Per diritto di prelazione sugli immobili si intende il diritto ad acquistare o affittare un immobile prima di altri soggetti. La domanda che però sorge spontanea è: in quali situazioni si ha la precedenza nell’uso di questo diritto?
È bene puntualizzare sin da subito che i casi in cui è possibile farne uso sono molteplici. Proprio per questo motivo, in questo articolo ti esponiamo tutte le situazioni che interessano il diritto di prelazione sugli immobili.
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Tutte le informazioni utili riguardo al diritto di prelazione
Al fine di fornire una panoramica generale, di seguito, troverai tutte le informazioni dettagliate riguardanti il diritto di prelazione sugli immobili:
- Cos’è il diritto di prelazione?
- Diritto di prelazione per le pertinenze
- Diritto di prelazione all’affitto
- Cosa deve fare il proprietario per garantire il diritto di prelazione
- Cosa deve fare l’inquilino per far valere il diritto di prelazione
- Il diritto di prelazione negli immobili residenziali
- Il diritto di prelazione sugli immobili ad uso commerciale
- Il diritto di prelazione su immobili confinanti
- Il diritto alla prelazione sugli immobili ereditati
- Eccezioni al diritto di prelazione
Procediamo per gradi.
Cos’è il diritto di prelazione?
La legge prevede il diritto di prelazione al fine di tutelare l’inquilino nel caso in cui il proprietario decida di mettere in vendita l’abitazione in cui abita in affitto, alla prima scadenza del contratto, avvalendosi della facoltà di non prolungarlo.
Questo può avvenire in due casi:
- Al termine dei primi 4 anni per i contratti a canone libero
- Al termine dei primi 3 anni, per i contratti a canone concordato
In base a ciò, l’inquilino vanta una posizione di preferenza nella vendita rispetto ad altri potenziali acquirenti.
Affinché il diritto di prelazione sugli immobili possa essere esercitato ci potrà essere:
- La volontà delle parti di accettare la prelazione (altrimenti, il titolare del diritto può anche rifiutarla, non sussiste l’obbligo di acquisto se non lo desidera)
- La tutela della legge di tale diritto, nelle forme e alle condizioni stabilite
Nel caso in cui il patto di prelazione volontaria non venga rispettato da colui che lo concede, ossia dal proprietario della proprietà in vendita, egli sarà tenuto a risarcire il titolare del diritto.
Nel secondo caso, al contrario, vi è la prelazione legale, vale a dire quella tutelata dalla legge. Prevede che se il proprietario dell’immobile non osserva il diritto di prelazione e giunge a vendere l’abitazione a terzi, il titolare del diritto può agire nei confronti dell’acquirente e pretendere il riscatto della proprietà. Ciò implica che l’atto di compravendita non è valido.
Diritto di prelazione per le pertinenze
Non esistono indicazioni normative specifiche riguardo la vendita di un immobile insieme alle sue pertinenze (quali garage, box auto, cantina, ecc…).
Perciò, se il padrone di casa intende vendere l’alloggio con i locali annessi, l’inquilino non può esercitare la prelazione separando dalla vendita unicamente gli immobili di suo interesse.
Diritto di prelazione all’affitto
Al giungere della prima scadenza contrattuale, il proprietario può decidere eventualmente di non rinnovare il contratto di locazione dell’affittuario.
Ciò può essere collegato a differenti ragioni:
- L’abitazione fa parte di un fabbricato gravemente danneggiato che deve essere ristrutturato o del quale occorre assicurare la stabilità. Pertanto, in questo caso, la permanenza dell’inquilino è di ostacolo all’esecuzione dei lavori di ristrutturazione
- L’appartamento si trova in un edificio soggetto a ristrutturazione integrale
- L’appartamento fa parte di un fabbricato su cui si intende operare la demolizione e la ricostruzione, oppure l’appartamento si trova all’ultimo piano di un edificio nel quale si desidera eseguire una sopraelevazione e per farlo è necessario lo sgombero..
Nel caso in cui, al termine dei lavori il proprietario desideri riaffittare l’abitazione, l’inquilino avrà il diritto a essere preferito, a parità di condizioni, agli altri potenziali inquilini.
Cosa deve fare il proprietario per garantire il diritto di prelazione
Per poter garantire il diritto di prelazione, il proprietario deve stilare una comunicazione scritta all’inquilino della sua intenzione di vendere.
Tale comunicazione, per essere valida e chiara, deve necessariamente contenere:
- L’indicazione del prezzo richiesto
- L’indicazione delle condizioni per stipulare l’atto di compravendita
- L’invito all’inquilino a esprimere l’intento di avvalersi del diritto o di rifiutarlo
L’intero processo deve avvenire attraverso atto notificato dall’ufficiale giudiziario o anche tramite raccomandata con avviso di ricevimento.
Se l’inquilino comunica per iscritto di voler rinunciare all’acquisto, a quel punto il proprietario potrà vendere a chi desidera.
Cosa deve fare l’inquilino per far valere il diritto di prelazione
Se l’inquilino si mostra interessato all’acquisto e vuole esercitare il diritto di prelazione, dovrà comunicarlo al proprietario entro il termine perentorio di 60 giorni.
È importante ricordarsi che anche la risposta dovrà essere notificata tramite ufficiale giudiziario o con raccomandata con ricevuta di ritorno.
Entro i successivi 30 giorni, a partire dai 60 richiesti per la comunicazione al proprietario, l’inquilino dovrà in seguito versare il prezzo di acquisto al momento della firma del contratto preliminare o della compravendita.
Il diritto di prelazione negli immobili residenziali
Per quanto riguarda gli immobili residenziali, si possono presentare due casi: l’affitto e la compravendita.
In merito al contratto di locazione, occorre sapere che i contratti si dividono in canone libero e canone concordato. Il proprietario può anche decidere di vendere l’immobile e, in questo caso, la legge prevede che il locatario possa esercitare il diritto di prelazione.
Diritto che può essere esercitato alla prima scadenza utile. Pertanto, il proprietario non potrà mettere in vendita la proprietà senza prima aver proposto al locatario di acquistare l’immobile ad un prezzo identico a quello che eventualmente proporrebbe ad altri potenziali acquirenti.
Il locatore deve mostrare l’intenzione di non rinnovare il contratto di locazione e, in aggiunta, non deve possedere altri immobili di sua proprietà. In seguito, egli dovrà comunicare tramite raccomandata l’offerta di vendita al locatario, mettendolo così nelle condizioni di esercitare il suo diritto di prelazione.
Tuttavia, il proprietario non potrà inserire nel contratto una clausola con cui imponga la rinuncia al diritto di prelazione. Il locatario ha tempo dai 30 ai 60 giorni per decidere se accettare la proposta e non a condizioni inferiori.
Ecco i casi in cui non è possibile esercitare il diritto di prelazione:
- Quando il proprietario intende vendere dopo la prima scadenza contrattuale e il contratto è stato già rinnovato almeno una volta
- Quando il proprietario desidera assegnare la proprietà ad una società, al proprio coniuge o ad un altro parente entro il secondo grado di parentela
- Quando il proprietario desidera affittare l’immobile ad un altro inquilino
- Quando il proprietario è comproprietario a seguito di comunione ereditaria e il diritto di prelazione appartiene ai coeredi
Il diritto di prelazione sugli immobili ad uso commerciale
Vi è anche un’altra legge che regola il diritto di prelazione sugli immobili ad uso commerciale.
Anche in questa situazione, se il proprietario desidera mettere in vendita il locale è tenuto a comunicarlo per iscritto all’inquilino. Dovrà a farlo tramite ufficiale giudiziario, poiché in questo caso non sarà sufficiente la raccomandata con avviso di ricevimento.
Il conduttore potrà esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla data in cui ha ricevuto la comunicazione, a condizione che accetti le condizioni avanzate dal locatore. Di conseguenza, anche il locatore sarà tenuto a rispondere al proprietario nelle stesse modalità.
Se il proprietario accetto la proposta, l’inquilino deve pagare l’importo dovuto per l’acquisto della casa entro 30 giorni a partire dal 60esimo giorno in cui ha ricevuto la comunicazione ed al momento della stipula del contratto di compravendita.
Se il contratto di affitto di un locale commerciale è intestato a più persone, il diritto di prelazione può essere esercitato da tutte le parti o anche solo da una di loro se gli altri rinunciano.
Nel caso in cui la prelazione venga violata, l’inquilino può esercitare il diritto di riscatto o di retratto entro 6 mesi dalla stipula del contratto. Se non vi è opposizione al riscatto, il conduttore può versare il prezzo dell’immobile entro 3 mesi dalla prima udienza della causa o a partire dalla data in cui l’acquirente dichiara di non opporsi al riscatto.
Il diritto di prelazione su immobili confinanti
Il proprietario di un immobile non può esercitare il diritto su altri immobili all’interno di uno stesso edificio condominiale. Ad ogni modo, il diritto di prelazione può essere inserito all’interno di una scrittura privata sottoscritta dai proprietari degli immobili confinanti.
Il diritto di prelazione per immobili ereditati
Il diritto di prelazione sulle proprietà ereditate è regolato dal codice civile. Di fatto, la legge prevede che un erede debba consultare gli altri coeredi per appurare il loro interesse ad acquistare l’immobile e che debba comunicare loro il prezzo di vendita.
I coeredi hanno quindi la possibilità di rinunciare al diritto di prelazione sull’immobile. Il diritto di prelazione può essere esercitato solo se uno tra i coeredi abbia intenzione di vendere la propria quota. Inoltre, i coeredi avranno tempo due mesi per comunicare l’intenzione di acquistare la proprietà al prezzo offerto.
Eccezioni al diritto di prelazione
È bene evidenziare l’esistenza di alcune eccezioni al diritto di prelazione da parte dell’inquilino.
Uno dei casi eccezionali in questione potrebbe essere quello in cui l’immobile sia di proprietà di più soggetti e faccia parte di una comunione ereditaria. In questo caso, il diritto di prelazione di uno o più dei coeredi ha la meglio su quello dell’inquilino.
Nel secondo caso, il proprietario intende vendere:
- Al proprio coniuge
- Ai suoi parenti entro il secondo grado
Inoltre, il diritto di prelazione non può essere esercitato:
- Quando l’immobile è trasferito con un atto differente dalla compravendita immobiliare, ad esempio con una donazione
- Quando la vendita o l’affitto ad un altro inquilino avvengono dopo la scadenza finale del contratto
- Quando e se il venditore intende vendere in blocco l’intero immobile di cui l’appartamento fa parte
Diritto di prelazione: quando si può e non si può usare
In questo articolo, ti abbiamo illustrato passo passo tutte le varie casistiche in cui è possibile avvalersi o meno del diritto di prelazione.
È bene conoscere i propri diritti al fine di intraprendere un processo di compravendita sicuro e consapevole. Se sei un inquilino e ti trovi in una delle situazioni sopra elencate riguardanti il diritto di prelazione, non ti resta che affidarti alla nostra guida.
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