Le esigenze abitative di ognuno di noi cambiano nel corso della vita, anche più di una volta.

Quando vai a convivere con una persona; quando cambi città per un nuovo lavoro o per un nuovo amore; quando nasce un figlio e lo spazio a disposizione improvvisamente diventa scarso; oppure, semplicemente, quando le disponibilità economiche non sono più adeguate e hai bisogno di pagare un canone d‘affitto inferiore.

Potresti al contrario essere tu il proprietario di casa, ed aver bisogno di rientrare in possesso della tua abitazione.

In tutti questi e mille altri casi, insomma, potrebbe sorgere la necessità di interrompere il rapporto di locazione.

Panico: non sai da dove iniziare! In verità però, non c’è niente di più semplice.

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In tutti i casi in cui sia necessario recedere da un contratto di locazione, il primo passo da compiere è senz’altro quello di redigere una lettera disdetta del contratto di affitto, idonea e completa.

Per farlo hai due strade:

  1. rivolgerti ad un professionista come un agente immobiliare abilitato, un avvocato o un commercialista;
  2. provare con il fai-da-te (a costo zero).

Se hai deciso di provare con questa seconda strada, possiamo aiutarti noi. Continua a leggere per sapere come preparare una lettera per disdetta affitto perfetta dal punto di vista legale.

Lettera disdetto affitto: le esigenze cambiano

Quando si stipula un contratto di affitto, esso ha sempre un inizio ed una scadenza, la quale è prevista per legge o viene esplicitata all’interno dello stesso contratto.

Può tuttavia accadere che, nel corso del rapporto di locazione, una delle parti abbia necessità di far cessare gli effetti del contratto prima che intervenga la naturale scadenza, e ciò sia per ragioni personali che professionali.

In tali ipotesi, le motivazioni che inducono proprietario di casa o inquilino a disdettare l’accordo non rilevano.

Ciò che ha importanza è solo la forma da dare alla comunicazione con cui tale decisione viene manifestata alla controparte.

A questo proposito, ogni tipologia di contratto di affitto ha una forma particolare di lettera di disdetta.

Distinguiamo infatti tra:

  • contratti ad uso abitativo a canone libero: la loro durata abituale è di 4 anni, rinnovabili di altri 4;
  • contratti ad uso abitativo a canone concordato: la loro durata abituale è di 3 anni, rinnovabili di altri 2;
  • contratti ad uso commerciale: la loro durata abituale è di 6 anni, rinnovabili di altri 6;
  • contratto ad uso alberghiero: la loro durata abituale è di 9 anni, rinnovabili di altri 9;
  • contratti ad uso transitorio: la loro durata abituale va da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.

Come abbiamo visto in premessa, l’esigenza di disdettare il contratto di affitto può insorgere tanto dal lato del proprietario di casa, detto anche locatore, quanto da parte dell’affittuario, detto anche locatario o inquilino.

Chiaramente, le ragioni che inducono l’uno o l’altro a redigere la lettera di disdetta dell’affitto sono opposte.
Ma andiamo con ordine.

Lettera disdetto affitto: dal lato dell’inquilino

Vediamo cosa devi fare se abiti una casa in affitto (in questo caso puoi essere definito inquilino, locatario o conduttore) e vuoi dare disdetta prima della naturale scadenza.

A seconda del tipo di contratto di affitto che hai stipulato, distinguiamo:

A) Contratti ad uso abitativo

La normale disdetta anticipata dei contratti di questo tipo deve essere data a mezzo raccomandata A/R oppure posta elettronica certificata (PEC), in base a quanto previsto dal contratto stesso.

Il termine è di 6 mesi prima della data in cui il contratto verrebbe a naturale scadenza.

Ciò significa:

  • 6 mesi prima del decorrere dei 4 anni per i contratti a canone libero;
  • 6 mesi prima del decorrere dei 3 anni per i contratti a canone concordato.

Questa regola è molto importante, ma attenzione, perché esiste anche l’eccezione che conferma la regola, appunto: ci sono alcuni contratti che prevedono una particolare clausola convenzionale. In tali casi la disdetta può essere data in qualsiasi momento, purché si faccia espresso riferimento all’articolo del contratto di affitto che prevede tale clausola. Il mezzo sarà sempre una raccomandata A/R o PEC.

Infine, ci può essere il caso in cui la necessità di disdire il contratto derivi da gravi motivi. In tali casi, il recesso può essere dato in qualsiasi momento, con preavviso di almeno 6 mesi prima della data in cui si intende lasciare la casa.

Tali gravi motivi vanno comunicati nella lettera di disdetta e devono avere i seguenti requisiti:

  1. non dipendere dalla volontà dell’inquilino;
  2. devono essere imprevisti;
  3. devono essere oggettivi, cioè realmente impossibili da superare.

Clicca sul bottone di download che trovi di seguito, per scaricare un fac-simile di lettera disdetto affitto abitativo dal lato del locatario o inquilino, dal quale trarre spunto e da personalizzare per redigere la tua specifica comunicazione:

>>>DOWNLOAD<<<

B) Contratti ad uso commerciale o alberghiero

La disdetta di questo tipo di contratti va effettuata con lettera raccomandata A/R oppure a mezzo posta elettronica certificata (PEC), con un preavviso però che cambia a seconda del tipo di esercizio commerciale.

In particolare il preavviso sarà di:

  1. almeno 6 mesi prima che intervenga la naturale scadenza del contratto in caso di normale attività commerciale (quindi 6 mesi prima dei 6 anni);
  2. almeno 12 mesi prima della naturale scadenza in caso di attività alberghiera (quindi 6 mesi prima dei 9 anni).

In entrambi i casi, l’inquilino non deve necessariamente indicare le ragioni della disdetta, a meno che il proprietario non le richieda espressamente.

Anche in tal caso, è prevista la possibilità particolare della disdetta data al locatore per gravi motivi, i quali devono essere:

  1. improvvisi ed imprevedibili;
  2. determinati da un andamento economico aziendale sfavorevole, che imponga un cambiamento effettivo del tipo di attività o della sede della stessa. Pensiamo ad esempio al caso in cui l’attività commerciale venga esercitata in un locale che si trova in una delle zone più care della città, magari per avere una maggiore visibilità. Il canone di affitto potrebbe diventare, nel tempo, eccessivamente elevato rispetto agli utili aziendali;
  3. determinati, al contrario, da un andamento economico favorevole, che imponga un ampliamento della sede per far fronte a nuove necessità – ad esempio – di organico.

In tutti i casi in cui la necessità del recesso viene dettata da eventi gravi ed imprevedibili come quelli sopra citati, occorre sempre rispettare il preavviso (di 6 o 12 mesi), ma stavolta ciò è necessario in qualsiasi momento si verifichi l’evento, senza dunque attendere l’approssimarsi del termine naturale di scadenza del contratto.

A questo link troverai un fac simile di lettera di disdetto dell’affitto, dal lato del locatario di un immobile adibito ad uso commerciale:

>>>DOWNLOAD<<<

C) Contratti ad uso transitorio

In questi casi, dato che la durata massima della locazione è di soli 18 mesi, il termine massimo del preavviso è di 3 mesi prima della scadenza del contratto.

Ecco un modello da scaricare, che potrebbe esserti utile nel caso tu sia il conduttore (che se ne vuole andare) di un immobile abitativo nel quale hai stipulato con il proprietario un contratto di locazione ad uso transitorio:

>>>DOWNLOAD<<<

 

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Lettera disdetta affitto: dal lato del locatore

Se sei tu il proprietario di un immobile che intende riavere il possesso della propria casa prima della scadenza del contratto, devi sapere anzitutto che se non è ancora decorso il primo periodo contrattuale previsto per ciascun tipo di affitto (quindi 4, 3, 6 o 9 anni, oppure 3 mesi) potrai dare disdetta solo in casi specifici previsti dalla legge.

Questi casi sono:

  1. cambio di destinazione d’uso dell’immobile;
  2. ristrutturazione, demolizione o vendita;
  3. necessità di destinare l’immobile all’uso proprio o della propria famiglia.

Qui sotto trovi da scaricare un fac simile di disdetta del contratto di locazione abitativa da parte del locatore:

>>>DOWNLOAD<<<

Di seguito puoi invece effettuare il download di un fac simile di disdetta del contratto di locazione di tipo commerciale, sempre da parte del locatore o proprietario:

>>>DOWNLOAD<<<

E’ importante ricordare che, in tutti questi casi, dovrai rispettare il termine di 6 mesi o 12 mesi di preavviso, a seconda che si tratti di un contratto di tipo abitativo o commerciale.

Lettera disdetta affitto concordata

Può infine presentarsi il caso in cui la volontà di disdettare il contratto sia comune a locatario e locatore, quindi totalmente consensuale.

Anche per tale tipo di accordo abbiamo preparato un modello di lettera, da personalizzare a seconda della tua particolare esigenza:

>>>DOWNLOAD<<<

Continua a seguire i nostri consigli per tutte le necessità o curiosità abitative che ti si presenteranno, il blog di WeAgentz ha un’ampia sezione, sempre più ricca di contenuti, che viene direttamente in aiuto del consumatore per tutti i dubbi riguardanti il mondo immobiliare.

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Redazione WeAgentz

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