19 LugAgenti immobiliari abilitati: come riconoscerli?

Agenti immobiliari abilitati o non abilitati? Questo è il quesito di oggi!

Stai cercando casa o hai intenzione di metterla in vendita? Non correre il rischio di rivolgerti ad “agenti immobiliari non abilitati”, scopri chi sono e come riconoscerli, cosa e quanto rischi, come evitarli e come denunciarli.

Spesso molta differenza separa un buon agente immobiliare da uno pessimo. Gli stranieri in cerca di casolari di campagna o case modeste per le vacanze nei centri storici dei bei borghi italiani, lo sanno benissimo e se ne fanno una ragione. Venditori ed acquirenti sono più o meno abituati a non ricevere, sempre, servizi altamente professionali. Mancanza di staging nella preparazione dell’immobile, foto di pessima qualità, informazioni incomplete, per certe categorie di immobili sono più la norma che l’eccezione.

Sono invece pochi coloro che conoscono l’eventualità di imbattersi in agenti non abilitati alla professione e che esercitano senza nessun titolo. Magari sono su piazza da anni senza che nessuno abbia mai osato dire nulla. Scrivere in proposito suscita sempre un certo scetticismo, soprattutto quando si illustra l’enorme portata del fenomeno dell’abusivismo professionale. Si sfocia nell’incredulità, invece, quando si accenna alla reale portata dei rischi che occorrono nell’avere a che fare con questi sfuggenti figuri.

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Scoprire un agente immobiliare fasullo richiede la preparazione e l’astuzia di un detective, non aspettarti di ricevere un’ammissione ad una domanda diretta. Che ne dici poi degli agenti immobiliari abusivi, con a disposizione uffici con tanto di insegna, vetrina colma di annunci di vendita, ma privi di regolare iscrizione della società alla Camera di Commercio?

Indice
–> Cosa si intende con “Agente immobiliare abilitato”
–> Legislazione ed evoluzione nel tempo delle normative per la regolamentazione della professione
–> La nuova legge sull’incompatibilità
–> Requisiti per conseguire l’abilitazione
–> Come si diventa agente immobiliare abilitato
–> Abusivismo e sanzioni
–> Come riconoscere l’agente immobiliare abilitato
–> Tipologie di agenti immobiliari
–> Broker immobiliare
–> Come trovare agenti immobiliari abilitati su WeAgentz

Cosa si intende per “Agenti immobiliari abilitati”

Gli agenti immobiliari abilitati sono i professionisti della mediazione, inquadrati nell’ordinamento giuridico italiano, che si occupano della compravendita o degli affitti di locali di vario tipo. Nella maggior parte dei casi operano in una micro-agenzia (nel 93,8% dei casi con 1,3 addetti per agenzia) di cui sono titolari ed unici lavoratori o al massimo insieme ad un altro mediatore abilitato.

Gli agenti immobiliari abilitati nella loto attività più comune, ispezionano, stimano (dovrebbero) e propongono al mercato (tramite sito Internet e almeno un portale immobiliare), occupandosi della transazione (vero cuore della loro attività):

• Appartamenti di varie dimensioni
• Locali adibiti ad uffici
• Capannoni aziendali
• Aziende agricole
• Case (molto utilizzata l’espressione “cielo-terra” o “terra-cielo”)
• Castelli
• Ville

Gli agenti immobiliari abilitati sono dipendenti di agenzia o il titolari della stessa, che in sintesi rappresentano i facilitatori incaricati di agevolare la trattativa tra chi vuole vendere un immobile e chi vuole acquistarlo.

In Italia ci sono circa 50mila agenti immobiliari abilitati su una popolazione di 60 milioni di abitanti. In Germania gli agenti immobiliari abilitati sono invece 25mila per 82 milioni di abitanti. Le compravendite medie annue per agente sono di circa 4,3 contro le 22,5 della Svezia e della Finlandia. Un paradosso tutto italiano è offerto dal dato dell’incremento del numero di agenti immobiliari abilitati al crollo dei prezzi e delle compravendite immobiliari.

È agente d’affari in mediazione, o mediatore, chi mette in relazione – anche in modo occasionale – due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754 del Codice Civile).

L’agente immobiliare è un mediatore d’affari che opera nella conclusione di affari nei settori relativi ad immobili ed aziende. La contiguità con un’altra “differente” figura professionale, il procacciatore d’affari, ha spesso causato confusione e abusi.

Il procacciatore segnala infatti possibilità d’affari senza poter svolgere attività di mediazione. È una figura tanto diversa che il procacciatore d’affari poteva in passato svolgere anche una propria attività abituale prevalente, senza che segnalare potenziali affari sostituisse l’attività principale. L’agente immobiliare invece, in passato poteva occuparsi solamente di mediazioni immobiliari ed il suo ruolo era incompatibile con qualsiasi altra attività professionale e non, salvo le altre attività di mediazione ad esclusione di quella creditizia. Ora le cose sono cambiate e scoprirai in che modo.

L’agente immobiliare è dunque nel mondo degli affari la sola figura professionale che può discutere di prezzi, dare indicazioni in tal senso ad una od entrambe le parti coinvolte e far mettere per iscritto proposte, richieste, trattative e contratti che indichino prezzi e condizioni, seguire le fasi di una trattativa o di un contratto relativo ad un immobile.

In definitiva, solo gli agenti immobiliari abilitati regolarmente all’esercizio della professione possono:

• Far sottoscrivere ai propri clienti una proposta o richiesta d’acquisto o di affitto
• Far sottoscrivere ai propri clienti un incarico di vendita o di affitto (possono fare acquisizione immobiliare)
• Accompagnare i propri clienti a visionare immobili
• Seguire la trattativa per una vendita o per un affitto
• Seguire tutte le fasi di un contratto d’affitto
• Seguire tutte le fasi della compravendita una volta chiusa una trattativa

Ora vale bene la pena di porre attenzione a quanto segue.

Chiunque non sia un agente immobiliare abilitato e dunque regolare, non può svolgere alcuna delle attività sopra citate, anche se in presenza di un agente immobiliare abilitato alla professione e perfino se la documentazione riporterà la firma di un agente abilitato anziché la sua.

Repetita iuvant! Gli agenti immobiliari abilitati sono gli unici ad essere legittimati a seguire le trattative, parlare di prezzo e firmare la modulistica.

In sostanza, il procacciatore d’affari o l’agente immobiliare abusivo non possono effettuare l’intera lista prima esposta con due dovute precisazioni:

• non possono accompagnare i propri clienti a visionare immobili sul posto, se non affiancati da un agente immobiliare regolare che potrà (solo lui) parlare di prezzo ed impostare una eventuale trattativa;
• non possono seguire la trattativa per una vendita o per un affitto, se non affiancati da un agente immobiliare regolarmente abilitato che potrà (solo lui) parlare di prezzo ed impostare una eventuale trattativa, gestendo inoltre gli eventuali conflitti fra clienti.

Queste precisazioni sono importanti per i potenziali clienti di un’agenzia immobiliare. In sostanza, una persona è colta in flagranza di reato se nell’atto di mostrare un immobile o di seguire una trattativa, non avrà a suo fianco un agente immobiliare abilitato o anche se solo accenna a condizioni di prezzo.

Legislazione ed evoluzione nel tempo delle normative per la regolamentazione della professione

La professione di mediatore di affari è nobile ed antica. Qui un veloce riassunto dell’evoluzione legislativa che ha investito la pratica della professione in epoca moderna.

• Regno d’Italia – possiamo dire che il primo tentativo moderno di mettere ordine ad una professione come quella del mediatore di affari si sia registrata nel 1866, quando nel Codice di Commercio del Regno d’Italia, furono istituiti i mediatori di merci, di assicurazioni, di noleggio navi e di trasporti. Fin da subito furono distinte due categorie: da una parte i mediatori pubblici, muniti di un mandato, e dall’altra i sensali “in altre specie di mediazioni”, liberi da ogni iscrizione a ruoli particolari. È proprio da queste figure professionali che derivano i moderni agenti immobiliari, specializzati nella vendita e nell’affitto di beni immobili e di aziende.
• Legge del 20 marzo 1913, n.272 – questa nuova legge sancì che la professione di mediatore fosse libera e senza necessità di iscrizione ai Ruoli della Camera di Commercio, eccezion fatta per gli agenti di cambio e per coloro che svolgevano incarichi pubblici.
• Articolo 348 Codice penale (R.D. 19 ottobre 1930, n. 1398) – abusivo esercizio di una professione.
• Art. 2231 codice civile: mancanza d’iscrizione.
• Legge 21 marzo 1958, n. 253 – recante la disciplina della professione di mediatore; viene reintrodotto l’obbligo dell’iscrizione al Ruolo della Camera di Commercio: agli iscritti per la prima volta venne attribuita la qualifica di “agenti di affari in mediazione”.
• Legge 24 novembre 1981, n. 689 Modifiche al sistema penale – capo I – Le sanzioni amministrative.
• Legge 3 febbraio 1989, n.39 – a fine anni ‘80 il ruolo degli agenti di affari in mediazione era un elenco al quale si accedeva tramite esame abilitativo presso le Camere di Commercio. Questa è la Legge base.
• Legge 5 marzo 2001, n. 57, pubblicata in G.U. n. 66 del 20 marzo 2001 – all’art. 18 – (Modifiche alla Legge 3 febbraio 1989, n. 39) b) all’articolo 3, dopo il comma 5 è aggiunto il seguente: “5-bis. Per l’esercizio della professione di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti”.
• Lettera Circolare 27 marzo 2002, n. 503649 Emanata dal Ministero delle Attività Produttive, Area C, Ufficio C3, Attività fieristiche ausiliari del commercio, magazzini generali – agenti di affari in mediazione – art. 3, comma 5-bis, della Legge 3 febbraio 1989, n. 39, aggiunto dall’art. 18 della Legge 5 marzo 2001, n. 57. – Si comunica inoltre l’ammontare minimo di copertura fissato delle polizze espresso in euro:
  – euro 260.000,00 per ditte individuali;
  – euro 520.000,00 per società di persone;
  – euro 1.550.000,00 per società di capitali.
• D.lgs. 26 marzo 2010 n. 59, articolo 73 – dal 12 maggio 2010, il ruolo è stato soppresso e non è quindi più necessaria quella che veniva comunemente denominata “iscrizione al ruolo”. Rimane però la necessità, al fine di svolgere le attività di cui al capo XI del titolo III del libro IV del codice civile – dei requisiti dettati dall’originaria legge istitutiva del ruolo (la n. 39/1989). Dalla data di entrata in vigore del Decreto Legislativo non è più quindi possibile richiedere l’iscrizione al Registro Imprese REA per l’attività di agente d’affari in mediazione se non si dimostra il possesso dei requisiti previsti dalla Legge 39/89.
• Legge 6 agosto 2008, n. 133, articolo 38 – tali requisiti vanno autocertificati e segnalati attraverso una S.C.I.A. da destinare alla Camera di Commercio competente, contestualmente all’inizio dell’attività, tramite lo sportello unico per le attività produttive (S.U.A.P.) del Comune di competenza.
• Corte di Cassazione – Sezione Terza Civile, Sentenza 8 luglio 2010, n.16147: nessun diritto alla provvigione nella mediazione senza iscrizione all’Albo.
• Decreto 26 ottobre 2011 Ministero Sviluppo Economico (pubblicati in G.U n. 10 del 13 gennaio 2012) – il ruolo agenti e rappresentanti è dal 12 maggio 2012 definitivamente abolito e si prevedono nuove modalità di iscrizioni al Registro delle Imprese e al REA.
• Decreti ministeriali del 26 novembre 2011 – il 30 settembre 2013 è scaduto il termine concesso alle imprese iscritte negli ex albi e ruoli che svolgono attività di agente e rappresentante di commercio e di agente d’affari in mediazione per aggiornare la propria posizione al Registro Imprese e nel REA. In particolare, dall’1 di ottobre 2013 non è più consentito alle persone fisiche (che non hanno una posizione Registro Imprese, ma sono iscritte nei soppressi ruoli degli agenti e mediatori) di iscriversi nell’apposita sezione REA, in quanto i decreti prevedono espressamente la decadenza da tale possibilità. L’iscrizione nell’ex ruolo poteva essere utilizzato come requisito per l’avvio dell’attività sino al 12 maggio 2017 per gli agenti e rappresentanti e sino al 12 maggio 2016 per i mediatori. Gli “agenti liberi”, non avendo una precedente iscrizione al ruolo, non possono effettuare l’aggiornamento RI/REA, tuttavia se avevano maturato due anni di attività potevano presentare una SCIA per comprovare i requisiti (anche professionali) ed ottenere la qualifica di agente e rappresentante di commercio.
• Legge 27 dicembre 2017, n. 205, pubblicata sulla G.U. n. 302 del 29 dicembre 2017 (Supplemento Ordinario n. 62), “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2018 e bilancio pluriennale per il triennio 2018-2020”. (Legge di Bilancio 2018) – il provvedimento si compone di un solo articolo, composto da 1181 commi. Il comma 993, con una modifica al comma 5-bis, dell’art. 3, della Legge n. 39 del 3 febbraio 1989, dispone che gli agenti immobiliari che esercitano l’attività di mediazione in violazione dell’obbligo di prestare idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti (al comma 5-bis dell’articolo 3 della Legge 3 febbraio 1989, n. 39, è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «Gli agenti immobiliari che esercitano l’attività di mediazione in violazione dell’obbligo di cui al precedente periodo, sono puniti con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa fra euro 3.000 ed euro 5.000»).
• Legge n. 3/2018, articolo 12 – modifica il Codice Penale, pubblicazione sulla G. U. n. 25 del 31 gennaio 2018 – prevedendo un inasprimento delle sanzioni per chi svolge abusivamente anche la mediazione immobiliare. Lo scopo è quello di arginare l’abusivismo tra chi esercita la professione di agente immobiliare senza essere in possesso dell’abilitazione.
• Legge europea 3 maggio 2019, n. 37 art. 2 – Pubblicazione in G.U. n. 160 dell’11 maggio 2019 – disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175 (1.) All’articolo 5 della Legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente: «L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi».

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La nuova legge sull’incompatibilità

L’Unione Europea ha chiesto all’Italia di eliminare le incompatibilità tra la figura di agente immobiliare e altre professioni e posizioni lavorative. L’Italia si è adeguata all’articolo 2 della Legge europea n. 37 del 3 maggio 2019, n. 37 con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale n. 160 dell’11 maggio 2019 per quanto riguarda le “Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione” con l’articolo 5 che prevede la sostituzione del comma 3 della “Procedura di infrazione n. 2018/2175” della Legge numero 39 del 3 febbraio 1989.

Art. 2 – Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175, in vigore dal 26/05/2019. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente:
«3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi».

Viene introdotta una stretta su tutte quelle professioni diverse dall’agente immobiliare, ma “afferenti allo stesso settore merceologico”, come:

• Architetti
• Geometri
• Ingegneri
• Avvocati
• Commercialisti
• Dipendenti di banche
• Dipendenti di assicurazioni
• Procacciatori d’affari a vario titolo

Non si può essere allo stesso tempo agente e titolare di un’attività d’impresa, se la società in questione opera nello stesso settore merceologico, in questo caso l’immobiliare. Per il resto, cadono tutti i divieti.

Le nuove compatibilità

Per capire la portata della novità, in questo modo nulla vieterebbe agli agenti immobiliari abilitati di essere titolari di un bar o di un negozio di abbigliamento, oppure dipendenti di un ente comunale o di un’azienda. Con la Legge europea appena approvata si tutelano sempre gli acquirenti ma si aprono nuove opportunità per gli agenti e si assicura a chi svolge l’attività di mediazione la possibilità di erogare nuovi servizi collaterali alla propria attività, a vantaggio dei clienti-consumatori.

Il provvedimento ha introdotto nell’intermediazione il concetto di conflitto di interesse per le banche e per le professioni intellettuali e si cancellano al contempo le incompatibilità per chi svolge l’attività di mediazione, consentendo agli agenti immobiliari di crescere ed evolvere la loro professionalità rispetto alle esigenze degli attuali processi economici.

Questo è stato interpretato dalla maggioranza degli addetti ai lavori come un grosso passo in avanti, decisamente importante per l’intera categoria. A fare la differenza potrebbero essere le competenze che gli agenti immobiliari abilitati riusciranno ad irrobustire col tempo e con l’esperienza, o quelle che sceglieranno di acquisire continuando a formarsi.

I nuovi agenti immobiliari abilitati potrebbero poi affiancare alla professione quella di:

• Mediatore creditizio
• Fotografo professionista
• Disegnatore CAD e produttore di rendering
• Esperto di marketing digitale

Più ampia e qualificata sarà l’offerta professionale, più i clienti tenderanno a premiare e preferire questi nuovi agenti immobiliari abilitati polivalenti, rispetto ovviamente alla concorrenza.

Requisiti per conseguire l’abilitazione

Per poter svolgere la professione di agenti immobiliari abilitati, quindi in modo regolare e conforme alle normative, è necessario essere iscritti alla Camera di Commercio di appartenenza come mediatori immobiliari, come agenti di affari in mediazione immobiliare o come agenti d’affari in mediazione immobiliare con mandato a titolo oneroso.

Qualsiasi altro tipo di iscrizione in Camera di Commercio non abilita a svolgere la professione di agente immobiliare.

L’agente immobiliare infatti, come ogni altro mediatore, è tenuto alla iscrizione nel Registro delle imprese e nel Repertorio Economico Amministrativo (REA), istituito presso le Camere di Commercio.

L’agente immobiliare, per potersi iscrivere alla Camera di Commercio e svolgere la professione, deve possedere requisiti morali e professionali e, quando la mediazione viene esercitata da una società, tutti gli amministratori e legali rappresentanti e coloro che esercitano l’attività di mediazione a qualsiasi titolo per la società stessa devono possedere i seguenti requisiti morali e professionali individuati dalla Legge n. 39/89.

1. Requisiti morali e di onorabilità

• non essere stato dichiarato interdetto, inabilitato o fallito;
• non essere stato condannato per i reati elencati nell’art. 2 lettera f) della Legge 39/89;
• non essere sottoposto a provvedimenti antimafia.

2. Requisiti professionali (in alternativa tra loro)

• diploma di scuola secondaria superiore con frequenza di un apposito corso di formazione (elenco enti organizzatori dei corsi) e superamento di un esame di idoneità presso la Camera di Commercio;
• essere iscritto nel soppresso ruolo agenti di affari in mediazione (requisito valido fino al 12 maggio 2016);
• essere iscritto nell’apposita sezione REA (istituita dal 12 maggio 2012).

Il requisito alternativo “Diploma di scuola secondaria superiore assieme a un periodo di praticantato di almeno dodici mesi continuativi e la frequenza di un corso di formazione professionale” (previsto dalla legge 57/2001 art. 18) non è attivato perché il Ministero dello Sviluppo economico non ha ancora emanato il necessario regolamento di attuazione.

Incompatibilità (vedi relativo capitolo precedente)

Riconoscimento della qualifica professionale conseguita all’estero

Per esercitare in Italia, coloro che hanno conseguito la qualifica all’estero (sia in un Paese UE che extra-UE) devono farsi riconoscere il titolo dal Ministero dello Sviluppo Economico (MiSE).

Sul sito web del Ministero è possibile scaricare i modelli necessari per presentare la richiesta di riconoscimento e le relative istruzioni.

In mancanza di questi requisiti, non si può richiedere l’iscrizione come agenti immobiliari abilitati presso la Camera di Commercio e non si può svolgere l’attività di intermediazione immobiliare.

Come si diventa agenti immobiliari abilitati

Uno degli elementi necessari per poter ottenere l’abilitazione all’esercizio della professione di agente immobiliare è rappresentato dalla frequentazione di un corso organizzato da un ente di formazione riconosciuto, che può durare da un minimo di 80 ad un massimo di 200 ore e che può essere seguito in aula oppure online.

Il corso fornisce tutte le conoscenze teorico-pratiche che bisogna “incamerare” per affrontare l’esame di abilitazione, che consta di due prove scritte e di una orale.

Nei corsi frequentati dagli aspiranti agenti immobiliari abilitati, si studiano materie come:

• Estimo
• Diritto civile – come diritti reali, obbligazioni e contratti, mediazione alla vendita e alla locazione di immobili
• Diritto tributario – come imposte e le tasse e gli adempimenti fiscali relativi agli immobili
• Diritto pubblico e privato (solo le norme che interessano)
• Adempimenti amministrativi – i registri immobiliari, le concessioni, il catasto, autorizzazioni e licenze edilizie
• Tecnica bancaria – come agevolazioni finanziarie relative agli immobili
• Principi di urbanistica
• Tecniche e materiali per l’edilizia
• Elementi di marketing

Un corso che richiede un impegno serio con argomenti non alla portata di tutti, che richiedono una certa applicazione.

Dopo aver frequentato il corso, la cui durata dipende dall’ente che lo eroga e dalla regione in cui si svolge, ci si potrà iscrivere all’esame organizzato dalla Camera di Commercio del proprio territorio.

Superato l’esame, gli aspiranti mediatori ottengono la qualifica di agenti immobiliari abilitati, che ha validità su tutto il territorio nazionale, nonché la possibilità di iscriversi al:

• REA (Repertorio Economico Amministrativo) come ditta individuale;
• Registro delle Imprese se si vuole avviare un’agenzia immobiliare propria.

Diventare agenti immobiliari abilitati non significa però solo superare un esame, ma richiede grande motivazione e passione per la professione, con spiccate capacità comunicative per relazionarsi con le necessità di ogni cliente e gestire ogni trattativa con professionalità e dedizione.

L’attività di mediazione può venire esercitata mediante presentazione di una S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività) telematica al Registro delle Imprese della Camera di Commercio nel cui territorio si va ad esercitare. Nella S.C.I.A. viene autocertificato il possesso dei requisiti morali e professionali che è necessario possedere.

Nel caso di esercizio come dipendente/collaboratore di un’impresa di mediazione, è il datore di lavoro a depositare apposita comunicazione alla Camera di Commercio, in cui indicherà il soggetto che è dipendente (o collaboratore non iscritto con una propria autonoma posizione presso il REA Repertorio Economico Amministrativo come ditta individuale) e depositerà i requisiti autocertificati dal dipendente nell’apposito modulo ministeriale.

L’obbligo d’iscrizione non sussiste per dipendenti o collaboratori adibiti a sole funzioni di segreteria e di amministrazione, in quanto non svolgono attività utili o necessarie alla conclusione dell’affare.

Il Ruolo Agenti d’affari in mediazione, come detto, è stato soppresso (art. 73 D.Lgs. 59/2010).

Assicurazione professionale dell’agente immobiliare

Come esposto nel capitolo che illustra la legislazione che regola l’esercizio, a qualsiasi titolo, delle attività di mediazione immobiliare, gli agenti immobiliari abilitati debbono essere in possesso di una garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti. Una lettera dell’allora Ministero delle Attività Produttive stabilisce anche l’ammontare minimo di copertura della polizza:

• Euro 260.000,00 per le ditte individuali;
• Euro 520.000,00 per le società di persone;
• Euro 1.550.000,00 per le società di capitali.

La menzionata polizza dovrà coprire tutti coloro che, a qualsiasi titolo, svolgano l’attività di mediazione nell’ambito dell’impresa.

Una polizza sulla Responsabilità Civile Professionale tutela da eventuali richieste di risarcimento da parte di clienti, soprattutto in virtù dell’elevata entità di danni che chi pratica questa professione potrebbe causare.

La polizza di assicurazione sulla responsabilità civile dei professionisti copre tutti i danni che possono essere arrecati ai clienti nello svolgimento della propria attività di agenti immobiliari durante lo svolgimento di tutte quelle attività per le quali a norma di legge gli agenti immobiliari abilitati ed iscritti all’albo possono emettere fattura.

In tutti questi casi, l’assicurazione serve a tenere indenne l’assicurato di quanto questi sia tenuto a pagare, quale civilmente responsabile ai sensi di legge, a titolo di risarcimento (capitali, interesse e spese) sono normalmente sempre compresi:

1.  compra / vendita / permuta di immobili e terreni;
2. locazione di immobili in genere;
3. istruzioni di pratiche in materia di finanziamenti per compravendite immobiliari;
4. appalti di lavori e di forniture concernenti la manutenzione ordinaria e straordinaria;
5. compra / vendita / permuta / affittanza di attività commerciali, artigianali, industriali, pubblici servizi, compreso il disbrigo delle relative pratiche amministrative e volture delle licenze;
6. danni conseguenti a perdita, smarrimento, distruzione e/o deterioramento di atti, documenti, titoli non al portatore, purché non derivanti da incendio, furto o rapina;
7. sanzioni di natura fiscale, amministrativa, multe, ammende inflitte ai clienti per fatto colposo imputabile all’assicurato;
8. danni conseguenti a smarrimento di chiavi degli immobili in suo affidamento per vendita o locazione;
9. per fatto colposo o doloso dei suoi dipendenti o collaboratori risultanti dalla registrazioni contabili e amministrative dello stesso;
10. danni derivanti dalla responsabilità civile per la conduzione dello studio (RCT)
11. danni derivanti dalla responsabilità per la circolazione di autoveicoli (committenza auto).

Abusivismo e sanzioni

Se individuare un agente immobiliare non abilitato può essere facile quando opera singolarmente, più complicato è quando si ha a che fare con un’agenzia immobiliare. In questo caso basta far riferimento al concetto di agenzia, che è tale perché opera avvalendosi dell’attività di agenti riconosciuti dalla legge, gli unici a poter effettuare tutte le attività di un agente immobiliare.

Alcune agenzie immobiliari aperte regolarmente possiedono il legale rappresentante della società, abilitato a svolgere la professione di agente immobiliare e autorizzato a firmare tutta la modulistica di incarichi di vendita e proposte d’acquisto.

Queste agenzie passano all’illegalità quando iniziano ad assumere persone che non sono abilitate a svolgere la professione, le quali iniziano ad operare nei campi esclusivi degli agenti immobiliari abilitati. Queste agenzie tenteranno di nascondere il reato utilizzando la modulistica già firmata dall’agente immobiliare abilitato all’esercizio della professione, oppure presenteranno modulistica in bianco col rappresentante legale che non si presenterà agli appuntamenti cruciali di firma.

Verifica dinamica della permanenza dei requisiti

Gli agenti d’affari in mediazione sono soggetti nell’esercizio della loro attività, alla cosiddetta verifica dinamica della permanenza dei requisiti (art. 7 Decreto Mise 26/10/2011):

1. l’ufficio del Registro delle Imprese verifica, almeno una volta ogni quattro anni dalla presentazione della S.C.I.A., la permanenza dei requisiti che consentono all’impresa lo svolgimento dell’attività, nonché di quelli previsti per i soggetti che svolgono l’attività per suo conto;
2. il Conservatore del Registro delle Imprese, che verifica la sopravvenuta mancanza di un requisito di legge, avvia il procedimento di inibizione alla continuazione dell’attività e adotta il conseguente provvedimento, salvo l’avvio di procedimenti disciplinari o l’accertamento di violazioni amministrative;
3. il provvedimento di inibizione allo svolgimento dell’attività, adottato ai sensi del comma 2, è iscritto d’ufficio nel REA e determina l’annotazione nello stesso REA della cessazione dell’attività medesima.

Agli agenti d’affari in mediazione che nell’esercizio della loro attività, o a seguito della verifica dinamica della permanenza dei requisiti, si rendano responsabili di comportamenti atti a turbare il regolare andamento del mercato, saranno applicate le sanzioni disciplinari previste dalla normativa vigente.

Incappando quindi in un agente immobiliare abusivo, il più grande rischio che corri è proprio quello di non essere tutelato nel caso in cui si verifichino delle situazioni che per negligenza od errori professionali dell’agente non abilitato ti procurino un danno economico, senza essere garantito nella compravendita dalla polizza a copertura di potenziali danni.

Un fenomeno più diffuso di quanto tu possa immaginare.

Quando capita una situazione di questo tipo, non solo si tratta di una situazione scorretta, ma assolutamente illegale e punita da:

• art. 348 del Codice Penale – L’articolo di legge sancisce che “chiunque abusivamente esercita una professione, per la quale è richiesta una speciale abilitazione dello Stato, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni con la multa da euro diecimila a euro cinquantamila.” Inoltre “si applica la pena della reclusione da uno a cinque anni e della multa da euro 15.000 a euro 75.000 nei confronti del professionista che ha determinato altri a commettere il reato di cui al primo comma, ovvero ha diretto l’attività delle persone che sono concorse nel reato medesimo.
• articolo 12 della Legge n. 3/2018 modifica il Codice Penale, prevedendo un inasprimento delle sanzioni per chi svolge abusivamente anche la mediazione immobiliare. Lo scopo è quello di arginare l’abusivismo tra chi esercita la professione di agente immobiliare senza essere in possesso dell’abilitazione. L’applicazione della nuova legge, rende più pesanti le sanzioni disciplinari per gli agenti immobiliari abusivi: “chiunque abusivamente esercita una professione per la quale è richiesta una speciale abilitazione dello Stato è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da euro 10.000 a euro 50.000“. È prevista inoltre “la confisca delle cose che servirono o furono destinate a commettere il reato“. Chiunque esercita l’attività di mediazione senza essere iscritto nel ruolo è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa fra euro 7.500 e euro 15.000 ed è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite. Per l’accertamento dell’infrazione, per la contestazione della medesima e per la riscossione delle somme dovute si applicano le disposizioni di cui alla L. 689/1981.

A coloro che siano già incorsi nella sanzione di cui al comma 1, anche se vi sia stato pagamento con effetto liberatorio, si applicano le pene previste dall’art. 348 del Codice Penale, nonché l’art. 2231 del Codice Civile. La condanna importa la pubblicazione della sentenza nelle forme di legge.

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Come riconoscere gli agenti immobiliari abilitati

Ma come si fa a riconoscere un vero agente immobiliare e a capire se chi si ha davanti sia un professionista o un agente immobiliare non abilitato?

• Controlla che il modulo che ti viene sottoposto per l’incarico di vendita o la proposta di acquisto sia firmato dall’agente immobiliare che effettivamente tratta l’affare, e non dal legale rappresentante della società se non è presente agli appuntamenti;
• non firmare mai moduli in bianco;
• pretendi che l’agente che ti ha seguito nelle visite e negli appuntamenti tratti in prima persona anche tutti gli aspetti burocratici e legali connessi alla mediazione, altrimenti hai il diritto di non pagargli nulla, poiché tale soggetto non è autorizzato a svolgere l’attività che sta effettivamente esercitando;
• se tutto sembra filare fino al rogito notarile, controlla comunque che sia abilitato come agente immobiliare, chiedi il numero di iscrizione al REA (Repertorio Economico Amministrativo) e verifica tu stesso presso la Camera di Commercio di competenza che il numero e l’iscrizione fornita siano regolari e che sia iscritto realmente come agente immobiliare e non ad altro titolo;
• per approfondire le informazioni e conoscere tutti i dati relativi all’impresa, agente o agenzia immobiliare, sarà bene richiedere la visura camerale. Il documento fornisce informazioni di vario tipo, a titolo esemplificativo:
  .
  1. la sede legale
  2. il codice Ateco
  3. la data di costituzione e di inizio attività
  4. il capitale sociale, nel caso di società di capitali
  5. i soci e le relative quote
  6. gli amministratori, le cariche e qualifiche

Quindi, nel caso in cui venissi a scoprire che l’agente immobiliare che ti sta seguendo o che si propone di seguirti è un agente immobiliare abusivo, puoi prendere questi provvedimenti:

• abbandona subito qualsiasi attività che stai svolgendo o che egli ti propone di fare con lui e vai alla ricerca di un agente immobiliare regolarmente abilitato alla professione;
• segnala per dovere civico un agente immobiliare non abilitato alla Camera di Commercio della tua Provincia, come segnaleresti e non ti affideresti sicuramente al tuo medico o al tuo dentista se scoprissi che non sono laureati, anche per far evitare ad altri di incappare in problemi;
• nel caso in cui avessi già concluso una trattativa con un agente immobiliare abusivo, fai valere il tuo diritto a non riconoscere la mediazione per la trattativa conclusa. Nel caso che l’agente immobiliare che sta trattando la vendita o la ricerca del tuo immobile sia un agente immobiliare non abilitato, non ha diritto ad alcuna provvigione.

La provvigione

Il diritto alla provvigione alla conclusione di un affare spetta infatti solo a chi è iscritto alla Camera di Commercio ed esercita come agente immobiliare in modo regolare. Tutto ciò è stato confermato da una sentenza della Corte di Cassazione.

Chiunque intermedi la vendita di un immobile come procacciatore d’affari non ha diritto ad alcuna mediazione. Il procacciatore d’affari potrà solo comunicare notizie di potenziali affari ad agenti immobiliari abilitati (o a persone interessate ad una compravendita) ed essere retribuito per l’affare procacciato solo dalla parte favorita dall’informazione fornita.

Come denunciare gli agenti immobiliari abusivi

L’associazione di categoria FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) ha creato l’UNAF, Ufficio Nazionale Anti Abusivismo FIAIP, con l’obiettivo di contrastare il fenomeno e fornire assistenza agli utenti. L’ufficio raccoglie le segnalazioni e le inoltra agli uffici competenti, presentando formale denuncia alle autorità competenti che sono le Camere di Commercio competenti a cui comunque in alternativa si potrebbe inoltrare la documentazione.

Per poter avviare la procedura è necessario che le segnalazioni contengano:

• le generalità dei presunti agenti immobiliari abusivi;
• una dettagliata e circostanziata esposizione dei fatti;
• mezzi di prova a sostegno della segnalazione (documenti, fotografie, pagine web, testimoni, copia della proposta di acquisto/locazione, copia del conferimento dell’incarico di mediazione, copia di biglietti da visita, pubblicità su internet e/o quotidiani, ecc.).

Come procedere:

• compilare il modulo presente nel sito web ufficiale FIAIP;
• inviare il modulo alla casella email unaf@fiaip.it;
• in alternativa, spedire a FIAIP – Ufficio UNAF (piazzale Flaminio, 9 – 00196 Roma, RM).

Pervenuto l’esposto, viene avviata l’istruttoria con instaurazione di un contraddittorio scritto tra le parti e compimento di tutti gli accertamenti d’ufficio, anche con l’ausilio della polizia amministrativa.

Il procedimento si può concludere con:

• sanzioni amministrative a carico di soggetti abusivi;
• denuncia alla Procura della Repubblica;
• sanzioni amministrative per utilizzo di modulistica difforme e/o non depositata in Camera di Commercio;
• sanzioni disciplinari a carico del soggetto iscritto laddove si riscontrino comportamenti non conformi alla deontologia professionale;
• archiviazione, nel caso di infondatezza dell’esposto.

Tipologie di agenti immobiliari abilitati

Il mestiere degli agenti immobiliari abilitati è cambiato molto. Le riforme recenti sono il frutto di un cambiamento in atto che era inarrestabile. Ciò che non è cambiata è la necessità di fare networking, creare, mantenere e sviluppare le relazioni con svariate professionalità. Gli agenti immobiliari abilitati si sono dovuti evolvere per non estinguersi, quindi hanno dovuto puntare molto sulla propria formazione. Con la formazione sono arrivate le conoscenze, soprattutto tecnologiche. Si è aperto allora un mondo fatto di enormi possibilità.

Da qui l’esigenza di specializzarsi. Ogni agente indirizza le sue capacità e conoscenze in una direzione. Il comunicatore efficace e persuasivo, con una storia professionale alle spalle, radicato sul territorio ed un bell’ufficio, sarà colui che troverà la sua forza nel fare acquisizioni, ottenere mandati in esclusiva, preparare gli immobili alla vendita, far realizzare rendering e presentazioni. Questo è il mediatore acquisitore o l’agenzia di acquisitori. Questi agenti immobiliari abilitati lavorano con i proprietari e vogliono vendere proprietà, si concentrano sugli immobili e sviluppano strategie di web marketing per attirare più acquirenti possibile, non hanno paura di indicare l’esatta posizione di un immobile perché si fanno forza e vanto del loro mandato in esclusiva. In caso di vendita non hanno problemi a rivolgersi al loro network di agenti più impostati sui clienti, certi che la loro parte di provvigione non è lontanamente messa in discussione.

Agenti immobiliari abilitati più dinamici ed intraprendenti, senza molta storia da raccontare ma dotati di grandi capacità, cultura e formazione, che hanno girato il mondo e sanno puntare a dovere su altri mercati, si specializzano nel trovare i clienti. I migliori fra quelli alla ricerca di immobili sono gli agenti immobiliari abilitati “Venditori”, che lavorano e curano gli acquirenti, sono agenti specializzati nella vendita con una persona alla volta. Sono capaci di ascoltare le esigenze, le più dettagliate, contano di far vedere un solo immobile, perfetto sotto ogni punto di vista e la località o il quartiere in cui si trova ma devono sapere cosa cercare. Questi nuovi agenti hanno capito come adattarsi ai cambiamenti e soprattutto hanno dovuto imparare a fare rete, a collaborare. Sono i figli dell’MLS, del Multiple Listing Service Listings ma anche delle boutique agency o boutique real estate firm.

I nuovi agenti immobiliari abilitati sanno di non essere più gli unici depositari delle informazioni. Il web ha letteralmente messo in mano ai clienti il potere delle informazioni, soprattutto quando la vendita si è fatta generazionale con i Millennials. Oggi la promozione non si gioca solo sull’immobile in vendita, ma prima di tutto sul personal branding. Contano le competenze e le capacità personali degli agenti immobiliari abilitati. Oggi l’agente non è più un intermediario, ma un vero e proprio consulente esperto di problem solving per il raggiungimento degli obiettivi che ruotano intorno all’acquisto di una proprietà.

Due facce d’una stessa medaglia, tutte e due nel web ma anche ben radicate sul territorio in opposta maniera. Capillarità ed interconnessione di un consulente personale. Non più quindi un agente equidistante da venditore e acquirente, che prende provvigioni da entrambe le parti, ma consulente che cura gli interessi di un solo lato della trattativa.

Fra queste due figure, quella che spicca di più è il venditore conosciuto nel mondo anglosassone come property finder, flat hunter, home hunter, negli Stati Uniti come buyer broker o exclusive buyer agent, in Canada e Francia come chasseur d’appartement.

Broker immobiliare

Se sei una persona molto occupata, con idee ben precise sull’immobile che desideri ma non hai tempo per effettuare una estenuante ricerca, ebbene, da qualche anno puoi contare su una nuova figura professionale: il broker immobiliare. Il broker è un consulente che cerca casa per conto di clienti secondo specifiche esigenze e solo dopo averla trovata gliela presenta. Il cliente espone le sue esigenze al broker e, su incarico di quest’ultimo, cercherà gli immobili disponibili sul mercato.

Un broker si contraddistingue per serietà, professionalità e ottime collaborazioni con altri qualificati professionisti del settore.

Il broker è una figura del mondo del lavoro odierno, organizzata manager di se stessa, con ottima cultura soprattutto tecnologica, entusiasmo, tenacia, capacità di trovare potenziali clienti di fascia alta e gestire le vendite in maniera brillante.

Il cliente di un broker pretende di conoscere alla perfezione l’area in cui andrà ad abitare e per questo motivo la sua figura professionale dovrà possedere ampie competenze.

I broker sono agenti immobiliari abilitati a tutti gli effetti che operano per una sola parte, il cliente, ed offrono a quest’ultimo la possibilità di risparmiare tempo in ricerche sbagliate. Si interfacciano con tutte le figure professionali che li porteranno a concludere l’affare e soprattutto tratteranno con le banche. Inoltre si occuperanno di contattare le banche e capire le migliori soluzioni di mutuo.

Il broker, a differenza di un normale agente, deve soddisfare i bisogni economici e morali di meno parti, possedere conoscenze più approfondite su investimenti immobiliari e sul mondo finanziario bancario.

Come trovare agenti immobiliari abilitati su WeAgentz

Se avrai letto con attenzione la nostra “bibbia” riguardante gli agenti immobiliari abilitati, per sapere chi sono, come riconoscerli, quali sono gli accorgimenti a cui devi prestare attenzione quando ti trovi di fronte ad un mediatore (o presunto tale), saprai senza dubbio destreggiarti al meglio in un possibile vis-à-vis con una di queste figure professionali.

Noi di WeAgentz infatti siamo tanto convinti degli svariati vantaggi che il consumatore può ricavare nell’essere seguito da un agente immobiliare abilitato, che sappia svolgere al meglio il proprio lavoro accompagnando il cliente nel tortuoso percorso di compravendita, quanto al contrario siamo – ahinoi – consapevoli degli ostacoli e delle “fregature” che potrebbero celarsi dietro all’incontro di un sedicente agente immobiliare, che potrebbe costare caro al fruitore di un servizio non corretto e tutt’altro che a regola d’arte.

Ora che hai tutto l’occorrente per riconoscere i veri agenti, WeAgentz corre ulteriormente in tuo aiuto, mettendoti a disposizione una piattaforma web interamente dedicata appunto agli agenti immobiliari abilitati, alle loro competenze e specializzazioni, mettendo in risalto il background e le esperienze nel settore immobiliare del mediatore, le città ed aree di competenza, il modus operandi nelle attività quotidiane e una miriade di altre informazioni utili al consumatore, il tutto con la massima trasparenza e meritocrazia.

Abbiamo anche pensato, per dare a tutti gli agenti le stesse possibilità e per porci come piattaforma trasparente e al di fuori delle parti, di consentire a tutti gli agenti immobiliari abilitati di effettuare l’iscrizione gratuita al portale, evitando dunque eventuali sperequazioni fra paganti e non paganti, sia riguardo alla quantità che alla qualità delle informazioni. Tutto questo nell’ottica, come detto, di offrire al consumatore un servizio davvero trasparente e super partes.

Dunque come trovare gli agenti immobiliari su WeAgentz?

La barra di ricerca presente nella homepage del sito web https://weagentz.com/ ti consente di ricercare gli agenti immobiliari che operano proprio nella tua città, o in quella nella quale comunque sei interessato a metterti in contatto con un consulente immobiliare locale. È inoltre possibile inserire una serie di parametri secondo i quali migliorare la ricerca del mediatore perfetto per le proprie esigenze all’interno di un form di ricerca avanzata, che consente di limitare la ricerca effettuata con dei filtri specifici quali specializzazioni, attività svolte e servizi offerti, lingue parlate, anni di esperienza nel settore, nome dell’agente o dell’agenzia immobiliare, eventuale adesione ad MLS o associazioni di categoria e così via.

A questo punto l’utente si troverà di fronte ad una lista di agenti immobiliari, che potrà confrontare fra loro allo scopo di trovare il perfetto consulente al quale affidarsi ed affidare uno dei beni materialmente più preziosi della propria vita: la casa.

Puoi sfruttare questa funzionalità della piattaforma gratuitamente per effettuare delle ricerche geo-localizzate nel Comune in cui risiedi o in quello in cui sei interessato a vendere, acquistare o affittare un immobile: per iniziare a prendere confidenza con questo strumento effettua ad esempio la ricerca di agenti immobiliari a Milano, o di agenti immobiliari a Roma, poi perfeziona la tua ricerca immettendo altri parametri.

E come sapere se si tratta di agenti immobiliari abilitati all’esercizio della professione?

Allo scopo di fornire il servizio nella massima trasparenza possibile, abbiamo pensato ad un metodo che togliesse ogni dubbio e che fornisse una risposta definitiva e risolutiva a questa domanda. Per farlo, ci siamo fatti carico dell’incombenza di controllare l’effettiva iscrizione dell’agente immobiliare presso la Camera di Commercio della propria Provincia di appartenenza, per quegli agenti immobiliari che avessero scelto di mettersi in gioco creando il proprio Profilo Agente e di inviarci la propria visura camerale aggiornata.

Stiamo parlando del Profilo Agente Verificato, che troverai nel listato degli agenti immobiliari presenti su WeAgentz contrassegnato con un bottone verde e che assicura al consumatore che quel consulente è un agente immobiliare abilitato.

Ciò non significa tuttavia che gli agenti immobiliari che hanno un Profilo Agente non verificato siano degli abusivi, anzi siamo sicuri che non sia così visto che al momento dell’iscrizione i professionisti accettano una serie di misure e sottoscrivono una autocertificazione in cui dichiarano di essere agenti immobiliari abilitati. Soltanto che per lo staff di WeAgentz sarebbe troppo oneroso – in termini di tempo ma anche economici – andare a scaricare la visura camerale di ogni agente immobiliare iscritto.

Ora che sai anche come trovare online agenti immobiliari abilitati sul portale WeAgentz, hai un bagaglio di conoscenze più che sufficiente per fare al meglio la tua scelta del consulente immobiliare perfetto per te. Non ti resta dunque che fidarti ed affidarti!

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