Il 16 marzo 2019 sono state introdotte nuove tutele per gli acquirenti di immobili in costruzione. Norme che vale la pena conoscere nel dettaglio, poiché di fondamentale importanza per chi, come te, ha deciso di acquistare casa.
Per fare chiarezza, in questo articolo ti illustreremo tutte le norme previste dal decreto con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” e riportate nel decalogo del Consiglio Nazionale del Notariato.
Trova l’agente immobiliare che fa per te!
Cosa prevede l’acquisto di immobili in costruzione: norme e tutele
Di seguito, cercheremo di rispondere alle domande più frequenti riguardo all’acquisto di immobili in costruzione e, in particolare, quali sono le norme e le tutele previste per acquirente e venditore.
Nello specifico:
-
- Cosa prevede oggi la legge attuale?
- Perché la norma è stata modificata?
- In che modo cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire?
- Da quando è applicabile la nuova legge?
- Fino a quando è valida la fideiussione?
- L’intervento del notaio nel preliminare è vantaggioso?
- Cosa prevede il preliminare?
- In che modo la legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita?
- Quali sono le conseguenze se non si rispetta la norma?
- Cosa fare se si vuole acquistare un immobile non ancora ultimato?
Proseguiamo per gradi.
1. Cosa prevede la legge attuale?
Con il Decreto legislativo 122/2005 si mira a tutelare l’acquirente – che stipula con un’impresa di costruzioni un contratto di trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione – dal rischio che, a causa di un’ipotetica crisi o fallimento dell’impresa costruttrice, questi possa subire la perdita del denaro investito per l’acquisto.
Ecco cosa prevede la tutela per l’acquirente:
- L’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione che possa garantire il rimborso, in caso di crisi o fallimento dell’impresa edile, di tutti gli acconti pagati o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà
- L’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria della durata di dieci anni, che possa garantire il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, causati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti di costruzione
- L’obbligo di adeguare il contratto preliminare di compravendita, o altre tipologie di contratto diretto al trasferimento della proprietà a una persona fisica, a un contenuto “minimo” indetto dal legislatore
- Prevedere una procedura alternativa per la rateizzazione del mutuo e quindi della relativa ipoteca iscritta a garanzia, nel caso in cui la banca non vi provvederà entro 90 giorni dal ricevimento della richiesta
- Il divieto per il notaio di procedere alla stipula di atti di compravendita, se prima o nel momento della stipula non sia stato pattuito il frazionamento del mutuo o la cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo, o anche il frazionamento dell’ipoteca per i lotti con accollo
- Il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, in quanto abitazione principale, nel caso di una procedura esecutiva, anche se egli abbia comunque ottenuto dal fideiussore il rimborso del denaro anticipato
- L’esclusione dalla revocatoria fallimentare per la proprietà che l’acquirente si è impegnato ad abitare entro 12 mesi dalla data di acquisto
Occorre sottolineare che le norme di tutela trovano applicazione solo a queste condizioni:
- Quando a vendere sia un costruttore inserito nell’esercizio di impresa, o una cooperativa edilizia e quando ad acquistare sia una persona fisica. Pertanto, la tutela non è applicabile nel caso in cui a vendere sia un privato o ad acquistare sia una società
- Quando si tratta di “immobili da costruire”, ossia di immobili per cui sia già stata richiesto il permesso di costruire o che comunque siano ancora da edificare, o per i quali la costruzione non è stata terminata, rendendo perciò la proprietà non agibile.
Inoltre, la nuova norma è applicabile ai fabbricati di tipo residenziale, commerciale, produttivo, direzionale ecc…
Le norme di tutela dell’acquirente sono applicabili in diversi momenti:
1. Al momento della stipula del preliminare si prevede:
- L’obbligo di consegna all’acquirente della fideiussione, che cessa al momento del trasferimento della proprietà del bene
- L’obbligo di adeguare il contratto al contenuto legislativo
2. A seguito della stipula del preliminare e prima del definitivo si prevede:
- La facoltà di chiedere la rateizzazione del mutuo
- Il divieto di stipula del notaio in assenza di titolo per la rateizzazione o la cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento
3. All’ottenimento dell’atto notarile definitivo di trasferimento della proprietà si prevede:
- L’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria
4. A seguito della stipula dell’atto definitivo si prevede:
2. Perché la norma è stata modificata?
È stata modificata perché la norma per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019 poteva essere disapplicata, dato che le imprese potevano anche non rilasciare le garanzie e comunque vendere le proprietà in costruzione.
Perciò la norma è stata modificata non solo al fine di migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche per incrementare la qualità imprenditoriale attraverso l’introduzione della necessità per il costruttore di essere a tutti gli effetti “garantibile”.
3. In che modo cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire?
Il nuovo decreto legislativo prevede l’obbligo di stipula del contratto preliminare insieme ad un notaio, il quale, a sua volta, è tenuto a verificare e attestare la correttezza della fideiussione.
In assenza della fideiussione o in caso di fideiussione non conforme ad un modello ministeriale, il notaio non stipulerà l’atto.
Per di più, secondo le nuove norme, la fideiussione garantisce il rimborso del denaro versato dall’acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria della durata di 10 anni.
4. Da quando è applicabile la nuova legge?
La gran parte delle tutele introdotte con la nuova legge è applicabile ai contratti, sia preliminari che definitivi, relativi a fabbricati abitativi per cui il titolo abilitativo (nello specifico: il permesso di costruire, SCIA e DIA) sia già stato richiesto o presentato al Comune a partire dal 16 marzo 2019.
5. Fino a quando è valida la fideiussione?
La fideiussione ha validità fino a quando l’Istituto di credito o l’assicurazione che l’ha rilasciata conservi una copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile, che contenga a sua volta l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale.
Fino ad allora, il denaro garantito dalla fideiussione può essere richiesto dall’acquirente in caso di crisi o fallimento dell’impresa costruttrice, nel caso in cui il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto.
Oppure qualora il notaio abbia attestato l’impossibilità di ricezione dell’atto di trasferimento a causa del mancato rilascio della polizza decennale.
6. L’intervento del notaio nel preliminare è vantaggioso?
Il compito del notaio è assicurare l’acquirente circa l’effettuazione di tutte le verifiche necessarie relative, ad esempio, all’esistenza di ipoteche o ad altri vincoli sull’immobile da costruire.
Oltre ciò, il notaio ha l’obbligo di trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, al fine di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli postumi alla trascrizione del contratto.
7. Cosa prevede il preliminare?
Oltre il rilascio della fideiussione, il preliminare deve contenere:
- La descrizione dell’immobile da costruire, completa di confini e pertinenze
- L’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, perciò anche l’esistenza di ipoteche o eventuali trascrizioni pregiudizievoli
- Il termine ultimo per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento concordati
- Il permesso di costruzione e le imprese appaltatrici
- Il capitolato comprendente le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto
8. In che modo la legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita?
Il decreto prevede la consegna all’acquirente di una polizza assicurativa indennitaria decennale da parte dell’impresa costruttrice, al momento della stipula del contratto di compravendita, in modo tale da coprire i danni materiali subiti dall’immobile in caso di rovina totale, parziale o di gravi difetti costruttivi.
Per questo motivo, il contratto di compravendita deve presentare l’indicazione degli estremi della polizza decennale. Nel caso in la polizza non venga consegnata, il notaio non procederà con la ricezione dell’atto.
L’acquirente, che a sua volta ha comunicato di voler recedere dal contratto, ha diritto di ottenere il risarcimento del denaro versato al costruttore, dalla società o dall’Istituto di credito che ha rilasciato la fideiussione.
In caso di acquisto di un immobile in costruzione in cui il costruttore dovesse fallire prima della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà, soltanto ai creditori con garanzie reali sul fabbricato in costruzione sarà riconosciuto il ricavato della vendita forzata del fabbricato in costruzione.
9. Quali sono le conseguenze se non si rispetta la norma?
Nel caso in cui non venga rispettato l’obbligo di stipula del preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata, si avrà la nullità assoluta del contratto a causa di mancanza di forma.
È proprio l’intervento del notaio nella stipula che garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fideiussione nel preliminare e della polizza decennale nel definitivo.
10. Cosa fare se si vuole acquistare un immobile non ancora ultimato?
In questo caso è necessario rivolgersi al notaio con l’obiettivo di affidargli l’esecuzione delle verifiche riguardanti l’inesistenza di ipoteche o eventuali altri vincoli, e il controllo sul rilascio della fideiussione.
Tutele per l’acquisto di immobili in costruzione: tutte le informazioni necessarie
Abbiamo stilato una guida dettagliata riguardo alle tutele dell’acquirente in caso di acquisto di immobili in costruzione.
È importante conoscere diritti e obblighi di chi compra, ma anche di chi vende e di chi partecipa al processo di compravendita. Per questo motivo, ti consigliamo di leggere con attenzione ogni passaggio di questo articolo.
Solo così saprai come comportarti in caso si dovesse presentare una situazione particolare nel processo di acquisto di una proprietà in costruzione.
Cerca l’agente immobiliare che fa per te!
0 Commenti
Lascia un commento