  • rendita catastale rivalutata del 5%.

L’ammontare dovuto deve essere versato in acconto e saldo, secondo i termini previsti per l’IRPEF.

L’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione) ed è dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro.

L’acconto va versato:

  1. In un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  2. In due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno;
    • la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca con F24, vanno utilizzati questi codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Probabilmente, a questo punto della lettura, dopo una sfilza di numeri e codici, ti starai chiedendo solo una cosa: ma la cedolare secca, all’atto pratico, quali vantaggi apporta per entrambe le parti contrattuali?

Ecco che allora, la risposta a questa domanda, detta tra le righe dei paragrafi appena letti, è la seguente:

  1. Il proprietario dell’immobile, scegliendo la cedolare secca, rinuncia a qualsiasi aggiornamento relativo al canone d’affitto,e ciò significa che per tutta la durata contrattuale non potrà apportare aumenti o modifiche alla cifra concordata inizialmente con l’inquilino.
  2. I vantaggi per l’inquilino: la cedolare secca, sostituendo anche l’imposta di registro e di bollo, solleva il locatario dalla spesa di questa imposta, addebitata in genere da parte del locatore nella misura del 50%.

 

Dalla teoria alla pratica: ecco i passi da compiere per applicare la cedolare secca al tuo contratto di locazione

Siamo certi che tu abbia un quadro più chiaro e completo circa la definizione di cedolare secca ed il suo utilizzo nei contratti di locazione in Italia.

Ora non ci resta che spiegarti come passare dalla teoria circa tutte le informazioni che ti abbiamo fornito, alla pratica vera e propria.

In primis, dopo averla concordata con l’inquilino in sede di discussione contrattuale, l’adesione a questa tassazione agevolata andrà ufficializzata in sede di registrazione contrattuale.

Ecco che quindi, dovrai inserire questa specifica nel modello RLI che serve proprio per la registrazione dei contratti di locazione.

> Scarica qui il modello RLI

Il rinnovo di questa scelta non è tacitamente correlato al rinnovo contrattuale, ecco perché qualora tu decidessi di volerne usufruire anche per il rinnovo del contratto d’affitto, successivo dunque alla prima stipula, sarà necessario che tu comunichi all’inquilino questa decisione per mezzo di raccomandata, almeno 30 giorni prima dalla scadenza del contratto in essere.

Per quel che riguarda invece i contratti brevi, cioè inferiori a 30 giorni, la scelta della cedolare secca è applicabile direttamente in fase di dichiarazione dei redditi, dato che non è obbligatorio registrare questo genere di contratti.

Cosa succede nel momento di proroga contrattuale oppure di disdetta anticipata del contratto di locazione?

Naturalmente, sarà compito del locatore occuparsi di questo aspetto. Si presuppone infatti che egli abbia:

  • Correttamente effettuato i versamenti d’imposta;
  • Dichiarato i redditi da locazione a cedolare secca in dichiarazione dei redditi;

Secondo quanto stabilito dal D.L. 193/2016, è previsto che in caso di mancata comunicazione sulla proroga del contratto di locazione a cedolare secca, non si decada dalla tassazione agevolata qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente.

 

Cedolare secca: esistono casi in cui “non conviene”?

L’ultimo punto di questa guida pratica, riguarda proprio i possibili casi in cui utilizzare la cedolare secca non conviene (al proprietario dell’immobile).

Trattandosi infatti di un’imposta fissa in sostituzione proprio ai celebri scaglioni IRPEF, esiste forse solo un’unica condizione in cui presumibilmente non sia del tutto conveniente a livello fiscale scegliere la cedolare secca.

La verità è che se parliamo di un soggetto fiscale con un reddito non altissimo in dichiarazione, probabilmente allora questa scelta non apporterà i benefici che invece garantisce in altri casi.

Spieghiamoci meglio: se si rientra in uno scaglione inferiore che dà diritto a importanti detrazioni fiscali che abbattono la parte di reddito soggetto a imposta, è possibile che le agevolazioni che si perdono su quella porzione di reddito soggetta alla tassazione con cedolare secca, siano più alte se si rimane nel regime IRPEF ordinario.

Tutto dipenderà allora dalla “capienza fiscale” e dalla capacità di abbattere le imposte sui redditi usufruendo delle detrazioni IRPEF alle quali si ha diritto come contribuenti.

Questo ultimo punto serve proprio per spiegare che la fattibilità o meno di una scelta simile, dovrà essere valutata di caso in caso, ma aspetto ben più importante, è che dovresti sempre farti guidare e consigliare da un agente immobiliare abilitato alla professione che sappia consigliarti con oggettività quale sia la migliore scelta da fare.

È chiaro quindi che la cedolare secca potrebbe potenzialmente rappresentare un’ottima alternativa in termini fiscali, ma è altrettanto fondamentale conoscere ogni aspetto per poter valutare al meglio questa importante scelta.

Alla prossima guida!

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Redazione WeAgentz

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