08 MagCome fare rinnovo e proroga del contratto di affitto: i modelli

La locazione, protagonista di questa guida, è una formula sempre più scelta dagli italiani, che stanno spostando il proprio focus dalla prospettiva di acquisto verso quella più flessibile, appunto, di scegliere una casa in affitto.

In Italia, in maniera più lenta rispetto ad altri Paesi europei, questo trend sta comunque pian piano prendendo piede e sta convincendo sempre più potenziali locatori: la vita è cambiata, il luogo geografico in cui abitare è spesso forzatamente o volutamente temporaneo, allora perché impegnarsi in un acquisto quando la soluzione di una casa in affitto può essere a volte la scelta migliore?

Durante la lettura, accenneremo solo brevemente al perché di un così decisivo cambio di rotta, soffermandoci però su questo punto proprio per farti comprendere fino in fondo quali elementi prendere in considerazione ed infine come effettuare il rinnovo o la proroga del contratto di affitto (sì, sono due cose diverse!).

Sarai dunque in grado di capire quali sono le differenze più importanti che è necessario conoscere bene. Non solo, abbiamo anche pensato di facilitarti il lavoro in fase di preparazione di tutta la documentazione necessaria alla proroga o al rinnovo, fornendoti direttamente i modelli scaricabili per la il rinnovo del contratto di locazione, secondo le tue specifiche esigenze.

Succede spesso infatti che dopo essere stati adeguatamente aiutati da un agente immobiliare abilitato nella fase di ricerca e di formalizzazione dell’accordo per la tua nuova casa in affitto, tu ti possa ritrovare improvvisamente solo ed inesperto nell’affrontare il momento della proroga o rinnovo del contratto.

È importantissimo, invece, essere adeguatamente formati ed informati su questo aspetto di natura prettamente tecnico-burocratica, proprio perché dovendo “fare da solo” nella maggior parte dei casi, è indispensabile non rischiare di avere eventuali problemi futuri, che sarebbero invece facilmente evitabili.

 

Trova l’agente immobiliare che fa per te!

Clicca qui!

 

La locazione: un trend in forte crescita

Parliamo di trend? Ma sì, anche il mondo immobiliare ha i suoi trend e la locazione in questo momento storico è senza  dubbio uno di essi.

Ma cosa sta cambiando?

Sta succedendo che in primis sta cambiando il modo di vivere determinate sfere della propria vita. Il lavoro per esempio, porta sempre più alla dinamicità ed agli spostamenti geografici. Sono tantissime le cause, ad oggi, che spingono sempre più persone ad interessarsi alla locazione piuttosto che all’acquisto di un’abitazione.

Il vecchio sogno tutto italiano del “posto fisso” alla Checco Zalone è ormai svanito, le nuove generazioni stanno vivendo una trasformazione digitale sotto tutti i punti di vista, la quale sta completamente sradicando convinzioni e stili di vita del tutto atavici.

Sempre più numerosi sono in Italia (come in Europa e nel mondo) i nomadi digitali: coloro che sanno generare profitti direttamente da un pc e non hanno dunque obblighi geografici.

Sempre più numerose sono anche le aziende che prevedono la modalità di lavoro in smart working, quindi anche da “dipendente” si può pensare di stabilizzarsi in un luogo geografico differente rispetto a quello dell’azienda.

Ecco che allora, in questo contesto moderno, la casa cambia il proprio aspetto, e forse anche valore intrinseco per chi la vive.

La locazione risulta per molti essere la scelta più rapida e conveniente per una sistemazione ad hoc secondo le proprie esigenze abitative. Ma allora, dopo aver finalmente trovato la casa giusta, come assicurarsi di risolvere le questioni relative alla possibile proroga o il rinnovo del contratto di affitto?

 

Rinnovo oppure proroga di contratto: ecco le differenze da conoscere

Prima di passare al fulcro di questa guida, ossia le modalità disponibili per la proroga ed il rinnovo contrattuale, cerchiamo di analizzare insieme la differenza di significato che caratterizza queste due azioni, proprio per aiutarti a delineare quale scegliere nella tua condizione.

Apparentemente potrebbero sembrare due termini che stiano a significare la medesima conseguenza, ma non è assolutamente così.

Con il termine rinnovo, per quel che riguarda un contratto di affitto, si intende la stipula di un nuovo accordo tra i medesimi soggetti che però potrà contenere clausole ed informazioni nuove e differenti rispetto all’impostazione del contratto in scadenza.

Con il concetto di proroga contrattuale invece, ci si riferisce ad un prosieguo temporale del medesimo contratto in essere ed in scadenza. È chiaro quindi che scegliendo la proroga, non si potranno modificare clausole, ma semplicemente accettare di continuare l’accordo alle stesse condizioni per ambo le parti.

Ma allora verrebbe da chiedersi… quali altre differenze e conseguenze ci sono per il locatore scegliendo il rinnovo piuttosto che la proroga, e viceversa?

In primis, sicuramente dipende dalle esigenze personali e di vita. Qualora sia cambiato qualcosa, oppure si sia notato nel corso del tempo trascorso relativo al contratto in essere, che alcuni punti non soddisfacevano propriamente le proprie esigenze, si potrà optare per un soluzione che ti consenta di cambiare le carte in tavola, ossia il rinnovo.

Diversamente, invece, sarà sufficiente proporre al proprietario una semplice proroga del contratto in essere.

Per quel che riguarda le imposte, allo scadere del contratto in vigore, a prescindere che si tratti di proroga oppure di rinnovo, sarà necessario corrispondere all’Agenzia delle Entrate l’imposta necessaria in formula annuale, oppure per l’intera durata temporale del “nuovo” accordo.

Prima di passare alle svariate tipologie di possibili rinnovi contrattuali, definiamo assieme l’ultimo aspetto relativo proprio alla proroga contrattuale.

Riportiamo qui di seguito il relativo articolo di legge, citando testualmente il Decreto ad oggi in vigore in Italia, che si occupa di regolamentare proprio l’aspetto relativo ai contratti immobiliari per la locazione:

L’articolo 17 del DPR n. 131/86, è stato modificato dall’articolo 17 del D. Lgs n. 158/15, prevedendo che:

• Entro il termine di 30 giorni dal giorno in cui si verifica la proroga del contratto di locazione, deve essere presentata all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato il contratto di locazione, la comunicazione relativa alla proroga
• Il mancato versamento dell’imposta di registro, dovuta tramite modello F24 Elide per le proroghe anche tacite dei contratti di locazione immobiliare, è sanzionato a norma dell’articolo 13 del D. Lgs n. 471/97.

➡ Scarica qui il modello F24 Elide editabile

Come previsto dall’articolo 36, comma 3, del DPR n. 131/86, per i contratti con patto di proroga tacita, l’imposta è applicata:

• “in relazione alla durata pattuita, salvo l’obbligo delle parti di denunciare a norma dell’articolo 19 l’ulteriore periodo di durata del rapporto e di pagare la relativa imposta in base alle norme vigenti al momento in cui il contratto è divenuto vincolante per il nuovo periodo“.

 

Cerca l’ agente immobiliare che fa per te!

Clicca qui!

 

 

Tipologie di contratto di locazione: ad ognuno il proprio rinnovo (e la propria proroga)

La scadenza del contratto di locazione si avvicina e tu non hai la minima idea di quale sia il passaggio successivo? Abbiamo stilato per te una sorta di schema dentro al quale per ogni tipologia di contratto di locazione facciamo corrispondere il rispettivo rinnovo.

In questo modo, sarà molto più semplice, in base proprio alla tipologia di contratto che hai già in essere, identificare quale sarà lo step successivo da compiere.

Iniziamo!

Qualche lettura fa, abbiamo approfondito insieme proprio l’argomento relativo alle varie tipologie di contratto di locazione ad oggi fruibili in Italia.

Ora, è arrivato il momento di associare ad ognuna di esse, il suo possibile rinnovo di contratto.

• Contratto di locazione transitorio: durata minima di contratto 30 giorni, massima proroga 18 mesi. Il rinnovo del contratto transitorio deve avvenire al termine dei 18 mesi e risulta essere possibile solo se l’esigenza transitoria per cui era stato stipulato inizialmente persiste. Questo significa che per rinnovare il contratto è necessario inviare una raccomandata al proprietario entro la scadenza, documentando che l’esigenza transitoria è ancora in essere.
• Contratto di locazione 4+4: la proroga automatica di questa tipologia contrattuale, come si evince dal suo nome, è di 4 anni successivi ai quattro iniziali. Per quel che riguarda il suo rinnovo, avviene alla scadenza del secondo quadriennio. Grazie a questo rinnovo, sarà possibile quindi accordare nuove clausole contrattuali. È importante sottolineare che qualora si voglia procedere con il rinnovo, si dovrà inviare una raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza del secondo quadriennio. Il proprietario di casa sarà obbligato a rispondere all’inquilino entro 60 giorni dalla ricezione della raccomandata. Qualora l’inquilino non dovesse ricevere risposta, il contratto sarà tacitamente non rinnovato.
• Contratto di locazione 3+2: anche in questo caso, la proroga contrattuale avviene tacitamente per un lasso di tempo di due anni, allo scadere dei primi tre. Per quel che riguarda il rinnovo al termine dei cinque complessivi, sarà tacitamente rinnovato agli stessi accordi per il medesimo arco temporale; è bene ricordare però, che qualora si volesse usufruire della modalità cedolare secca, si dovrà provvedere presentando all’Agenzia delle Entrate il modello RLI compilato mantenendo le tempistiche dei 30 giorni di cui sopra.

➡ Scarica qui il modello RLI

• Contratto di locazione commerciale: per quel che concerne gli immobili ad uso commerciale, il rinnovo avviene ogni sei anni, almeno che non pervenga al proprietario una disdetta per mezzo raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza stabilita.

Ammettilo: ora già ti sembra tutto più chiaro! Un argomento come quello del rinnovo del contratto di affitto, non ti sembra più così tanto estraneo come invece appariva prima di iniziare questa lettura, ed era proprio questo il nostro intento.

Dopo aver specificato dunque quali siano i possibili contratti di locazione tra cui scegliere a seconda dell’esigenza specifica, parliamo di imposte, entrando ancora più nel dettaglio di come calcolarle.

 

Contratto di affitto ed imposte: niente panico!

Abbiamo già anticipato nell’incipit di questa guida che il pagamento relativo all’imposta sul contratto di locazione, nel momento del rinnovo, oppure in quello di proroga, dovrà essere rilasciato all’Agenzia delle Entrate scegliendo una tra le due modalità disponibili attualmente:

1. In formula annuale
   
2. Per l’intera durata temporale del nuovo accordo

Sei sicuro però di saper calcolare a quanto ammonta l’onere?

Se tu dovessi per esempio optare per la prima opzione, ecco che allora sarà necessario corrispondere la cifra entro il termine di 30 giorni dallo scadere dell’annualità, sull’annualità in corso.

Anche al momento della proroga del contratto di locazione, è possibile scegliere se corrispondere l’imposta di registro sull’intera durata della proroga, ovvero di anno in anno.

Qualora invece tu scegliessi di corrispondere in maniera integrale la somma relativa alle imposte, ecco che questo sarà l’iter da seguire:

• Si applica una riduzione dell’imposta, pari ad una percentuale determinata moltiplicando la metà del tasso di interesse legale di cui all’articolo 1284 c.c. per il numero di annualità di durata del contratto
• L’imposta calcolata applicando la riduzione di cui sopra deve essere comunque superiore all’imposta minima di € 67,00

 

Rinnovo, proroga e cedolare secca

Ultimo ma non ultimo tassello prima di renderti davvero autonomo nella pratica, è proprio quello relativo alla tanto chiacchierata cedolare secca. È bene chiarire quale ruolo svolga questa modalità contrattuale e perché siano in tantissimi a sceglierla.

Iniziamo col dire che nell’ambito dei contratti immobiliari di locazione, per definizione, con la locuzione “cedolare secca” si intende un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Allora cosa accade nel momento di un rinnovo contrattuale, oppure di una proroga? Accadrà che i contratti stipulati seguendo questa modalità, non saranno soggetti in fase di proroga al pagamento delle imposte, come invece visto e descritto nei paragrafi precedenti di questa guida.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

 

Ora sei davvero preparato, passa all’azione!

Abbiamo voluto schematizzare il più possibile l’argomento per renderlo scorrevole e piacevole, anche ad una prima lettura, da parte di chi di contratti di locazione, imposte e cedolare secca, ne sapeva ben poco.

Se sei arrivato fino a qui, è perché probabilmente l’argomento ti tocca in prima persona, oppure presumibilmente ti toccherà tra breve tempo, magari alla scadenza del tuo contratto di locazione.

Ecco che allora, dopo aver letto attentamente i nostri consigli, non ti resta che fare l’ultima cosa: iniziare a prendere confidenza con i vari modelli che abbiamo allegato a questa guida.

Allora sì, che avrai davvero tutto il materiale a disposizione per affrontare il momento del rinnovo del tuo contratto di affitto.

Alla prossima guida sul blog WeAgentz!

Trova il tuo perfetto agente immobiliare!

Clicca qui!